【正文】 條件的， 如以銷(xiāo)售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債， 回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購(gòu)期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。（ 1）第 13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷(xiāo)售的收入”：填報(bào)用于 在建工程、管理部門(mén)、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu) 、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價(jià)值金額。 明確根據(jù)毛利率計(jì)算出的毛利，允許扣減營(yíng)業(yè)稅金及附加和期間費(fèi)用。 （ 2）當(dāng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，確認(rèn)收入同時(shí)確認(rèn)營(yíng)業(yè)稅金及附加。 但以前年度繳納的稅款，不可以退回或抵減今后的稅款。 內(nèi)資企業(yè)交了就交了 ,不能退 例如：某內(nèi)資企業(yè) 2023年取得預(yù)售收入1000萬(wàn)，期間費(fèi)用 20萬(wàn)，稅金及附加55． 5萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額 =1000*20%55． 520=124． 5萬(wàn)，繳稅124． 5*15%=18． 675萬(wàn)。對(duì)于預(yù)售收入應(yīng)納說(shuō)所得額的調(diào)整時(shí)間， 31號(hào)文確定為“ 結(jié)算計(jì)稅成本后”， 即開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，進(jìn)行調(diào)整。注意防止與取得土地使用權(quán)所支付的金額發(fā)生重復(fù)扣除。經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為有限責(zé)任公司。發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目共開(kāi)具了房屋銷(xiāo)售發(fā)票 14032萬(wàn)元，已全部結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售收入，尚余 31套住宅、 17套車(chē)庫(kù)未開(kāi)具銷(xiāo)售結(jié)算發(fā)票。分別到這五家公司進(jìn)行調(diào)查、詢(xún)問(wèn)， 查實(shí)這筆工程款最終用于 A房地產(chǎn)公司總經(jīng)理個(gè)人開(kāi)發(fā)的海參養(yǎng)殖業(yè)務(wù)。付款的資金流向不是 Y建筑公司 ， 而是支付給了下屬公司“ X農(nóng)貿(mào)公司”。由 A房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共有 7棟樓，其中公建 12套，住宅 208套，車(chē)庫(kù) 44套，儲(chǔ)藏室 55套，總計(jì) 39538平方米。市紀(jì)委依照有關(guān)規(guī)定，將該案件轉(zhuǎn)交市地稅局查處。 注意：換出的房屋的視同銷(xiāo)售價(jià)格按 國(guó)稅函[2023]172號(hào) ：在計(jì)算繳納企業(yè)所得稅時(shí)，對(duì)賠償?shù)姆课輵?yīng)視同對(duì)外銷(xiāo)售， 銷(xiāo)售收入按其公允價(jià)值或參照同期同類(lèi)房屋的市場(chǎng)價(jià)格確定?？梢哉f(shuō)， 31號(hào)文件將預(yù)售收入繳納的企業(yè)所得稅，表述為“ 當(dāng)期應(yīng)納稅所得額”， 暗藏殺機(jī)。 涉外企業(yè)是純粹的預(yù)征 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 142號(hào)）規(guī)定，企業(yè)從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，應(yīng)以其當(dāng)期銷(xiāo)售收入，扣除當(dāng)期相應(yīng)成本、費(fèi)用及損失后的余額為當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，依照稅法的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 由于《新所得稅法》季度申報(bào)表是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)的，預(yù)售收入對(duì)應(yīng)的稅金及附加由于在會(huì)計(jì)上未被扣除，因此應(yīng)當(dāng)在年度納稅申報(bào)時(shí)再做 納稅調(diào)減 預(yù)交的土地增值稅怎么處理 ? 財(cái)會(huì) [1995]15號(hào)文件規(guī)范的只是預(yù)交的土地增值稅的會(huì)計(jì)處理，放在“應(yīng)繳稅金 土地增值稅”的借方 . 