【正文】 揮經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)功能是衡量政策成敗的關(guān)鍵。顯然，房地產(chǎn)屬于已經(jīng)形成的資產(chǎn)部分，是一個國家或地區(qū)財富的重要組成部分。所謂稅收負(fù)擔(dān)，是指納稅人應(yīng)履行納稅義務(wù)而承受的一種經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，從絕對額考察它是指納稅人應(yīng)支付給國家的稅款額；從相對額考察，它是指稅收負(fù)擔(dān)率，即納稅人的應(yīng)納稅額與其計稅依據(jù)價值的比率，這個比率通常被用來比較各類納稅人或各類課稅對象的稅收負(fù)擔(dān)水平的高低，因而是國家研究制定和調(diào)整稅收政策的 重要依據(jù)。從一定意義上講，稅收制度的設(shè)計問題，也就是稅收負(fù)擔(dān)的設(shè)計問題。合理負(fù)擔(dān)是正確處理國家同納稅人之間的分配關(guān)系，是稅收縱向合理的重要標(biāo)志，也是公平稅負(fù)原則的前提和基礎(chǔ)。稅制改革的目標(biāo)是使稅制向“寬稅基、少稅種、低稅率”的國際慣例轉(zhuǎn)變，根據(jù)這樣的要求，物業(yè)稅應(yīng)該是取代現(xiàn)有的多個稅種和收費項目，稅收總額不會有太多增加。受益負(fù)擔(dān)是按照誰受益誰承擔(dān)稅負(fù)的原則來制定稅收政策，比如我國目前正在拭點開征的燃油稅，就是很好體現(xiàn)受益負(fù)擔(dān)的原則，如果進(jìn)行全面執(zhí)行，屆時取消相關(guān)收費，這樣機(jī)動車輛一旦上路才會發(fā)生費用，不上路就可能不發(fā)生費用，體現(xiàn)了誰受益誰負(fù)擔(dān)的稅收政策的基本原則。斯密的《國富論》為標(biāo)志的古典經(jīng)濟(jì)學(xué)時期，其中有薩伊、大衛(wèi)對于有關(guān)房地產(chǎn)稅經(jīng)濟(jì)研究方面，在土地稅對土地開發(fā)時機(jī)的影響的研究成果較成熟，學(xué)術(shù)界一度出現(xiàn)“中性論”和“非中性論”的觀點。 （ 2）關(guān)于我國房地產(chǎn)稅收弊端問題的研究 國內(nèi)的學(xué)者們對我國房地產(chǎn)稅收弊端的研究大都集中在稅種繁多、重復(fù)課稅、稅制結(jié)構(gòu)本身存在缺陷；征收范圍有限，稅基狹??；稅與費、租界定模糊；征管力度不強(qiáng)等方面。具體的課稅對象為土地及附著于其上的建筑物等不動產(chǎn)，課稅稅基一般為不動產(chǎn)的市場價值或租金價值，稅率則依據(jù)不同的稅基而有所不同，一般采用比例稅率，稅收的歸屬一般歸地方政府。第二種觀點認(rèn)為土地出讓金繼續(xù)征收，同時再征收物業(yè)稅。與地價相比，耕地占用稅的稅負(fù)非常低，起不到抑制任何占用耕地行為的作用。如有些學(xué)者認(rèn)為物業(yè)稅開征以后會對房價有一定的沖擊，理由是開征物業(yè)稅后，養(yǎng)房費用更高，對于擁有多套房產(chǎn)的房主或炒家而言負(fù)擔(dān)必然加重，所以二手市場上的房源會有一定增加，一定時期內(nèi)的房地產(chǎn)的供應(yīng)會大于需求，供求關(guān)系的改變可能會導(dǎo)致二手房價下降，但是二手市場的供應(yīng)量增大也只是一段時期內(nèi)可能出現(xiàn)的情況并不具有長期性。規(guī)定出物業(yè)稅統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，并編制統(tǒng)一的培訓(xùn)教材，培訓(xùn)評估人員。（見表 2— 1） 目前我國的房地產(chǎn)保有稅（城鎮(zhèn)土地使用稅及房地產(chǎn)稅）大概占 22%，而交易環(huán)節(jié)中，僅城市維護(hù)建設(shè)稅就 高達(dá) 31%，再 加上印花稅及契稅中房地產(chǎn)相關(guān)的部分，其所占比例已經(jīng)大大超過了保有環(huán)節(jié)。否則不利于城鄉(xiāng)之間企業(yè)的公平競爭。 我們假設(shè)政府征收物業(yè)稅，在房地產(chǎn)保有階段增加稅收時，從抑制房價的角度，又讓人們有這樣一種感覺，政府是讓房地產(chǎn)的交易活躍起來，這就反映了政策的不一致性。而政府通過基金，收費等而增加的地方性收入又是被允許的。因此對于從事物業(yè)稅研究的我們來講，如何實現(xiàn)由現(xiàn)行房地 產(chǎn)稅費體制到物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變是我們研究問題的關(guān)鍵。居住稅是對居民按年度征收的稅，是針對于房東或房客征收的稅。住房的無償轉(zhuǎn)讓是指通過繼承或贈予的形式實現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，此兩種情況都要繳納房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，稅金的多少受兩個因素的影響，一是房產(chǎn)本身的價格；二是轉(zhuǎn)讓雙方親緣關(guān)系的程度，夫妻及直系關(guān)系可享受最高免稅 30 萬法郎的待遇，以此兄弟姐妹等關(guān)系分別享受不同 的減免。