【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 房和危改房的，不得低于3%。 例：東方房地產(chǎn)公司于20X8年8月開(kāi)工開(kāi)發(fā)東方城項(xiàng)目，20X9年5月符合預(yù)售條件開(kāi)始預(yù)售，20X9年第二季度取得預(yù)售收入2 000萬(wàn)元，第三季度取得預(yù)售收入5 000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)20X9年12月底完工。當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅毛利率15％，土地增值稅預(yù)征率3％，20X9年年初未分利潤(rùn)為500萬(wàn)元，截至第二季度末，累計(jì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為負(fù)400萬(wàn)元，截至第三季度末累計(jì)會(huì)計(jì)利潤(rùn)總額為負(fù)300萬(wàn)元。公司采用據(jù)實(shí)分季預(yù)繳企業(yè)所得稅。2．銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件的判斷 　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)規(guī)定了關(guān)于完工產(chǎn)品的確認(rèn)的三個(gè)條件：（一） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（二） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（三） 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。 3．銷售收入確認(rèn)第五條 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。第六條 企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（二）采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（三）采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（四）采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。，屬于企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，屬于由企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述1至3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。四、銷售業(yè)務(wù)常見(jiàn)涉稅問(wèn)題 1．預(yù)售收入涉稅問(wèn)題2．銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用未按規(guī)定入賬，隱匿收入 問(wèn)題討論：1．售后回租收入的確認(rèn)——商鋪：2．房地產(chǎn)企業(yè)將房屋對(duì)外出租，租金收入如何處理。五、特定事項(xiàng)的稅務(wù)處理　　第三十六條企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：　　（一）凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方（即合作、合資方，下同）分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。　?。ǘ┓查_(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。　　、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。　　第三十七條企業(yè)以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：　　企業(yè)應(yīng)在首次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項(xiàng)目取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場(chǎng)公允價(jià)值計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。例：鴻宇置業(yè)公司受資金影響，無(wú)力自主開(kāi)發(fā)鴻宇商務(wù)大廈項(xiàng)目，遂于2009年1月與天峰房地產(chǎn)公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，協(xié)議約定由鴻宇公司提供土地使用權(quán)，天峰公司提供開(kāi)發(fā)資金，雙方不主張另成立合營(yíng)項(xiàng)目公司，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由鴻宇公司與天峰公司共同立項(xiàng)報(bào)建，項(xiàng)目建成后雙方五五分成。土地使用權(quán)已經(jīng)辦理變更登記。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈竣工驗(yàn)收，鴻宇公司分得的房產(chǎn)用于自營(yíng)出租，天峰公司分得的房產(chǎn)用于對(duì)外出售。 鴻宇公司該項(xiàng)目土地受讓成本為30 000萬(wàn)元，2009年1月公允價(jià)值為50 000萬(wàn)元，2011年2月賬面價(jià)值為28 400萬(wàn)元。天峰公司投入資金40 000萬(wàn)元，其中建房支出31 000萬(wàn)元。2011年2月，鴻宇商務(wù)大廈不含土地使用權(quán)的市場(chǎng)公允價(jià)值為68 000萬(wàn)元，天峰公司分得房產(chǎn)的出售收入為70 000萬(wàn)元。第四部分 土地增值稅一、征稅范圍1．《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。 2．幾種特殊情況的界定：（1）關(guān)于房地產(chǎn)抵押?jiǎn)栴}（2）關(guān)于房地產(chǎn)交換問(wèn)題（3）關(guān)于房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)問(wèn)題 （4）關(guān)于合作建房問(wèn)題（5）關(guān)于代建房地產(chǎn)問(wèn)題3．視同銷售 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) ，征收土地增值稅。二、計(jì)稅依據(jù)1．土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收。 　　增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入—扣除項(xiàng)目金額 　　增值率=增值額247。扣除項(xiàng)目金額 　　應(yīng)納稅款=增值額稅率－扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù) 2．收入解析 (1)關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問(wèn)題(2)代收費(fèi)用(3)視同銷售的收入(4)自用或出租的收入(5)成交價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格又無(wú)正當(dāng)理由 (6)外幣折算3．扣除項(xiàng)目解析 　　計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本，新建房及配套設(shè)施的成本，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（三）開(kāi)發(fā)土地的成本，新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）。 例：東方房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)建造并出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓一棟，取得銷售收入1 850萬(wàn)元，其中包括代收的市政設(shè)施費(fèi)共計(jì)50萬(wàn)元。公司為建造此樓支付土地出讓金300萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi)12萬(wàn)元；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅樓開(kāi)發(fā)成本300萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出40萬(wàn)元(能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┝算y行貸款證明)，包括超過(guò)貸款期限的利息4萬(wàn)元；公司所在地政府規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5％。