【正文】 扣除項(xiàng)目金額100% 《細(xì)則》規(guī)定：增值率未超過50%的（含50%）土地增值稅稅額＝增值額30%增殖率在50%—100%（含00%）之間的土地增值稅稅額＝增值額40%—扣除項(xiàng)目金額5% 增殖率在100%—200%（含200%）之間的土地增值稅稅額＝增值額50%—扣除項(xiàng)目金額15% 增殖率超過200%的土地增值稅稅額＝增值額60%—扣除項(xiàng)目金額35% 公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數(shù)。（4）問題討論：如果不發(fā)生貸款利息，期間費(fèi)用應(yīng)按照百分之幾扣除？與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；《細(xì)則》第七條：稅金包括：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅財(cái)稅字[1995]48號：對于印花稅通過“管理費(fèi)用”核算的房地產(chǎn)企業(yè)，印花稅不可另行扣除。商業(yè)銀行又分為：國有獨(dú) 資商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行、城市合作銀行以及住房儲蓄銀行。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出：凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期同類貸款利率計(jì)算的金額；其他費(fèi)用（管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。　?、陂_發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。　?、谑欠駥⒎康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。開發(fā)成本：《細(xì)則》第七條，成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項(xiàng)目總金額247。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)度的安排上，一般是先建住宅，再建配套工程，因而往往出現(xiàn)住宅已經(jīng)建成而配套工程尚未投入使用，或者是住宅已經(jīng)銷售，而道路、綠化尚未完工等情況。房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算方法，與工業(yè)產(chǎn)品成本計(jì)算的分批法和建筑安裝工程成本竣工結(jié)算法相同。房地產(chǎn)開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)用與房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，兩者很容易混淆。10000)＝600萬元②按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅?000［15000247。這里的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。C、所提供的憑證符合中華人民共和國有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定?！　。?）納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。非直接銷售收入及自用：國稅發(fā)[2006]187號；國稅發(fā)【2009】31號。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，可以判定，轉(zhuǎn)讓集體土地、委托代建房屋、以房地產(chǎn)或土地使用權(quán)抵押或典當(dāng)、建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房（增值率不超過20%的），不征土地增值稅。（3）個人交換：個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。其中一至四層為寫字樓，面積為4000平方米，平均售價(jià)為10000元/平方米，銷售收入為40000000元；五至十層為普通住宅，面積為6000平方米，平均售價(jià)為4000元/平方米，銷售收入為24000000元，總銷售收入為64000000元。對于這類自定名稱的開發(fā)項(xiàng)目與法定名稱的開發(fā)項(xiàng)目不一致的情況，應(yīng)以“五證”上登記的開發(fā)項(xiàng)目名稱作為土地增值稅清算單位。 《細(xì)則》第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬凑战ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?，也可以按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。核定征收?guī)定發(fā)生變化 三、清算條件：《細(xì)則》第十六條：納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算。 （七） 二、新舊政策變化： 新出臺的《管理規(guī)程》（國稅發(fā)【2009】91號，與2006年的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）相比，主要發(fā)生以下10個方面的變化： 國有土地：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三條，國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。①如果收取時房地產(chǎn)公司已經(jīng)給客戶開具發(fā)票，并且已經(jīng)計(jì)入收入繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅，物業(yè)公司就不許再做收入處理。但是，不屬于《企業(yè)所得稅法》規(guī)定的不征稅收入和免稅收入，應(yīng)征收企業(yè)所得稅。（3）物業(yè)管理單位已向客戶收取但未提供服務(wù)而又全額退還客戶的收費(fèi)，如退還給未進(jìn)行裝修住戶的“二次裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)”等，在繳納營業(yè)稅時，允許其沖減當(dāng)期的計(jì)稅營業(yè)額。第二節(jié) 營業(yè)稅（物業(yè)管理公司收入及營業(yè)稅相關(guān)規(guī)定）如何區(qū)分物業(yè)管理收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)大修收入、物業(yè)代收收入？財(cái)基字【1998】7號：物業(yè)管理公司的收入包括：主營業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。納稅人從事運(yùn)輸業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第二十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此新稅法取消了原來的有關(guān)代扣代繳營業(yè)稅的規(guī)定。