房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅政策(編輯修改稿)
2025-02-12 18:16 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 它成本構(gòu)成開發(fā)成本； 分給 A企業(yè)的房產(chǎn)按銷售處理，銷售價格為 1億元，同時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)的開發(fā)成本。 六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為 ? 開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。確認(rèn)收入的方法和順序為： ? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定； ? （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定； ? （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于 15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù) ? （一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)；持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 ? （二）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? （一）結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的一般性規(guī)定 ? 1．建造過程發(fā)生的各項支出，按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象 ? 按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ? 完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象 ? 4．除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整 ? 開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 ? 當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對象總成本247?？偪墒勖娣e ? 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本 =已實現(xiàn)銷售的可售面積可售面積單位工程成本 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 開發(fā)產(chǎn)品成本 ? 發(fā)生額范圍包括前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發(fā)間接費用等 ? 發(fā)生額的 分?jǐn)? ? （ 1）成本對象完工前發(fā)生的，直接計入成本對象。 ? （ 2）成本對象完工后發(fā)生的，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂? 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 操作實例 ? 某房地產(chǎn)公司在開發(fā)一個項目時， 2023年按照設(shè)計要求建設(shè)一所 幼兒園， 共計發(fā)生 支出 400萬元，該項目包括 A、 B兩個開發(fā)產(chǎn)品， A產(chǎn)品可售面積 2023平方米， 2023年初 完工當(dāng)年已銷售1500平方米； B產(chǎn)品在建預(yù)計可售面積 3000平方米。 ? 按照可面積分?jǐn)偅? ? B產(chǎn)品分得基礎(chǔ)設(shè)施建費 =400 （ 3000247。5000） =240萬元 ，直接計入 B產(chǎn)品的開發(fā)成本。 ? A產(chǎn)品分得基礎(chǔ)設(shè)施建費 =400 （ 2023247。5000） =160萬元， 在已銷和未銷間進(jìn)行分?jǐn)偂? ? 已銷分?jǐn)偛糠?=160 （ 1500247。2023） =120萬元 ，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本； ? 未銷分?jǐn)偛糠?=160 （ 500247。2023） =40萬元， 增加到已完工產(chǎn)品的開發(fā)成本中。 八、開發(fā)產(chǎn)品成本費用的扣除 ? 應(yīng)付費用。憑合法憑證計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 ? 維修費用。對尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的費用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。 ? 設(shè)施設(shè)備
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