【文章內(nèi)容簡介】 政策鏈接? 只分兩種情況，如果能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。如果不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、 （二）項規(guī)定計算的金額之和的１０％以內(nèi)計算扣除 . 摘自 《 細(xì)則 》 第三問：分析（ 1）? 會計處理規(guī)定 :? （一）我國 《 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度 》規(guī)定， “ 企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計利息支出，生產(chǎn)期間的，計入 財務(wù)費(fèi)用 ” 。 分析（2）? （二）我國 《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定， “ 除為構(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用外，其他借款費(fèi)用均應(yīng)于發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為費(fèi)用，直接計入當(dāng)期財務(wù)費(fèi)用。 ” 由于對于房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨 ，因此根據(jù) 《企業(yè)會計制度 》 ，相關(guān)的借款費(fèi)用應(yīng)采取計入財務(wù)費(fèi)用的做法。 分析（ 3）? （三）我國財政部于 2023年 1月頒布了 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 借款費(fèi)用 》 ，該準(zhǔn)則首次就借款費(fèi)用資本化的條件、資本化的方法作出了明確規(guī)定，即“ 因?qū)ｉT借款而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)當(dāng)予以資本化。 ” 但是，該準(zhǔn)則 并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)中發(fā)生的借款費(fèi)用列入準(zhǔn)則的涉及范圍 。該準(zhǔn)則第 2條稱： “ 本準(zhǔn)則不涉及： 與融資租賃有關(guān)的融資費(fèi)用； 房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費(fèi)用。 ” 分析（ 4）? （四） 《 股份有限公司會計制度附件三：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會計處理規(guī)定 》 （以下簡稱 《 附件三 》 ）規(guī)定： “ 公司為開發(fā)房地產(chǎn)而借人的資金所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用，在開發(fā)產(chǎn)品銷售之前，計入開發(fā)成本或開發(fā)產(chǎn)品成本。 ” 由于這一文件仍然有效，因此房地產(chǎn)上市公司對借款費(fèi)用的處理雖然不受 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則 —— 借款費(fèi)用 》的規(guī)范，但實際上也采取了資本化的處理原則。 分析（ 5）? （五） 《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第 17號 —— 借款費(fèi)用 》 (財會 [2023]3號，自 2023年 1月 1起施行，以下簡稱 “ 借款準(zhǔn)則 ” )規(guī)定： “ 企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計入當(dāng)期損益。 分析（ 6）? 符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。 ”? 由此可見，新會計準(zhǔn)則 擴(kuò)大 了 借款費(fèi)用資本化 的范圍：? 一是準(zhǔn)予資本化的借款不再局限于專門借款；? 二是當(dāng)購建存貨發(fā)生的借款費(fèi)用符合一定條件時，也可予以資本化。? 因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品顯然屬于 “ 需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的存貨 ” ，其借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)按規(guī)定予以資本化。 稅務(wù)處理分析? 企業(yè)所得稅方面 :? 《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā)[2023]84號）第三十五條規(guī)定： “ 從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。 稅務(wù)處理（ 2）? 根據(jù) 《 土地增值稅實施細(xì)則 》 的規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％以內(nèi)計算扣除。 稅務(wù)分析（ 3）? 《 財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅 —些具體問題規(guī)定的通知 》 (財稅 [1995]48號 )規(guī)定，利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過 上浮幅度 的部分 不允許 扣除；對于 超過貸款期限的利息部分 和 加罰 的利息不允許扣除。 稅務(wù)分析（ 4）? 細(xì)則規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)的成本包括 土地征用 及 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 、 前期工程費(fèi) 、 建筑安裝工程費(fèi) 、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 、 公共配套設(shè)施費(fèi) 、開發(fā)間接費(fèi)用 ， 其中并不包括借款費(fèi)用 。? 第三十五條 開發(fā)間接費(fèi)用的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容： ? （八）在計算加計扣除項目基數(shù)時，審核是否剔除了已計入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。? 國稅發(fā) [2023]132號 　 稅務(wù)分析 (5)? 