日本政府接受了勸告，做了一系列的改革 ，日本于 1950 年廢除了地租（農(nóng)業(yè)稅），開設(shè)固定資產(chǎn)稅，將其作為市町村（是日本的最低一級地方政山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 19 府）的主干稅種，規(guī)定固定資產(chǎn)稅是對土地和住房等不動產(chǎn)征收一種財產(chǎn)稅，目的是為了調(diào)節(jié)市場上的投機(jī)行為，在日本經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時候，地價也隨之上漲，但是固定資產(chǎn)稅對土地市場運轉(zhuǎn)發(fā)揮的重要調(diào)節(jié)作用仍然有效地保證了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮。此次改革的目標(biāo)明確，為了遏制土地價格的上漲。這使得 2021 年日本不動產(chǎn)稅以國民所得以及稅收總額比率分別為 %和 11%，與當(dāng)時美國的情況基本接近。政府對投機(jī)旺盛的地區(qū)實施土地交易批準(zhǔn)制度和申報制度，從初始環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。 1997 年亞 洲金融危機(jī)爆發(fā)使韓國的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重打擊，危機(jī)的發(fā)生是由房地產(chǎn)價格泡沫所引起的。對擁有第三套住房的賣主征收 60%的資本收益稅。從 1991 年開始，日 本政府對土地稅制進(jìn)行了一系列改革，主要是以提高保有和流轉(zhuǎn)稅為核心，以打擊投機(jī)為目的，取得了一定的成效，從 1992 年開始土地價格 開 始減慢上漲幅度，隨后一直處于下跌狀態(tài)。美國房地產(chǎn)稅收有如下特征： （ 1）稅基寬，稅制簡單，稅率較低 美國除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)實行免稅措施外，凡擁有或占有不動產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，這樣房地產(chǎn)稅收成為政府一項主要的稅收來源，各州的不動產(chǎn)稅率不同， 大約平均為 1%3%。 （ 5）稅率的確定問題 房地產(chǎn)稅作為地方政府財政收入最大和 最穩(wěn)定的來源，具有政府可調(diào)控的特性，而政府的其他收入往往是不可控的，同時政府的預(yù)算支出又有剛性支出，逐年上漲的特點。美國的房地產(chǎn)方面的稅收政策及其相關(guān)其他政策對我們的啟示是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不得當(dāng)必然對宏觀經(jīng)濟(jì)造成一定的負(fù)面影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是一個系統(tǒng)的科學(xué)，要經(jīng)過認(rèn)真的論證。 在美國，每處房地產(chǎn)的評估價值都是公開透明的，地方政府網(wǎng)站和社區(qū)報紙均有按房地產(chǎn)地址字母順序排列的各處房地產(chǎn)的評估價值，任何人均可自由查詢。在美國房地產(chǎn)稅 是一方政府最大和最穩(wěn)定的財政收入來源，一般占 70%80%，地方政府所管轄的幼兒、學(xué)校、公共圖書館、公共交通等開支，都主要靠房地產(chǎn)稅收來維持。這與韓國政府的相關(guān)政策是分不開的，但也有專家認(rèn)為，這些政策會對房地產(chǎn)市場造成沉重的打擊，將影響房地產(chǎn)的正常交易，從而最終會影響韓國房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。對于一戶一宅的房主出售房產(chǎn)，收取的資本收益稅為 9%，而對于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產(chǎn)收入征收 36%的資本收益稅。開征了土地增值稅，主要是針對于那些沒有建成的、閑置的或者還沒有被充分利用的商業(yè)土地。 1948 年大韓民國成立以后，韓國政府更加注重土地政策，房地產(chǎn)稅收制度走向了完善和成熟。非課稅的土地包括公共法人和非營利組織用地及自己所有并居住的住宅在內(nèi)的土地排除在征稅范圍以外，這里所指自己住宅僅指一處。于是日本政府于 1991 年出臺了稅制改革方案，這也是日本政府第二次重大的土地稅制改革，本次改革重點在于強(qiáng)化土地持有稅，增大土地保有階段的稅收負(fù)擔(dān)，主要設(shè)置了地價稅和固定資產(chǎn)稅。 