【正文】 預售收入，按照規(guī)定的 預計利潤率 分季（或月）計算出預計利潤額，計入 利潤總額預繳 ，開發(fā)產(chǎn)品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。 如果視同銷售增加了資產(chǎn)的計稅基礎，也可以通過折舊的形式進行扣除，對企業(yè)所得稅只是造成了時間性的影響，沒有什么實際意義。 資產(chǎn)所有權沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。（ 1）第 13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報用于 在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機構 、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎勵等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價值金額。 企業(yè)所得稅視同銷售的變化 (條例 )第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將 貨物、財產(chǎn)、勞務 用于 捐贈 、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。確認收入（或利潤）的方法和順序為： （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格 （二）由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認條件的， 如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債， 回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。 回購價格大于原售價的差額，應在回購期間按期計提利息，計入財務費用。 售后回購的會計與稅法差異 (企業(yè)所得稅沒有了 ,國稅函 [2023]875號 ) 售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時又以合同的形式約定日后按一定價格重新購回該資產(chǎn)?！睜I業(yè)稅暫行條例實施細則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動產(chǎn)轉作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉化，其資產(chǎn)所有權并未發(fā)生轉移，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。 第 39條 違反發(fā)票管理法規(guī)， 導致其他單位或者個人未繳、少繳 或者騙取 稅款 的，由稅務機關沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的 稅款 1倍以下的罰款。 原來的規(guī)定 :國稅發(fā) (1994)159號 給人的感覺是不結算工程價款就不用交稅 實行合同完成后一次性結算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為施工單位與發(fā)包單位進行工程合同價款 結算 的當天； 實行旬末或月中預支、月終結算、竣工后清算辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款 結算 的當天； 實行按工程形象進度劃分不同階段結算價款辦法的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為各月份終了與發(fā)包單位進行已完工程價款 結算 的當天； 實行其他結算方式的工程項目，其營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為與發(fā)包單位 結算 工程價款的當天 。 簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為 納稅人收訖營業(yè)收入款項 或者 取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天 。從“取得了相應的經(jīng)濟利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時候應當繳納。稅局要求納稅戶報送 預售款監(jiān)管賬戶對賬單等資料， 但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供 ,主要原因是按揭款收入沒有足額申報 . 置換土地應當繳納營業(yè)稅 《國稅函〔 2023〕 645號規(guī)定： 土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關稅收。 部分樓盤的預收款不按規(guī)定開具專用收款收據(jù)，不按規(guī)定進行納稅申報。 三、營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間 基本規(guī)定 《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定： 營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。 第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是偷稅。 (四 )土地增值稅清算應報送的資料 必須清算的 90日內(nèi) 到主管稅務機關辦理清算手續(xù)； 要求 清算的須 在主管稅務機關限定的期限內(nèi)辦理清算 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、 （二）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購 （三）主管稅務機關要求報送的其他與土地增值 納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證 (五 )土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于 預征率的征收率 核定征收 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的； （三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除 （四） 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不 （五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的 。 國稅發(fā)〔 2023〕 187號 2023年 12月 28日 、 。 有辦法嗎 ? 一種觀點 :分開核算企業(yè)很接受 ? 如果房價較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負數(shù)， 整個開發(fā)項目增值額是負數(shù)，是不用繳稅的 ，但將普通住宅和非普通住宅分別計算增值額后， 普通住宅的增值額負數(shù) 更大，非普通住宅的增值額為正數(shù) ，因為將其作為兩個清算項目，所以兩者之間不能相互抵消， 這樣普通住宅應交土地增值稅為 0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應交土地增值稅 ，即使抵減前期已預繳的部分后，還是出現(xiàn)了應補繳稅額， 企業(yè)很難接受 . 另一種觀點 :更能少交稅 至于分開算普通的如果是負增值額 ,合并算增值稅就有利于納稅人。 對同一項目中，既有普通標準住宅，又有非普通標準住宅的，應當按 建筑面積分攤扣除項目，分別核算增值額。 (2)分別計算增值額 （財稅 [1995]48號）第十三條規(guī)定：對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應