明確告知“無論施工合同怎樣簽署，建筑業(yè)的營業(yè)額都應(yīng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價(jià)款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價(jià)款”。③造成征管錯誤的根源：第一、造成征管錯誤的根源主要在于地稅機(jī)關(guān)的征管辦法。第三、營業(yè)稅條例第六十九條規(guī)定：“扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣、應(yīng)收而不收稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人追繳稅款，對扣繳義務(wù)人處應(yīng)扣未扣、應(yīng)收未收稅款百分之五十以上三倍以下的罰款”。讓納稅人知道“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行代扣代繳”，然后再要求其代扣代繳。法律、行政法規(guī)規(guī)定負(fù)有代扣代繳、代收代繳稅款義務(wù)的單位和個人為扣繳義務(wù)人”?！备淖兞藱?quán)限主體。（4）分保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，以初保人為扣繳義務(wù)人。（2）支付給境外的：原來以“外匯付匯憑證”、“外方公司的簽收單據(jù)”或“出具的公證證明”為扣除依據(jù)；新《細(xì)則》規(guī)定以“該單位或者個人的簽收單據(jù)”為合法有效憑證予以扣除。設(shè)備包括以下各項(xiàng)：各種設(shè)備的本體及隨設(shè)備到貨的配件、備件和附屬于本體制作成型的梯子、平臺、欄桿及管道等；各種計(jì)量器、儀表及自動化控制裝置、實(shí)驗(yàn)室內(nèi)的儀器及屬于設(shè)備本體部分的儀器儀表等；附屬于設(shè)備本體的油類、化學(xué)藥品等視為設(shè)備的組成部分；無論用于生產(chǎn)或生活或附屬于建筑物的水泵、鍋爐及水處理設(shè)備、電氣、通風(fēng)設(shè)備等。相關(guān)說明：（1）新《細(xì)則》關(guān)于設(shè)備的概念沒有明確。商業(yè)折扣因?yàn)槭鞘矍靶袨?，一般可以直接按折扣后的金額簽訂合同，開具發(fā)票。 　　商業(yè)折扣，是指企業(yè)為促進(jìn)商品銷售而在商品標(biāo)價(jià)上給予的價(jià)格扣除。　第十五條 納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營業(yè)額；如果將折扣額另開發(fā)票的，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營業(yè)額中扣除。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。（3）稅收上取消“轉(zhuǎn)包”規(guī)定的法律淵源①《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院2000年1月30日頒布施行）第二十五條：施工單位不得轉(zhuǎn)包或者違法分包工程。舊《細(xì)則》規(guī)定，全部以承包人為納稅人；新《細(xì)則》規(guī)定，以發(fā)包人名義對外經(jīng)營并由發(fā)包人承擔(dān)法律義務(wù)的由發(fā)包人納稅，否則以承包人納稅。（1＋17%）17%－2550000＝【相關(guān)鏈接：“混合銷售”與“兼營”的區(qū)別】（1）混合銷售與兼營的概念①混合銷售是指一項(xiàng)銷售行為既涉及“營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)”又涉及“增值稅貨物銷售”的單項(xiàng)行為。新《細(xì)則》只規(guī)定：“未分別核算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定其應(yīng)稅行為營業(yè)額”；不再強(qiáng)求一并征收增值稅。判別企業(yè)使用的是否為“自產(chǎn)貨物”主要應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：（1）是否符合貨物的特點(diǎn)：自產(chǎn)貨物，是指企業(yè)利用自身技術(shù)與各種資源，自己生產(chǎn)的可供出售的物品。（1＋17%）17%－120070017%＝－142800＝應(yīng)納營業(yè)稅（1000－800）12003%＝7200元【例1—2】某建筑公司，負(fù)責(zé)為某工廠建設(shè)一座大型廠房。新舊變化（1）新《細(xì)則》第七條明確規(guī)定“提供建筑業(yè)勞務(wù)的同時銷售自產(chǎn)貨物的行為”，“應(yīng)當(dāng)分別核算應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額和貨物的銷售額，其應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額繳納營業(yè)稅，貨物銷售額不繳納營業(yè)稅”。轉(zhuǎn)讓“有限產(chǎn)權(quán)”或“永久使用權(quán)”不再視同銷售；增加了“個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人”視同銷售的規(guī)定?！　。ǘ﹦h除轉(zhuǎn)貸業(yè)務(wù)差額征稅規(guī)定。新《細(xì)則》第五條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：（1）單位或者個人將不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)無償贈送其他單位或者個人；（2）單位或者個人自己新建(以下簡稱自建)建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為；（3）財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。新《細(xì)則》規(guī)定： 　第六條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及應(yīng)稅勞務(wù)又涉及貨物，為混合銷售行為。該種防盜門市場銷售價(jià)格800元，成本價(jià)為700元。依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條，其混合銷售業(yè)務(wù)應(yīng)分別處理。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其應(yīng)稅勞務(wù)與貨物或者非應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅，不征收營業(yè)稅。分析：該企業(yè)的經(jīng)營行為屬于兼營行為。（四）“承包承租”新規(guī)定：舊《細(xì)則》規(guī)定：第十一條：企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。