1949 年日本在土地上課稅主要是以官方地價的 3%征收地租為主，形式上是對土地資本價值課征，實際上是按照土地上農(nóng)業(yè)所得征收的所得稅，有點類似于我國的農(nóng)業(yè)稅（現(xiàn)在已停征）。房主擁有某套住房的時間越長，減稅越多，從購房第三年起，每年從增值中減去 %后征稅。建筑地產(chǎn)稅是對擁有房產(chǎn)及其附屬地產(chǎn)者按年度征收的稅。 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 17 第三章 國外房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 很多發(fā)達(dá)國家對于房地產(chǎn)方面的稅收制度的建立和完善都很重視，對于物業(yè)稅的改革都抱有樂觀的態(tài)度，大都寄希望于物業(yè)稅改革，希望它能順利實現(xiàn)各種目標(biāo)。僅從房產(chǎn)開發(fā)收費項目上看，各地政府規(guī)定的收費項目有所不同，有的地方各種行政性收費，其原因是房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少，而房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的重要組成部分，對于地方政 府是非常重要的。我們知道此前政府一再實行的在流通轉(zhuǎn)讓方面的增加稅收，如營業(yè)稅由一年轉(zhuǎn)讓免稅，改為兩年，又改為五年，結(jié)果為了避 稅，個人投機(jī)者可以延長轉(zhuǎn)讓時間，稅收的結(jié)果是使房地產(chǎn)交易變的不活躍，這樣房地產(chǎn)需求未減，甚至有所增加，在價格不變的情況下，一定時期內(nèi)供給卻減少了，那么無非是迫使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種，不利于調(diào)控個人所得財富。具體的負(fù)面影響體現(xiàn)在：土地閑置、浪費嚴(yán)重。物業(yè)稅收入歸地方，稅收管理權(quán)也應(yīng)該適當(dāng)下放到地方，使之成為真正的地方稅。所以，對于土地增值額可以采用所得稅的形山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 12 式予以調(diào)整，取消土地增值稅，以避免重復(fù)征稅。學(xué)者樊麗明和李文認(rèn)為，耕地占用稅、土地增值稅和契稅是房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)需要繳納的稅收，這一環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較高，阻礙了資源的正常流動。 以上兩種觀點，第一種觀點認(rèn)為物業(yè)稅取代土地出讓金，在需求沒有減少的情況下，開發(fā)商不會主動將政府降低的稅款讓利給消費者的，這也不符合企業(yè)追求利潤最大化的原則。 在征收管理方面，主要有以下幾方面的建議：第一、成立專門的房地產(chǎn)評 估機(jī)構(gòu)，科學(xué)合理的評估和計算出基準(zhǔn)地價、最低限價和房產(chǎn)現(xiàn)值等，以此提高稅收彈性；第二、建立完善的信息溝通平臺，將財稅部門、土地開發(fā)規(guī)劃部門、建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門及工商管理部門的有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息資料集中起來，以便做到信息的公開化；第三，加強(qiáng)管理，完善稅收登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督和管理。有些學(xué)者則認(rèn)為我國現(xiàn)行稅制中的一些稅種存在課稅理論依據(jù)模糊和稅種性質(zhì)不清等問題，按其對房地產(chǎn)稅收的定義，他們將中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制中的主要稅種分別歸入所得稅、商品稅、財產(chǎn)稅及其他稅三大類。在稅負(fù)歸屬方面主要有三種觀點，第一種是傳統(tǒng)觀點認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種貨物稅；第二種觀點是新觀點認(rèn)為是資本稅；第三種觀點認(rèn)為房地產(chǎn)稅是一種使用費，也是一種使用者付費論。有理論研究的歷史我們可以追溯到威廉認(rèn)為凡是受自政府提供的福利多的多納稅，這才是公平，即根據(jù)納稅人從政府提供服務(wù)所享受利益 的多少，判定其應(yīng)納多少稅和其稅負(fù)應(yīng)為多大。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和流通環(huán)節(jié)的增稅使開發(fā)商或銷售者將稅負(fù)輕而易舉的轉(zhuǎn)嫁給購房者，結(jié)果是起不到降低房價作用，相反卻可能使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。