房地產企業(yè)稅收政策知識-文庫吧資料
2025-01-08 04:41本頁面
【正文】 二級及以下級的科目就應多注意了。 將公司管理人員加入項目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費等做為項目開發(fā)的間接費列入開發(fā)成本等，加大開發(fā)成本，減少土地增值額。 還有，就是征地補償費用上，如果開發(fā)項目征用的是農民的土地，就可以大做手腳。以支付較小的代價獲取大的利益。查看所開出的發(fā)票中是否存在不實項目，尤其以附屬工程（如綠化、環(huán)衛(wèi)、排洪、排污、供水、供電、供氣等）隱蔽工程的支出。進而逃避土地增值稅，企業(yè)所得稅等。以防虛增建安成本。 （二）、成本費用注意的有關問題 房地產公司的收入可以通過與各部門聯手等方法計算出應稅收入。具體計算公式如下：可售面積單位工程成本 =成本核算對象總建造成本 /成本核算對象總可售面積當期可扣除的銷售成本 =Σ各成本對象已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本。對支付的屬于多個成本核算對象的開發(fā)費用，應按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進行分配。期間費用和開發(fā)產品銷售成本可以按規(guī)定在當期直接扣除。 三、房地產企業(yè)成本費用的規(guī)定及應注意的問題 （一）、成本費用的有關規(guī)定 房地產開發(fā)企業(yè)準予扣除的支出項目包括開發(fā)、經營過程中發(fā)生的、與取得收入相關的成本、費用、稅金和損失?！百彿炕刈狻奔磁c購房者簽訂“商品房買賣合同書”觀時，根據合同約定的期限，在一定時期后又將商品房購回。 （ 6）、幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收到的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。 （ 4）、 以房換地時，其轉達讓房屋的營業(yè)額是否為用來換取土地使用權的新建房屋的造價，舊房的評估價或舊房的買價。應特別注意以下幾個問題： （ 1）、 將經營收入賬與有關會計憑證相核對同時核對納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動遷房發(fā)票”存根聯，看有無分解收入，減少營業(yè)額的現象。另外，就是價外費用的分離，房地產企業(yè)在銷售房屋的同時，往往需要代收水電初裝費、燃（煤）氣費、維修基金等各種配套設施費，這時房地產企業(yè)一般都會成立一個物業(yè)公司，將所有這些相關的代收費用由物業(yè)公司收取并向業(yè)主開具發(fā)票，這樣減少房地產企業(yè)的計稅收入。 收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，比如房屋里面的各種設施。當商品房暫未出售之前，可臨用于安置動遷戶，待動遷戶安置完畢之后，再將空出的周轉房作為出租房或商品房用于對外出租或出售。 例如：房地產開發(fā)企業(yè)的經營者，經過市場調查和市場預測，認為目前房屋的銷售市場看好，可以設法將出租房變?yōu)樯唐贩繉ν膺M行出售；相反，如果房屋的銷售市場疲軟，但租房風盛行，則可以將商品記變?yōu)槌鲎夥繉ν庑行谐鲎?。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經營特點，決定了其出租房周轉房商品房三者之間用途不穩(wěn)定的特點。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦 采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應按不同的委托方式合理地確認收入的實現。 采取分期收款方式銷售開發(fā)產品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現。 根據《企業(yè)會計準則第 14號 收入》的規(guī)定，房地產企業(yè)確認收入必須同時滿足以下條件： 房地產的法定所有權上的主要風險和報酬已經轉移給買方； 商品房已經移交，房地產企業(yè)沒有保留對商品房的繼續(xù)管理權，也沒有對商品房實施有效控制 銷售合同已經履行，發(fā)票已經開具，相關的價款已經取得或已取得收款憑據； 收入的金額能夠可靠計量； 相關的已發(fā)生或將發(fā)生的成本能夠可靠計量。 收到委托方支付的手續(xù)費時： 借：銀行存款 貸：其他業(yè)務收入。 關于“代建”的有關帳務處理如下： 代建成本不需要做專門的帳務處理。例如：國稅函 [1998]554號對新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局提出的：（關于“代建”房屋行為應如何征收營業(yè)稅問題的批復如下：房地產開發(fā)企業(yè) (以下簡稱甲方 )取得土地使用權并辦理施工手續(xù)后根據其他單位 (以下簡稱乙方 )的要求進行施工，并按施工進度向乙方預收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產權轉移等手續(xù)。這里所說的“其他代理業(yè)務”是指受托方與委托方實行全額結算（原票轉交），只向委托方收取手續(xù)費的業(yè)務。 （四）、房地產企業(yè)的往來核算比較繁雜，如建筑安裝工程費、基礎設施費等因為其工程款金額大而且時間長，一般企業(yè)都先通過“預付帳款”等科目。不同的地方就是：房地產開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產品完工之前，計入開發(fā)成本。又比如購銷合同中有銷售退貨條款的，應分析退貨的可能性，估計可能發(fā)生退貨的，不能確認收入。房地產開發(fā)企業(yè)在某些促銷方式下達成的交易，比如售后回租、售后回購方式的房地產銷售，必須判斷它是真正的銷售交易還是融資交易。購買方出于種種原因對已購置的房地產要求退貨，經房地產開發(fā)企業(yè)同意后，沖減退貨當期的“經營收入”。 房地產是一項價值很高的商品，房地產開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現金折扣。按購銷合同約定的期限收取銷售價款或確定當期應收價款時 借：銀行存款”或“應收帳款” 貸：經營收入 按開發(fā)產品全部銷售成本占全部銷售收入的比率計算確定當期應結轉的銷售成本 借：經營成本 貸：分期收款開發(fā)產品 房地產開發(fā)企業(yè)之間簽訂項目開發(fā)合同，合資開發(fā)項目，如果合同規(guī)定按投資額分配開發(fā)產品的，分出去的開發(fā)產品不作為經營收入；如果是分享合資開發(fā)項目利潤的，對主辦企業(yè)而言，合資開發(fā)的所有開發(fā)產品對外出售（包括合資方購買的）均作為經
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