營(yíng)業(yè)稅稅率為5％，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為7％，教育費(fèi)附加征收率為3％。4．轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的確定例1：某公司2006年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當(dāng)時(shí)的造價(jià)為1 500萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定，該公寓樓的重置成本價(jià)為3 000萬(wàn)元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1 200萬(wàn)元（可提供支付憑證），另支付房地產(chǎn)評(píng)估費(fèi)用3萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)取得轉(zhuǎn)讓收入6 800萬(wàn)元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金（已納稅金均能提供完稅憑證）。該公司的評(píng)估價(jià)格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。例2：某食品廠2002年1月購(gòu)買辦公樓一幢，取得商品房銷售專用發(fā)票，注明購(gòu)買金額為260萬(wàn)元，購(gòu)買時(shí)已按稅法規(guī)定繳納契稅13萬(wàn)元（能提供契稅完稅憑證）。2006年8月，該食品廠因搬遷將購(gòu)買的辦公樓轉(zhuǎn)讓給某商場(chǎng)，取得轉(zhuǎn)讓收入800萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓時(shí)已按稅法規(guī)定繳納了營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加及印花稅（能提供已納稅費(fèi)完稅憑證）。該食品廠轉(zhuǎn)讓的辦公樓不能取得評(píng)估價(jià)格。三、清算條件 1．自行清算 國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)第九條，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的； （三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 2．要求清算 　　對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。 　?。ㄒ唬┮芽⒐を?yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。 四、清算單位 　　《細(xì)則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位。 　　《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按照建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?五、 減免稅規(guī)定1．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的(含20%)，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅（包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分） 2．因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3．因城市實(shí)施市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。 4．對(duì)居民個(gè)人擁有的普通住宅,在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 5．在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。6．對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。六、房企土地增值稅清算問(wèn)題簡(jiǎn)述及涉稅解析1．非直接銷售未作視同銷售確認(rèn)收入 2．以明顯偏低價(jià)格銷售少計(jì)收入 3．開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售確認(rèn)收入 4．借款利息全部列入開(kāi)發(fā)成本利息支出 5．印花稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”進(jìn)行扣除 6．預(yù)提土地增值稅稅前扣除 7．代收費(fèi)用計(jì)入扣除項(xiàng)目加計(jì)扣除 8．支付地價(jià)費(fèi)用無(wú)合法憑證 9．項(xiàng)目工程建安成本高于合同標(biāo)的金額 10．開(kāi)發(fā)費(fèi)用列入開(kāi)發(fā)成本（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)） 11．公共設(shè)施的成本費(fèi)用一律計(jì)入扣除項(xiàng)目 七、解讀國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)：預(yù)征土地增值稅導(dǎo)致多繳企業(yè)所得稅可以退稅 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第29號(hào)：自2010年1月1日起，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，在向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理注銷稅務(wù)登記時(shí)，如注銷當(dāng)年匯算清繳出現(xiàn)虧損，可按規(guī)定計(jì)算出其在注銷前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳的企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。 　　[案例] A房地產(chǎn)公司唯一的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目2010年結(jié)算計(jì)稅成本，實(shí)際毛利額4300萬(wàn)元，2011年6月土地增值稅清算，清算應(yīng)納稅款1520萬(wàn)元，2011年10月A公司申請(qǐng)注銷。已知其各年經(jīng)營(yíng)情況如下表（單位：萬(wàn)元）。 　　經(jīng)營(yíng)指標(biāo)　 　　　2008年　 2009年　 2010年　 　　合計(jì) 　　預(yù)收收入　　　　4,　　6,　10,　　21, 　　營(yíng)業(yè)收入　　　　　　　　　　　　 　21,　　21, 　　營(yíng)業(yè)稅金及附加　　　　　　　　 　1, 　　土地增值稅預(yù)征率　1%　　　　　2%　　　　3% 　　預(yù)繳土地增值稅　　　　　　 　　　　 　　預(yù)計(jì)毛利額　　 　　　 　 1,　 　3, 　　期間費(fèi)用　　　 　　 　　　　　 　 附一 企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(A類)納稅人識(shí)別號(hào) ：□□□□□□□□□□□□□□□ 納稅人名稱: 金額單位: 人民幣元(列至角分)行次項(xiàng) 目本期金額累計(jì)金額1一、按照實(shí)際利潤(rùn)額預(yù)繳2營(yíng)業(yè)收入　　3營(yíng)業(yè)成本　　4利潤(rùn)總額　　5加：特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額　　6減：不征稅收入　　7 免稅收入　　8 彌補(bǔ)以前年度虧損　　9實(shí)際利潤(rùn)額（4行+5行6行7行8行）　　10稅率(25%) 11應(yīng)納所得稅額　　12減：減免所得稅額　　13減：實(shí)際已預(yù)繳所得稅額——　14減：特定業(yè)務(wù)預(yù)繳（征）所得稅額　　15應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額（11行12行13行14行）——　16減：以前年度多繳在本期抵繳所得稅額　　17本期實(shí)際應(yīng)補(bǔ)（退）所得稅額——　18二、按照上一納稅年度應(yīng)納稅所得額平均額預(yù)繳19上一納稅年度應(yīng)納稅所得額——　20本月（季）應(yīng)納稅所得額（19行1/4或1/12）　　21稅率(25%)　　22本月（季）應(yīng)納所得稅額（20行21行）　　23三、按照稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的其他方法預(yù)繳24本月（季）確定預(yù)繳的所得稅額　　25總分機(jī)構(gòu)