而一定時期內(nèi)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是一定的，所能提供的資金又是有限的，兩者之間始終存在矛盾。 因此，稅收負(fù)擔(dān)應(yīng)該保持在經(jīng)濟(jì)的承受能力范圍以內(nèi)。依照個體經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)能力來分配稅收是一項極其重要的工作，在設(shè)制稅種時，如果處理不好稅收負(fù)擔(dān)能力的問題，輕者使納稅主體的積極性受到損害，重者使國家的稅源枯竭。目前，我國房地產(chǎn)投資增速比較快，對國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展也起到了促進(jìn)作用。當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)處在過熱時期，流動性過剩，在房地產(chǎn)價格方面上漲速度迅猛，如果在此經(jīng)濟(jì)環(huán)境下改革房地產(chǎn)業(yè)稅收制度，可能會對房地產(chǎn)價格上漲起到推波助瀾的作用。納稅人稅負(fù)的高低主要取決于公共服務(wù)的數(shù)量和質(zhì)量，二者之間應(yīng)當(dāng)是均衡等價的，否則，就違背了公平的稅收原則。這一政策的修訂也體現(xiàn)了國家稅收政策的公平原則。 有關(guān)稅收方面的基本原則 稅收在各國的財政收入中都占據(jù)絕對的比重。 據(jù)統(tǒng)計，我國自 2021 年起 ,各月房屋銷售價格指 數(shù)上漲均超過了5%以上，至 2021 年 12 月，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 %，漲幅比上月降低 個百分點。 property tax on real estate 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 1 1 前 言 課題選題的意義和背景 我國宏觀經(jīng)濟(jì)自上世 紀(jì) 90年代后期曾一度出現(xiàn)過經(jīng)濟(jì)增長乏力、需求不足的局面，政府曾先后多次下調(diào)銀行利率，企圖用積極的財政政策來促進(jìn)消費和投資，但由于宏觀調(diào)控機(jī)制的不完善性，又導(dǎo)致了 2021 年上半年以來的經(jīng)濟(jì)“過熱”現(xiàn)象。 成人高等教育畢業(yè)設(shè)計（論文） 題目： 宏觀調(diào)控背景下的房地產(chǎn)稅收政策變革研究 二○一五年八月 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 II 目 錄 摘 要 ................................................................................................... Ⅰ ABSTRACT ....................................................................................... Ⅱ 1 我國房地產(chǎn)業(yè)稅收政策問題及原因 ............................ 1 課題選題的意義和背景 ................................................ 1 有關(guān)稅收方面的基本原則 .............................................. 2 稅收公平原則 .................................................... 2 效率原則 ........................................................ 3 量能負(fù)擔(dān)原則 .................................................... 4 受益負(fù)擔(dān)原則 .................................................... 6 國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 ...................................... 7 國外有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收政策研究 .................................... 7 國內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策研究 ...................................... 8 （ 1）關(guān)于房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)成的研究 ..