【正文】 對美國房地產(chǎn)稅收政策的評價 以上是美國房地產(chǎn)稅收方面的制度規(guī)定，我們可以看到房地產(chǎn)稅收是地方財政收入的主要來源，也是地方經(jīng)濟建設(shè)資金的重要來源，房地產(chǎn)方面的稅收為地方經(jīng)濟建設(shè) 做出了重大的貢獻。 山 東交通學院畢業(yè)論文 24 （ 4）有關(guān)房地產(chǎn)估值 大多數(shù)地方政府把房地產(chǎn)的公平市場價值視為其評估市值，并作為該房地產(chǎn)的評估價值，而少數(shù)地方政府則將房地產(chǎn)的評估值與房產(chǎn)折舊額的差值作為房地產(chǎn)的評估價值。同時這兩個國家的經(jīng)濟發(fā)展處在發(fā)達國家的行列。 此外，韓國政府還采取了改革土地交易稅制度，完善了相關(guān)的配套措施，促使房屋交易透明化，杜絕了偷漏 稅和鉆政策的空子的行為發(fā)生。在如此價格上漲的情況下，韓國政府于 2021年 8 月頌布了《不動產(chǎn)綜合對策》，在增強房地產(chǎn)市場透明化、抑制投機和擴大供給三方面對房地產(chǎn)價格進行影響，具體的制度完善體現(xiàn)在如下幾方面： 保有環(huán)節(jié) 新政策加強了對綜合不動產(chǎn)稅的征收，對擁有房 地產(chǎn)越多的家庭，征收的不動產(chǎn)稅也越多，由于每年都要定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來沉重的經(jīng)濟負擔，迫使擁有者會及早出手，以減輕房地產(chǎn)價格上漲的壓力。 在這種情況下，韓國政府采取了新的土地綜合稅，取消了原有土地財產(chǎn)稅和土地閑置稅的統(tǒng)一，針對所有土地保有階段征收統(tǒng)一的財產(chǎn)稅，使稅率有所區(qū)別，在稅率結(jié)構(gòu)上，韓國實行了固定稅率和兩級累進稅率相結(jié)合的方案。 （ 3）改善土地的主體體系 無論在保有 環(huán)節(jié)還是交易轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，土地本身都具有比現(xiàn)金和股票的價格更易被低估的特點，這樣會導(dǎo)致財產(chǎn)和收益稅的減少，進而導(dǎo)致稅收不能發(fā)揮真正的調(diào)控作用，為此日本政府改善了土地的評價體系，確定一個市場價格來作為計稅依據(jù)，這種價格是由當事人進行自由交易時所確定的價格。 2021 年日本固定資產(chǎn)稅占到了地方稅收的 %，成為地方財政收入的重要來源。 經(jīng)過改革，日本戰(zhàn)后的 土地市場交易迅速發(fā)展起來，這對其工業(yè)化的進程做出一重大的貢獻。我們在進行房地產(chǎn)稅制改革的過程中，一方面要借鑒國外比較健全的制度結(jié)構(gòu)，同時也要考慮我們國家人口多，尤其是農(nóng)村人口多，面臨農(nóng)村人口城市化的重大歷史時期。 關(guān)于征收管理 （ 1）法國對房地產(chǎn) 征稅有一整套完整的法律和行政措施 稅務(wù)當局設(shè)置各種不動產(chǎn)的詳細檔案，納稅人進行房地產(chǎn)交易都需要到稅務(wù)局辦山 東交通學院畢業(yè)論文 18 理過戶手續(xù)，這一措施有充分考慮了房地產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓以及無償轉(zhuǎn)讓面臨的各種情形，同時對預(yù)防房地產(chǎn)的投機行為也起到了很好的效果。財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅是指在動產(chǎn)、不動產(chǎn)交易、買賣、贈與、繼承等轉(zhuǎn)移行 業(yè)中征收的稅，其稅率差異很大。 我國目前的財產(chǎn)登記制度不健全，尤其是缺乏私有財產(chǎn)登記制度，致使征管資料信息來源不暢，房地產(chǎn)私下交易不予注冊的現(xiàn)象相當普遍，出現(xiàn)化公有財產(chǎn)為私有財產(chǎn)的非法行為，嚴重影響了稅收征管的力度。征收物業(yè)稅前的均衡狀態(tài)與征收物業(yè)稅后的均衡變化我們不難得出，前期的政策會使存量房地產(chǎn)推遲交易，使當前交易變得不夠活躍，短期內(nèi)房地產(chǎn)供給減少，結(jié)果會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；而后又將要出臺物業(yè)稅，通過分析我們得出結(jié)論，短期內(nèi)會使房地產(chǎn)交易活躍，供給增加，但由于需求會進一步增加而 最終會抵消供給增加對價格的抑制作用。 籌集財政收入的能力比較微弱，不能使房地產(chǎn)稅收政策有一個很好的發(fā)揮效果。 