房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)稅收政策詳解之拿地階段(編輯修改稿)
2025-05-25 08:22 本頁面
【文章內容簡介】 城鎮(zhèn)土地使用稅。 第二，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關關于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關政策的通知》（財稅[2006]186號）規(guī)定，以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 第三，根據(jù)《國家稅務總局關于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)征收城鎮(zhèn)土地使用稅問題的批復》（國稅函[2007]596號）規(guī)定，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，應從2007年1月1日開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，其納稅義務時間的產(chǎn)生與前述相同，故內外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅繳納時間一致。 開發(fā)廉租住房、經(jīng)濟適用住房可減免 《財政部、國家稅務總局關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號）規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建設用地以及廉租住房經(jīng)營管理單位按照政府規(guī)定價格、向規(guī)定保障對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房項目中配套建造廉租住房，在商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅。設計施工階段是開發(fā)商委托設計公司和建筑公司進行項目設計、建設的階段。該階段是房地產(chǎn)開發(fā)的重要階段。該階段主要涉及印花稅、對外支付勞務代扣代繳、計稅成本的核算、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅務事項。 ?。ㄒ唬┯』ǘ? 房地產(chǎn)開發(fā)階段需要繳納印花稅的主要包括采購甲供材料、建筑安裝工程承包合同、建設工程勘察設計合同、借款合同、財產(chǎn)保險合同等合同。 甲供材料應按購銷合同稅目，按按購銷金額，萬分之三稅率貼花； 建筑安裝工程承包合同，按承包金額，萬分之三稅率貼花； 建設工程勘察設計合同，按按收取的費用金額，萬分之五的稅率貼花； 借款合同，按借款金額的萬分之零點五貼花； 財產(chǎn)保險合同：包括財產(chǎn)、責任、保證、信用等保險合同，按收取的保險費收入金額的千分之一稅率貼花。 ?。ǘ┐鄞U涉稅事項 房地產(chǎn)設計，施工期間涉及的營業(yè)稅事項，主要包括：對外支付款項時營業(yè)稅、企業(yè)所得稅代扣代繳問題。 一、營業(yè)稅 根據(jù)《國家稅務總局關于執(zhí)行稅收協(xié)定特許權使用費條款有關問題的通知》（國稅函[2009]507號）規(guī)定，“專門從事工程、管理、咨詢等專業(yè)服務的機構或個人提供的相關服務所取得的款項”應為勞務活動所得，不應是特許權使用費。對外支付款項的營業(yè)稅代扣代繳問題，主要發(fā)生與接受境外上述勞務時的涉稅事項。 接受境外建筑設計勞務屬于營業(yè)稅應稅范圍 《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》（國務院令第540號）第一條規(guī)定：在中華人民共和國境內提供本條例規(guī)定的勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。 《營業(yè)稅暫行條例實施細則》（財政部、國家稅務總局第52號令）第四條規(guī)定：條例第一條所稱在中華人民共和國境內提供條例規(guī)定的勞務，是指提供或者接受條例規(guī)定勞務的單位或者個人在境內。 因此，境內房地產(chǎn)企業(yè)接受境外建筑設計勞務，屬于應發(fā)生營業(yè)稅納稅義務的勞務。 代扣代繳義務的判斷 《暫行條例》第十一條規(guī)定：中華人民共和國境外的單位或者個人在境內提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，在境內未設有經(jīng)營機構的，以其境內代理人為扣繳義務人；在境內沒有代理人的，以受讓方或者購買方為扣繳義務人。 因此，企業(yè)發(fā)生對外支付建筑設計勞務款項時，要判斷企業(yè)是否負有代扣代繳義務，應向發(fā)生業(yè)務的境外單位或者個人確認其境內是否存在經(jīng)營機構或境內代理人，如果不存在，則確認自身負有代扣代繳義務。 代扣代繳義務發(fā)生時間 《暫行條例》第十二條規(guī)定：營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。 《暫行條例》第十二條規(guī)定還規(guī)定：營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務，并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 代扣代繳營業(yè)稅稅款的計算 納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計算應納稅額。應納稅額計算公式：應納稅額＝營業(yè)額稅率。 因此，企業(yè)計算代扣代繳應該額時，也按上述公式確認，準確確認應稅行為的營業(yè)額以及稅率。營業(yè)額以及稅率的確認與境內企業(yè)和單位發(fā)生應稅行為是一致的。 二、企業(yè)所得稅 根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條“對非居民企業(yè)在中國境內取得工程作業(yè)和勞務所得應繳納的所得稅，稅務機關可以指定工程價款或者勞務費的支付人為扣繳義務人”的規(guī)定，境內房地產(chǎn)企業(yè)還應履行扣繳義務代扣代繳該境外勞務的企業(yè)所得稅。 （三）甲供材料的營業(yè)稅事項 《實施細則》第七條規(guī)定，“納稅人的下列混合銷售行為，應當分別核算應稅勞務的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應稅勞務的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅；未分別核算的，由主管稅務機關核定其應稅勞務的營業(yè)額：（一）提供建筑業(yè)勞務的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為；（二）
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