③所謂轉(zhuǎn)包【《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國務(wù)院2000年1月30日頒布施行）】，是指承包單位承包建設(shè)工程后，不履行合同約定的責(zé)任和義務(wù)，將其承包的全部建設(shè)工程轉(zhuǎn)給他人或者將其承包的全部工程肢解以后以分包的名義分別轉(zhuǎn)給他人承包的行為?！备鶕?jù)以上規(guī)定，轉(zhuǎn)包是一種違法行為，應(yīng)依法予以取締。財(cái)稅[2003]16號第三條規(guī)定：（1）單位和個人提供營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)發(fā)生退款，凡該項(xiàng)退款已征收過營業(yè)稅的，允許退還已征稅款，也可以從納稅人以后的營業(yè)額中減除。直接影響到企業(yè)對財(cái)務(wù)會計(jì)制度、稅收政策的執(zhí)行情況。這一規(guī)定與《會計(jì)準(zhǔn)則》一致。新舊對比：（1）新《細(xì)則》取消了舊《細(xì)則》關(guān)于建筑、修繕、安裝的說法，統(tǒng)一稱作“建筑業(yè)勞務(wù)”；（2）新《細(xì)則》規(guī)定，提供“裝飾勞務(wù)”。設(shè)備分為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備和非標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備。新《條例》、《細(xì)則》規(guī)定：條例第六條：納稅人按照本條例第五條規(guī)定扣除有關(guān)項(xiàng)目，取得的憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，該項(xiàng)目金額不得扣除?！都?xì)則》第二十九條　條例第十一條所稱其他扣繳義務(wù)人規(guī)定如下：（1）境外單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅務(wù)行為而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的。新舊對比：（1）將舊《細(xì)則》中第一款“境外的單位或者個人在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)”營業(yè)稅扣繳規(guī)定提升至新《條例》第一款；并增加了“境外的單位或者個人在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)”的營業(yè)稅扣繳規(guī)定?！　、納稅人提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)，符合以下情形之一的，無論工程是否實(shí)行分包，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以建設(shè)單位和個人作為營業(yè)稅的扣繳義務(wù)人：　　a、納稅人從事跨地區(qū)（包括省、市、縣，下同）工程提供建筑業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)的；　　b、納稅人在勞務(wù)發(fā)生地沒有辦理稅務(wù)登記或臨時稅務(wù)登記的。只能理解為是稅務(wù)機(jī)關(guān)為了加強(qiáng)征管采取的一種措施。建筑企業(yè)不可能出這筆錢。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)未做過相應(yīng)輔導(dǎo)，就不能追究扣繳義務(wù)人責(zé)任。第二、稅務(wù)機(jī)關(guān)工作人員怠于行使本職職務(wù)，是造成這種局面的另一個原因。（4）如何看待新《條例》、《細(xì)則》對“代扣代繳營業(yè)稅”規(guī)定的修改：新《細(xì)則》取消了對《條例》設(shè)定的“國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他扣繳義務(wù)人”的解釋，主要從以下方面考慮：第一、新《條例》對納稅地點(diǎn)作了修訂，由原來的大部分以“勞務(wù)發(fā)生地”為納稅地點(diǎn)，改為除“提供建筑業(yè)勞務(wù)”、“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”、“銷售、出租不動產(chǎn)”在勞務(wù)發(fā)生地、土地使用權(quán)所在地、不動產(chǎn)所在地納稅外，其他全部在“其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地”納稅?！凹坠┎摹钡膯栴}，稅務(wù)機(jī)關(guān)必須無條件的承認(rèn)。營業(yè)稅扣繳義務(wù)發(fā)生時間為納稅人營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。以上變化尤需注意的是：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天”的規(guī)定。第三十一條：納稅人承包的工程跨省、自治區(qū)、直轄市的，向其機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。細(xì)則第二十六條：按照條例第十四條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地、土地或者不動產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅而自應(yīng)當(dāng)申報(bào)納稅之月起超過6個月沒有申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。 　　（2）其他業(yè)務(wù)收入：是指企業(yè)從事主營業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入，包括房屋中介代銷手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。（2）代有關(guān)部門收取費(fèi)用時，如果為客戶開具的是有關(guān)單位提供的票據(jù)，這部分收入不作為物業(yè)管理收入，只將收取的手續(xù)費(fèi)作為物業(yè)管理收入（收取手續(xù)費(fèi)時要給有關(guān)單位開據(jù)服務(wù)性發(fā)票）。第二十四條 條例第十二條所稱收訖營業(yè)收入款項(xiàng)，是指納稅人應(yīng)稅行為發(fā)生過程中或者完成后收取的款項(xiàng)。第二章 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算 第一節(jié) 土地增值稅清算的基本政策 一、土地增值稅|納稅人： 《土地增值稅暫行條例》第二條：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物，并取得收入的單位及個人，為土地增值稅的納稅人。所稱個人，包括個體經(jīng)營者。 （四）對納稅人提供的清算資料要求更明確 （八）　　（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 　?。ǘ┤〉娩N售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 　?。?