表 21 我國房地產(chǎn)稅收主要稅種 稅種 稅率 納稅義務(wù)人 計稅依據(jù) 備注 取 得 契稅 3%5% 境內(nèi)轉(zhuǎn)讓土地房屋屬性承受的單位和個人 不動產(chǎn)價格 個人無償贈與不動產(chǎn)，應(yīng)對受贈人全額征收契稅 耕地占有稅 1245/m2 占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人 實際占 用面積 印花稅 % 訂立購銷合同人 合同金額 所有企業(yè)和個 人，購銷雙方 都應(yīng)繳納 % 勘查設(shè)計人及建設(shè)工程、房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓 山 東交通學院畢業(yè)論文 14 時 % 房屋租賃人 營業(yè)稅 3% 建造企業(yè) 工程金額 建筑 5% 銷售建筑物及其它地上附著物、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房屋出租的單位和個人 銷售額，轉(zhuǎn) 讓額，租金，經(jīng)紀手 續(xù)費 個人轉(zhuǎn)讓居住不滿 5 年的普通住宅應(yīng)繳納營業(yè)稅 銷 售 轉(zhuǎn) 讓 時 印花稅 % 訂立銷售合同人 合同金額 所有企業(yè) % 勘查設(shè)計合同、房屋 1% 租賃人 城市維護建設(shè)稅 7% 市區(qū)“三稅”納稅人 增值稅、消費 稅、營業(yè)稅“三稅”之和 三資免征 5% 郊縣、縣中心鎮(zhèn)、鎮(zhèn) 1% 農(nóng)村“三稅”納稅人 教育費附加 3% “三稅”納稅 增值稅、消 費稅、營業(yè) 稅總和 三資免征 土地增值稅 30%60% 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，地上的建筑及其附著物并取得增值收入的單位和個人。問題的關(guān)鍵在于如何在當前房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升這樣一歷史時期，對其進行合理而有效的改革。地方政府出售土地獲取收入的短期行為事實上很大程度上和我國的財政管理體制有關(guān)。 我國土地增值稅的名義稅率過高，過高的稅負對房地產(chǎn)投機行為有一定的抑制作用，但稅負過高也會對正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)產(chǎn)生影響。合并后統(tǒng)一開征物業(yè)稅，物業(yè)稅就是房地產(chǎn)稅的別稱。而同時有一些學者是這樣認為的，何振一、劉維新、楊重光、宏誠認為物業(yè)稅與土地出讓金之間不可替代，土地出讓金與物業(yè)稅是兩個不同性質(zhì)的事物，各有存在的理由。 在房地產(chǎn)稅收的征收范圍和征收對象上，也存在一些弊端，如我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅和房地產(chǎn)稅的主要稅收依據(jù)的條例仍舊是 80 年代的舊條例，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅種只對城市、縣城及建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，而對廣大農(nóng)村非農(nóng)業(yè)用房卻不征收；土地使用稅以面積為計稅依據(jù)，造成稅收不能隨土地增值而增加等。到了新中國成立以后，實行的是城鎮(zhèn)土地使用無償化，城鎮(zhèn)職工住宅公有化，在這種情況下，房地產(chǎn)稅收在國家財政收入體系中微不足道，因此，有關(guān)房地產(chǎn)稅收制度的研究比較少，到了 1980 年，我國開始實施以土地有償使用為核心的土地產(chǎn)權(quán)制度改革和住宅貨幣化制度改革。馬歇爾的貢獻主要表現(xiàn)在運用以價格理論為核心的局部均衡分析方法對房山 東交通學院畢業(yè)論文 8 地產(chǎn)稅收進行分析，指出房地產(chǎn)價值等于建筑物價值與地價之和，為判斷土地稅的計稅依據(jù)和土地稅負歸屬奠定了基礎(chǔ)，從而將古 典房地產(chǎn)稅收理論發(fā)展到極至，也對現(xiàn)代房地產(chǎn)稅收理論研究產(chǎn)生了深遠的影響；到了凱恩斯之后公共經(jīng)濟學進入現(xiàn)代時期，此時房地產(chǎn)稅收問題已經(jīng)很少得到理論經(jīng)濟學界的關(guān)注，而主要在應(yīng)用經(jīng)濟學領(lǐng)域內(nèi)予以討論。 以上是就我國稅收的基本原則來分析我國房地產(chǎn)業(yè)稅收改革應(yīng)遵循的基本原則，也就是說，我國在改革房地產(chǎn)稅收政策時一定要按照國家有關(guān)稅收政策原則來進行，否則就會 適得其反。 受益負擔原則 （ 1）受益負擔原則的含義 西方經(jīng)濟學家曾就稅收如何公平地分配于納稅人，提出受益負擔公平說，亦稱“受益原則”。 （ 3）我國房地產(chǎn)稅收政策的量能負擔問題 就目前我國房地產(chǎn)的稅收改革問題，從稅制改革的角度考慮，物業(yè)稅的完善需要審慎而長期的過程，如果作為一項調(diào)控措施不考慮目前我國房地產(chǎn)業(yè)的稅收承受能力而一味強調(diào)它的調(diào)控的能力，最終可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的稅負轉(zhuǎn)嫁。所謂需要，是指國家實現(xiàn)其職能對財政資金的需求。稅收負擔關(guān)系到國民經(jīng)濟持續(xù)、快速、協(xié)調(diào)發(fā)展的問題，國家稅收最終總是由所有納稅人來承擔的。據(jù) 統(tǒng)計，目前，美國房地產(chǎn)的價值約占美國國家總財富的 3/4，其中，土地財富占 %，建筑物財富占 50%，其他財富占 %。但是稅收的公平與效率的統(tǒng)一也不是絕對的，就某一具體的征稅活動來說，二者會有矛盾和沖突，因此在稅收政策的制定和執(zhí)行過程中又難免會存在有公平與效率難以兼顧的情形。 而目前有部分理論界人士認為改革房地產(chǎn)稅收政策能夠有效的抑制房地產(chǎn) 價格，即改革房地產(chǎn)業(yè)稅收政策為有效抑制房地產(chǎn)價格的重要手段。 (2)政府與納稅人之間的稅收公平原則 山 東交通學院畢業(yè)論文 3 除了納稅人與納稅人之間的稅負公平以外，政府與納稅人之間的關(guān)系是否公平，也是稅收公平原則的一個重要問題。但是近年來，隨著個人收入流向高度集中和差距不斷擴大，收入分配差距日益明顯并呈進一步擴大的趨勢，我國政府為了降低這種差距，先將起征點由 800 元提升到 1600 元，又通過公布《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國個人所得稅法實施條例〉的決定》，對《實施條例》第十條、第十八條、第二十七條等條款作部分修改。 2021 年，我國曾十次上調(diào)法定存款準備金率，六次銀行加息，截止 2021 年 4月，法定存款準備金率已提高到 16%；在財政政策方面，印花稅由 1‰提高到 3‰（ 2021年 4 月 24 日已調(diào)回 1‰），發(fā)行特別國債等等。于是，人們關(guān)于稅收政策本身是否能夠起到抑制房地產(chǎn)價格的作用產(chǎn)生了質(zhì)疑。 關(guān)鍵詞 ： 房地產(chǎn)；稅收；稅制 改革；物業(yè)稅 山 東交通學院畢業(yè)論文 V Under the background of macroeconomic regulation and control real estate tax policy change research ABSTRACT In recent years,the price of our country real estate market has risen excessively bees important to us to deal with the price of real estate. The country has taken some measures in the finance and the financial aspect,but has not played the suppression real estate price role. Regarding this, the theorists have discussed how to suppress the real estate price through property tax on real article analyses the price phenomenon about the real estate remarket at present and the related national policy . It points out the question of our country real estate tax revenue system by utilizing the related tax revenue theory ,the real estate supply and demand theory and other related principle of economics. We can learn about the overseas advanced experience from this also we can realize it is very important to solve the processes between the tax revenue and the real estate industry price relations and the processes between the financial revenue and the real estate price relations in the real estate price high view of the real estate tax revenue insufficiency in our country, we propose the policy and the suggestion at must clear that it is our goal to reform the real estate tax revence and build the perfect tax revence system. Key words: Real estate。如何制定出臺相關(guān)措施，抑制房地產(chǎn)市場價格居高不下的局面，已經(jīng)成為一個十分現(xiàn)實的問題。于是，關(guān)于如何使中國的房地產(chǎn)價格得到有效的抑制成為宏觀理論界研究的主要課題之一。因此，關(guān)于如何繼續(xù)實施進一步的加稅政策，還應(yīng)該是一個值得深刻思考和需要認真探討的問題。稅收在國民經(jīng)濟的發(fā)展中起著舉足輕重的作用。早在 18 世紀，西方經(jīng)濟學的鼻祖亞當斯密在其著作《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》一書中就將公平原則作為重點內(nèi)容進行論述。 (3)我國房 地產(chǎn)稅收政策的公平問題 目前我國房地產(chǎn)業(yè)稅收制度被普遍認為不合理，在稅種的設(shè)制、稅收的負擔、稅收的征收環(huán)節(jié)都存在不合理的現(xiàn)象，不能體現(xiàn)稅制公平的原則。事實上，如果稅收作為一種重要的再分配工具，可以在促進資源配置合理化、刺激經(jīng)濟增長等方面發(fā)揮作用，我認為這項稅收政策是有效率的，但如果稅收政策扭曲了資源配山 東交通學院畢業(yè)論文 4 置格局，阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，那 么它的存在就是無效率的，稅收是否能充分發(fā)