【正文】 的預(yù)售收入，按照規(guī)定的 預(yù)計(jì)利潤率 分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入 利潤總額預(yù)繳 ，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。 如果視同銷售增加了資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)，也可以通過折舊的形式進(jìn)行扣除，對(duì)企業(yè)所得稅只是造成了時(shí)間性的影響，沒有什么實(shí)際意義。 資產(chǎn)所有權(quán)沒有發(fā)生改變，不再視同銷售，這是最大的改變。（ 1）第 13行“自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品視同銷售的收入”：填報(bào)用于 在建工程、管理部門、非生產(chǎn)機(jī)構(gòu) 、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利獎(jiǎng)勵(lì)等方面的材料和自產(chǎn)、委托加工產(chǎn)品的價(jià)值金額。 企業(yè)所得稅視同銷售的變化 (條例 )第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將 貨物、財(cái)產(chǎn)、勞務(wù) 用于 捐贈(zèng) 、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)或者提供勞務(wù)，但國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定的除外。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋? （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允 （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。 （二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅， 在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。 有證據(jù)表明不符合銷售收入確認(rèn)條件的， 如以銷售商品方式進(jìn)行融資，收到的款項(xiàng)應(yīng)確認(rèn)為負(fù)債， 回購價(jià)格大于原售價(jià)的，差額應(yīng)在回購期間確認(rèn)為利息費(fèi)用。 回購價(jià)格大于原售價(jià)的差額，應(yīng)在回購期間按期計(jì)提利息，計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。 售后回購的會(huì)計(jì)與稅法差異 (企業(yè)所得稅沒有了 ,國稅函 [2023]875號(hào) ) 售后回購，是指企業(yè)在銷售資產(chǎn)的同時(shí)又以合同的形式約定日后按一定價(jià)格重新購回該資產(chǎn)?！睜I業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則并未規(guī)定，開發(fā)完工不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)要視同銷售繳納營業(yè)稅，且從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)只是企業(yè)資產(chǎn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化，其資產(chǎn)所有權(quán)并未發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無須繳納營業(yè)稅。 第 39條 違反發(fā)票管理法規(guī)， 導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳 或者騙取 稅款 的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收非法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的 稅款 1倍以下的罰款。 原來的規(guī)定 :國稅發(fā) (1994)159號(hào) 給人的感覺是不結(jié)算工程價(jià)款就不用交稅 實(shí)行合同完成后一次性結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為施工單位與發(fā)包單位進(jìn)行工程合同價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行旬末或月中預(yù)支、月終結(jié)算、竣工后清算辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行按工程形象進(jìn)度劃分不同階段結(jié)算價(jià)款辦法的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為各月份終了與發(fā)包單位進(jìn)行已完工程價(jià)款 結(jié)算 的當(dāng)天； 實(shí)行其他結(jié)算方式的工程項(xiàng)目，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為與發(fā)包單位 結(jié)算 工程價(jià)款的當(dāng)天 。 簽訂書面合同，按合同規(guī)定的付款日期；合同未明確付款日期的，為 納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng) 或者 取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天 。從“取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益”似乎可以理解為，在取得換入資產(chǎn)的時(shí)候應(yīng)當(dāng)繳納。稅局要求納稅戶報(bào)送 預(yù)售款監(jiān)管賬戶對(duì)賬單等資料， 但納稅戶以出納外出等借口不按規(guī)定提供 ,主要原因是按揭款收入沒有足額申報(bào) . 置換土地應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅 《國稅函〔 2023〕 645號(hào)規(guī)定： 土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。 部分樓盤的預(yù)收款不按規(guī)定開具專用收款收據(jù)，不按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。 三、營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 基本規(guī)定 《營業(yè)稅暫行條例》第九條規(guī)定： 營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天。 第六十三條 納稅人偽造、變?cè)?、隱匿、擅自銷毀賬簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。 (四 )土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 必須清算的 90日內(nèi) 到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)； 要求 清算的須 在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算 （一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、 （二）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購 （三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證 (五 )土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于 預(yù)征率的征收率 核定征收 （一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； （三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除 （四） 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不 （五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的 。 國稅發(fā)〔 2023〕 187號(hào) 2023年 12月 28日 、 。 有辦法嗎 ? 一種觀點(diǎn) :分開核算企業(yè)很接受 ? 如果房價(jià)較低，增值較小，加成扣除以后，普通住宅的增值額可能出現(xiàn)負(fù)數(shù)， 整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目增值額是負(fù)數(shù)，是不用繳稅的 ，但將普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額后， 普通住宅的增值額負(fù)數(shù) 更大，非普通住宅的增值額為正數(shù) ，因?yàn)閷⑵渥鳛閮蓚€(gè)清算項(xiàng)目，所以兩者之間不能相互抵消， 這樣普通住宅應(yīng)交土地增值稅為 0，而非普通住宅出現(xiàn)了部分應(yīng)交土地增值稅 ，即使抵減前期已預(yù)繳的部分后，還是出現(xiàn)了應(yīng)補(bǔ)繳稅額， 企業(yè)很難接受 . 另一種觀點(diǎn) :更能少交稅 至于分開算普通的如果是負(fù)增值額 ,合并算增值稅就有利于納稅人。 對(duì)同一項(xiàng)目中，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)當(dāng)按 建筑面積分?jǐn)偪鄢?xiàng)目，分別核算增值額。 (2)分別計(jì)算增值額 （財(cái)稅 [1995]48號(hào)）第十三條規(guī)定：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的