總結(jié) :? 因此，借款費(fèi)用記入開發(fā)成本后，在財政部和國家稅務(wù)總局未制定新規(guī)定允許扣除之前，計入開發(fā)成本的借款費(fèi)用仍然不得作為加計 20%扣除的基數(shù)。 各期之間利息劃分? 案例（ 9）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司獲得 200， 000方土地，分四期開發(fā)，其中拿地時向銀行貸款，第一期開發(fā)結(jié)算共支付了 3000萬利息，問如何在稅前扣除。 代付利息扣除？? 案例（ 10）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2023年 2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款 13000萬，另外還承擔(dān)國有企業(yè)利用該宗地在 2023年八月時向某商業(yè)銀行的貸款利息共計 500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？? 涉稅風(fēng)險？如何處理？ 土地閑置費(fèi) ? 案例（ 11）? 某房地產(chǎn)企業(yè) 2023年初購入一塊地，但一直沒有開發(fā)，最后向政府交納了二年的土地閑置費(fèi)，目前開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，問土地閑置費(fèi)是進(jìn)開發(fā)成本還是進(jìn)管理費(fèi)用？ 分析? 根據(jù)建設(shè)部 1995年 1月頒布的《城市房地產(chǎn)開發(fā)管理暫行辦法》和國土資源部 1999年 4月頒布的《閑置土地處理辦法》的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿 1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金 20%以下的土地閑置費(fèi)；滿 2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。 政策分析（ 2）? 財政部 《 關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財務(wù)處理問題的通知 》 （財基字 [1995]938號）的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的企業(yè)，因超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，按規(guī)定繳納的土地閑置費(fèi)，或因滿 2年未動工開發(fā)，被政府有關(guān)部門無償收回土地使用權(quán)而造成的損失，企業(yè)可計入當(dāng)期管理費(fèi)用。 政策分析（ 3）? 國稅總局 2023年 31號文件規(guī)定 “ 因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為 財產(chǎn)損失 按稅收規(guī)定在 稅前扣除 。 報廢、毀損損失? 案例（ 12）? 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的一項目進(jìn)入施工階段后因各種原因停工一年，一年后開始重新設(shè)計并施工，但施工時將原來施工時的一部分給予拆除，問這一部分如何處理？? 土地增值稅？? 企業(yè)所得稅？ 分析? 31號文件規(guī)定：成本對象在建造過程中如單項或單位工程發(fā)生報廢和毀損，減去殘料價值和過失人或保險公司賠償后的凈損失，計入繼續(xù)施工的工程成本；? 如成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 沒有設(shè)置開發(fā)費(fèi)用 ? ? 案例（ 13）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的樓盤進(jìn)入清算階段，清查中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)在會計科目的設(shè)置上沒有設(shè)置 “ 開發(fā)費(fèi)用 ” ， 所有的財務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用及銷售費(fèi)用全部計入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用中。? ？ 付給物業(yè)的款項? 案例（ 14）? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司按物業(yè)管理條例的規(guī)定劃給物業(yè)公司 50萬做為啟動資金，并由物業(yè)公司開具了服務(wù)業(yè)發(fā)票，會計處理進(jìn)開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用？? 問如何處理 ? 政策鏈接? 根據(jù)： 《 物業(yè)管理條例 》 第四十二條業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。? 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。 拆遷償還？? 【 案例 】（ 15）? 某房地產(chǎn)公司 19952023年在辦理新建小區(qū)、舊城改造時，對規(guī)劃區(qū)內(nèi)原住戶的房屋進(jìn)行拆遷并最終安置（或償還）住戶，截止 2023年末，安置拆遷戶 ，其中：償還拆遷面積 17萬平方米，同類房屋成本價為 /平方米，總成本為 7875萬元 。收取的產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價收入 2229萬元 ,其中 :700萬元直接沖減 “ 開發(fā)成本 ” 、 1529萬元列往來科目；收取超面積安置費(fèi) 231萬元直接沖減開發(fā)成本。 湖北地方政策? 五、關(guān)于拆遷還建征收營業(yè)稅問題　　拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，其償還面積按同類房屋市場價格計征 “ 銷售不動產(chǎn) ” 營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其 “ 銷售不動產(chǎn) ”的計稅營業(yè)額。 鄂地稅發(fā) [2023]185號 福建規(guī)定:? 一、拆遷人給予被拆遷單位和個人補(bǔ)償安置的房屋，不論其以何種方式結(jié)算價款，均屬于營業(yè)稅的征稅范圍，應(yīng)按 “ 銷售不動產(chǎn) ” 征收營業(yè)稅。拆遷人支付的拆遷補(bǔ)償金應(yīng)作為成本費(fèi)用列支，不得沖減其 “銷售不動產(chǎn) ” 的計稅營業(yè)額。?