【文章內容簡介】 。第二十八條　納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的。其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人將不動產(chǎn)無償贈與他人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權轉移的當天。納稅人有本細則第四條所稱自建行為的其自建行為的納稅義務發(fā)生的時間，為其銷售自建建筑物并收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天。新《條例》、《細則》規(guī)定：《條例》第十二條　營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定。營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天。《細則》第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。第二十五條 納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產(chǎn)，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱將不動產(chǎn)或者土地使用權無償贈送其他單位或者個人的，其納稅義務發(fā)生時間為不動產(chǎn)所有權、土地使用權轉移的當天。納稅人發(fā)生本細則第五條所稱自建行為的，其納稅義務發(fā)生時間為銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間。新舊對比：（1）增設了“國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的，從其規(guī)定”的條款；（2）明確了“營業(yè)稅扣繳義務發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務發(fā)生的當天”；（3）明確了 “收訖營業(yè)收入款項” 、“取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天”概念； （4）明確了“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”；（5）增加了將“土地使用權”無償贈送他人納稅義務發(fā)生時間的規(guī)定；（6）銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間由原來的“收訖營業(yè)額或者取得索取營業(yè)額的憑據(jù)的當天”改為“銷售自建建筑物的納稅義務發(fā)生時間”。以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天”的規(guī)定。這一規(guī)定將在很大程度上改變建筑業(yè)納稅人的計稅方式。十二、“納稅地點”新規(guī)定：舊《細則》規(guī)定：《條例》第十二條：營業(yè)稅納稅地點：（1）納稅人提供應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地主管稅務機關申報納稅。納稅人從事運輸業(yè)務，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。（2）納稅人轉讓土地使用權，應當向土地所在地主管稅務機關申報納稅。納稅人轉讓其他無形資產(chǎn)，應當向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。（3）納稅人銷售不動產(chǎn)，應當向不動產(chǎn)所在地主管稅務機關申報納稅。《細則》第三十條：納稅人提供的應稅勞務發(fā)生在外縣（市），應向勞務發(fā)生的主管稅務機關申報納稅而未申報納稅的，由其機構所在地或者居住地主管稅務機關補征稅款。第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機構所在地主管稅務機關申報納稅。第三十二條：納稅人在本省、自治區(qū)、直轄市范圍內發(fā)生應稅行為，其納稅地點需要調整的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關確定。新《細則》規(guī)定：條例第十四條：營業(yè)稅納稅地點：（1）納稅人提供應稅勞務應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務以及國務院財政、稅務主管部門規(guī)定的其他應稅勞務，應當向應稅勞務發(fā)生地的主管稅務機關申報納稅。（2）納稅人轉讓無形資產(chǎn)應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報納稅。但是，納稅人轉讓、出租土地使用權，應當向土地所在地的主管稅務機關申報納稅。（3）納稅人銷售、出租不動產(chǎn)應當向不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅。（4）扣繳義務人應當向其機構所在地或者居住地的主管稅務機關申報繳納其扣繳的稅款。細則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應當向應稅勞務發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務機關申報納稅而自應當申報納稅之月起超過6個月沒有申報納稅的，由其機構所在地或者居住地的主管稅務機關補征稅款。新舊對比：（1）除了“提供建筑業(yè)勞務”“轉讓土地使用權”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務發(fā)生地、土地使用權所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機構所在地或者居住地”納稅。（2）新《條例》、《細則》關于跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅納稅地點沒有單獨解釋，說明跨省工程建筑業(yè)營業(yè)稅不再“向其機構所在地主管稅務機關申報納稅”，也改為“向勞務發(fā)生地繳納”。第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關規(guī)定）如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？財基字【1998】7號：物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。 　?。?）主營業(yè)務收入：包括物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入。 　?、傥飿I(yè)管理收入：是指企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和特約服務收入。 　?、谖飿I(yè)經(jīng)營收入：是指企業(yè)經(jīng)營業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場等共用設施收入。 　　③物業(yè)大修收入：是指企業(yè)接受業(yè)主管理委員會或者物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。 　?。?）其他業(yè)務收入：是指企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉讓收入等。 物業(yè)管理收入如何繳納營業(yè)稅？（1）財稅[2003]16號規(guī)定：從事物業(yè)管理的單位，以與物業(yè)管理有關的全部收入減去代業(yè)主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業(yè)額。（2）代有關部門收取的費用，如果開局本單位票據(jù)，視為物業(yè)管理收入，待支出時統(tǒng)一作為費用扣除。（3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務而又全額退還客戶的收費，如退還給未進行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運費”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當期的計稅營業(yè)額。物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入如何納稅？根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細則，物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入分別按照所從事的經(jīng)營項目所適用的營業(yè)稅稅目，依法定稅率征收營業(yè)稅。