房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策-文庫(kù)吧資料
2025-01-29 18:16本頁(yè)面
【正文】 售的，按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理； ? 出租的，按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理； ? 無(wú)償贈(zèng)與國(guó)家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門(mén)、單位的，按建造公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。除開(kāi)發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除。 ? 設(shè)施設(shè)備維修基金。 ? 維修費(fèi)用。 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 應(yīng)付費(fèi)用。2023） =120萬(wàn)元 ，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本； ? 未銷分?jǐn)偛糠?=160 （ 500247。5000） =160萬(wàn)元， 在已銷和未銷間進(jìn)行分?jǐn)偂?000） =240萬(wàn)元 ，直接計(jì)入 B產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本。 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 操作實(shí)例 ? 某房地產(chǎn)公司在開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)， 2023年按照設(shè)計(jì)要求建設(shè)一所 幼兒園， 共計(jì)發(fā)生 支出 400萬(wàn)元，該項(xiàng)目包括 A、 B兩個(gè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品， A產(chǎn)品可售面積 2023平方米， 2023年初 完工當(dāng)年已銷售1500平方米； B產(chǎn)品在建預(yù)計(jì)可售面積 3000平方米?？偪墒勖娣e ? 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 ? 發(fā)生額范圍包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等 ? 發(fā)生額的 分?jǐn)? ? （ 1）成本對(duì)象完工前發(fā)生的，直接計(jì)入成本對(duì)象。 ? 與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? 已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)。 八、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本費(fèi)用的扣除 ? （一）結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的一般性規(guī)定 ? 1．建造過(guò)程發(fā)生的各項(xiàng)支出，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象 ? 按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù) ? （一）開(kāi)發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過(guò) 12個(gè)月的，可按合同約定的價(jià)款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時(shí)間超過(guò) 12個(gè)月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序?yàn)椋? ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定； ? （三）按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。 ? B 企業(yè)， 按 1億元作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地成本，加上其它成本構(gòu)成開(kāi)發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價(jià)格為 1億元，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本。出地的目的是換房或分利 ?（一）換房 ； 在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，出地方將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)；開(kāi)發(fā)方將其分解為按市場(chǎng)公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和購(gòu)入該項(xiàng)土地使用權(quán)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù) ?（二）分紅：出地方應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)； 開(kāi)發(fā) 方可按投資交易額計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本 操作實(shí)例 ? A企業(yè)將帳面價(jià)值 2023萬(wàn)元的土地投入 B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于開(kāi)發(fā)，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中 B企業(yè)共投入 2億元，按照合同約定，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束后， A企業(yè)分得房產(chǎn)公允價(jià)值為 1億元，其它房產(chǎn)歸 B企業(yè)所有。 ? （二）分利，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，稅后分利。 四、合作建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ? 合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是指：開(kāi)發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司。 完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 ? 先租再售方式 ? 凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)； ? 凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租
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