計(jì)入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額改為計(jì)入利潤(rùn)總額預(yù)繳 31號(hào)文件將預(yù)售收入按照毛利率計(jì)算出的毛利減去期間費(fèi)用、稅金及附加后的數(shù)額，表述為 應(yīng)納稅所得額 表明了，預(yù)售收入繳納的稅款就是應(yīng)繳稅金，而不是預(yù)交稅金，是實(shí)際征收的概念，因此 不會(huì)有多退少補(bǔ)的過(guò)程 31沒(méi)有 多退少補(bǔ) 的概念 , 只有 調(diào)增調(diào)減 （ 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 56號(hào)）中的《企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》及填表說(shuō)明中看出， 預(yù)售收入預(yù)計(jì)利潤(rùn)屬于納稅調(diào)整項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)產(chǎn)完工前屬于調(diào)增項(xiàng)目，完工結(jié)轉(zhuǎn)收入后屬于調(diào)減項(xiàng)目。 預(yù)繳 收入對(duì)應(yīng)的 的營(yíng)業(yè)稅金及附加是否可以扣除呢？ 具體操作如下： （ 1） 借：應(yīng)繳稅金－應(yīng)繳營(yíng)業(yè)稅 55萬(wàn) 貸：銀行存款 55萬(wàn) 由于是預(yù)繳的營(yíng)業(yè)稅，在會(huì)計(jì)上并不確認(rèn)為費(fèi)用類(lèi)支出，而直接計(jì)入應(yīng)繳稅金。 五、對(duì)國(guó)稅函〔 2023〕 299文的理解 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 31號(hào)原文（ 5個(gè)要點(diǎn)）開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采?。?1） 預(yù)售方式銷(xiāo)售 的，其預(yù)售收入先按（ 2） 預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率 分季(或月 )計(jì)算出當(dāng)期毛利額，（ 3） 扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營(yíng)業(yè)稅金及附加 后再計(jì)入（４）當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 ，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)算（ 5）計(jì)稅成本 國(guó)稅函〔 2023〕 299號(hào)： 一、在未完工前采取預(yù)售方式銷(xiāo)售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的 預(yù)計(jì)利潤(rùn)率 分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤(rùn)額，計(jì)入 利潤(rùn)總額預(yù)繳 ，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤(rùn)再行調(diào)整。 企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售的變化 (條例 )第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將 貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù) 用于 捐贈(zèng) 、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤(rùn)分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷(xiāo)售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的除外。 回購(gòu)價(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購(gòu)期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 原來(lái)的規(guī)定 :國(guó)稅發(fā) (1994)159號(hào) 給人的感覺(jué)是不結(jié)算工程價(jià)款就不用交稅 實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位 結(jié)算 工程價(jià)款的當(dāng)天 。 部分樓盤(pán)的預(yù)收款不按規(guī)定開(kāi)具專(zhuān)用收款收據(jù)，不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。 國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào) 2023年 12月 28日 、 。 直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)甲公司相關(guān)稅金 營(yíng)業(yè)稅： （ 18001000） 5%=40萬(wàn) 土地增值稅： 1800－ 1040 40%－ 1040 5%=252萬(wàn) 所得稅： （ 1800－ 1000－ 40－ 252） 18%= 稅負(fù)合計(jì) 。 所得稅實(shí)施條例第 66條（ 3) 通過(guò)捐贈(zèng)、投資、非貨幣性資產(chǎn)交換、債務(wù)重組等方式取得的無(wú)形資產(chǎn)，以該資產(chǎn)的公允價(jià)值和支付的相關(guān)稅費(fèi)為計(jì)稅基礎(chǔ) 但是，通過(guò)收購(gòu)股權(quán)的方式曲線拿地在土地增值稅方面 隱患很大 。（財(cái)稅[2023]191號(hào)） 土地增值稅 可抵扣金額 1000萬(wàn)元， 適用稅率 40%， （ 1800－ 1000） 40%－1000 5%=270萬(wàn)元 政策依據(jù) 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅 .財(cái)稅字[1995]048號(hào)，2023年 3月 2日以前適用） 2 、 對(duì)于以 土地 （房地產(chǎn)）