代收收入如何繳納營業(yè)稅？（1）國稅發(fā)[1998]217號規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)帶有關部門收取水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理業(yè)務”。因此對物業(yè)管理企業(yè)帶有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務收取的手續(xù)費應征收營業(yè)稅。（2）代有關部門收取費用時，如果為客戶開具的是有關單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費時要給有關單位開據(jù)服務性發(fā)票）。　 物業(yè)部門收取的垃圾處置費如何征受營業(yè)稅？（1）國稅函【2005】1128號規(guī)定：單位和個人提供的垃圾處置勞務不屬于營業(yè)稅應稅勞務，對其處置垃圾取得的垃圾處置費，不征收營業(yè)稅。（2）根據(jù)以上規(guī)定，物業(yè)公司向客戶收取的垃圾清掃費、垃圾運輸費應不屬于營業(yè)稅升水收入，不征收營業(yè)稅。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應征收企業(yè)所得稅。物業(yè)公司實行收入分成的如何繳納營業(yè)稅？以物業(yè)公司名義收取的收入，如果按規(guī)定與業(yè)主委員會實行分成，營業(yè)稅的納稅人應為物業(yè)公司，物業(yè)公司應按照物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、代收費用等相關規(guī)定計算繳納營業(yè)稅。支付給業(yè)主委員會的分成支出作為費用處理。業(yè)主委員會取得分成收入時必須到地稅局代開服務業(yè)發(fā)票，否則物業(yè)公司不能在企業(yè)所得稅前扣除。物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費、一次性收取全年物業(yè)管理費如何納稅？（1）《營業(yè)稅暫行條例》第十二條　營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)并收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項，是指納稅人應稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項。條例第十二條所稱取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天，為書面合同確定的付款日期的當天；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為應稅行為完成的當天。（2）物業(yè)公司從房地產(chǎn)公司收取的接管費用，轉入物業(yè)公司賬戶后，分不同情況處理。①如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。可以掛在“其他應付”款等科目。同時應保存好開發(fā)公司就這部分收費澆水的相關憑證。②如果房地產(chǎn)公司收取時沒有開具發(fā)票，也沒有計入收入繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅，轉入物業(yè)公司應按《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。（3）物業(yè)公司一次性收取全年物業(yè)管理費也應按照《營業(yè)稅暫行條例》第十二條，《細則》第二十四條規(guī)定處理。第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅|納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。 轉讓：《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條：轉讓是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。 國有土地：《土地增值稅暫行條例實施細則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上建筑物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，地上建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。 附著物：《土地增值稅暫行條例實施細則》第四條，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 收入：《土地增值稅暫行條例實施細則》第五條，條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。 單位及個人：《土地增值稅暫行條例》第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。 贈與：（一）、房屋所有人、土地使用權人將房屋土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務的人的；（二）房屋所有人、土地使用權人通過中國境內非營利社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。 社會團體：包括中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及民政部門批準成立的其他非盈利的公益性組織。 二、新舊政策變化： 新出臺的《管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號，與2006年的《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）相比，主要發(fā)生以下10個方面的變化： （一）明確了適用范圍和土地增值稅清算的定義。（二）新增稅務機關“前期管理”內容 （三）明確了納稅人注銷前必須清算 （四）強化了征納雙方的法律責任 （五）授予稅務機關是否清算的自由裁量權 （六）對納稅人提供的清算資料要求更明確 （七）明確了稅務機關是否受理清算的處理方式 （八）增加了清算前納稅評估的要求 （九）新增“清算審核”程序性、實質性的規(guī)定 （十）核定征收規(guī)定發(fā)生變化 三、清算條件：《細則》第十六條：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算。國稅發(fā)[2006]187號；國稅發(fā)【2009】91號 2009年6月日起執(zhí)行。第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。 　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 　?。ǘ┱w轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 　?。ㄈ┲苯愚D讓土地使用權的。 　　第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算?！　。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　　（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　　（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 　　對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。四、清算對象：《細則》第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位。 《細則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按照轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按照建筑面積計算分攤，也可以按稅務機關確認的其他方式計算分攤。國稅發(fā)[2006]187號：（1）土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為清算單位進行清算；（2）對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；（3）開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。國稅發(fā)【2009】91號：第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅?！鞠嚓P