【正文】 給消費(fèi)者的，這也不符合企業(yè)追求利潤最大化的原則。 關(guān)于開征物業(yè)稅與相關(guān)房地產(chǎn)稅種的改革 安體富和王海勇兩位學(xué)者認(rèn)為適用外資企業(yè)的應(yīng)該與適用內(nèi)資企業(yè)的房產(chǎn)稅合并。學(xué)者樊麗明和李文認(rèn)為，耕地占用稅、土地增值稅和契稅是房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)需要繳納的稅收，這一環(huán)節(jié)的稅負(fù)相對較高，阻礙了資源的正常流動。將耕地占用稅的計稅依據(jù)改為耕地 的評估價值，并根據(jù)不同地區(qū)采用差別稅率。所以，對于土地增值額可以采用所得稅的形山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 12 式予以調(diào)整，取消土地增值稅，以避免重復(fù)征稅。 國務(wù)院發(fā)展研究中心不動產(chǎn)稅制改革課題組認(rèn)為物業(yè)稅應(yīng)歸于到地方稅系中，使地方政府轉(zhuǎn)變短期行政行為，充分調(diào)動地方的積極性，使地方政府能更加關(guān)心地方投資環(huán)境。物業(yè)稅收入歸地方，稅收管理權(quán)也應(yīng)該適當(dāng)下放到地方，使之成為真正的地方稅。 我國的房地產(chǎn)業(yè)稅收制度不合理，在目前已經(jīng)成為共識。具體的負(fù)面影響體現(xiàn)在：土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。通過觀察我們可以得出明確的結(jié)論，即我國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收水平是相對較低的。對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)贈和遺產(chǎn)轉(zhuǎn)移尚未開征新稅種，不利于調(diào)控個人所得財富。這樣使地方政府不能從房地產(chǎn)價值增值的收益中獲得增加的稅收，而地方政府卻肩負(fù)著搞好地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，公用事業(yè)的發(fā)展以及有關(guān)地方保障制度的完善等任務(wù)。我們知道此前政府一再實行的在流通轉(zhuǎn)讓方面的增加稅收，如營業(yè)稅由一年轉(zhuǎn)讓免稅，改為兩年，又改為五年，結(jié)果為了避 稅，個人投機(jī)者可以延長轉(zhuǎn)讓時間，稅收的結(jié)果是使房地產(chǎn)交易變的不活躍，這樣房地產(chǎn)需求未減，甚至有所增加，在價格不變的情況下，一定時期內(nèi)供給卻減少了，那么無非是迫使房地產(chǎn)價格進(jìn)一步上漲。因此，在沒有增加保有階段稅收時，供求均衡點不變，而當(dāng)增加保有階段的稅收時，供給會有變化，均衡點也會相應(yīng)變化，價格下降，但房價下降的同時投機(jī)需求又會有所增加，均衡點移到與原均衡點的價格一致，稅收山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 16 的作用被抵消，稅收對房地產(chǎn)價格的作用無效。僅從房產(chǎn)開發(fā)收費(fèi)項目上看，各地政府規(guī)定的收費(fèi)項目有所不同，有的地方各種行政性收費(fèi)，其原因是房地產(chǎn)稅收體系不完善，所籌集的稅收收入過少，而房地產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅的重要組成部分，對于地方政 府是非常重要的。其實說到底是地方政府財力有限，所以很多收費(fèi)項目就應(yīng)運(yùn)而生。 山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 17 第三章 國外房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 很多發(fā)達(dá)國家對于房地產(chǎn)方面的稅收制度的建立和完善都很重視，對于物業(yè)稅的改革都抱有樂觀的態(tài)度，大都寄希望于物業(yè)稅改革，希望它能順利實現(xiàn)各種目標(biāo)。 法國房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 稅種的設(shè)制 法國房地產(chǎn)稅收制度是比較完備的，大體可以分為四大類：收入所得稅、消費(fèi)稅、資本稅及地方稅，其中涉及房地產(chǎn)類的稅種有財產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅、財產(chǎn)升值稅、巨富稅，這些屬于收入所得稅或資本稅；此外還有建筑地產(chǎn)稅、非建筑地產(chǎn)稅、居住稅、職業(yè)稅、掃路稅與垃圾清除稅，這些屬于地方稅種。建筑地產(chǎn)稅是對擁有房產(chǎn)及其附屬地產(chǎn)者按年度征收的稅。掃路稅與垃圾清除稅是由房主或房客交納的稅。房主擁有某套住房的時間越長，減稅越多，從購房第三年起，每年從增值中減去 %后征稅。并且在房地產(chǎn)稅收調(diào)整時，還對個人購買住房給予一定的特殊優(yōu)惠，這些都是有利于政策的制定和執(zhí)行。 1949 年日本在土地上課稅主要是以官方地價的 3%征收地租為主，形式上是對土地資本價值課征，實際上是按照土地上農(nóng)業(yè)所得征收的所得稅，有點類似于我國的農(nóng)業(yè)稅（現(xiàn)在已停征）。確立了中央、都道府縣、市町村三級縱向分配原則。于是日本政府于 1991 年出臺了稅制改革方案，這也是日本政府第二次重大的土地稅制改革，本次改革重點在于強(qiáng)化土地持有稅，增大土地保有階段的稅收負(fù)擔(dān)，主要設(shè)置了地價稅和固定資產(chǎn)稅。 1998 年以后，日本政府意識到宏觀調(diào)控政策的失誤，及時采取措施進(jìn)行了更正和修補(bǔ)，在 土地政策方面及時停止征收地價稅，合理調(diào)整固定資產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)，使固定資產(chǎn)稅成為土地保有階段的重要稅種，在土地稅收政策中發(fā)揮了重要的作用。非課稅的土地包括公共法人和非營利組織用地及自己所有并居住的住宅在內(nèi)的土地排除在征稅范圍以外，這里所指自己住宅僅指一處。如對法人持有期低于 2 年的土地轉(zhuǎn)讓收益從追加征稅方式改為分離征稅方式，轉(zhuǎn)讓是要另加征 30%的稅；對個人持有期超過 5 年的土地和建筑物的轉(zhuǎn)讓收益，稅率從居民稅 6%提高到 9%；針對法人的長期轉(zhuǎn)讓收益采用 10%的追加課稅。 1948 年大韓民國成立以后，韓國政府更加注重土地政策，房地產(chǎn)稅收制度走向了完善和成熟。進(jìn)入八十年代，韓國房地產(chǎn)價格仍然呈現(xiàn)上漲趨勢，資料統(tǒng)計， %的土地資源掌握在 5%的人手中，土地囤積行為十分明顯 ，韓國政府意識到從交易成本的設(shè)山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 21 立稅收政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，土地稅收政策的中心應(yīng)逐步由交易環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移到持有環(huán)節(jié)上來。開征了土地增值稅，主要是針對于那些沒有建成的、閑置的或者還沒有被充分利用的商業(yè)土地。 從 2021 年， 韓國的房地產(chǎn)價格開始不斷上漲，泡沫現(xiàn)象明顯，據(jù)官方統(tǒng)計顯示，2021 年首爾的公寓住宅價格較年前平均上漲了 24%，而在首爾的江南地區(qū)房價較 5 年前 上漲 %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過經(jīng)濟(jì)增長速度。對于一戶一宅的房主出售房產(chǎn)，收取的資本收益稅為 9%，而對于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產(chǎn)收入征收 36%的資本收益稅。 住房保障 韓國政府在有力打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動的同時，大力幫助無房戶和低收入者解決住房問題，對無房戶購房時，將銀行的貸款利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)到 %；對年收入在2 萬元以下貧困戶購房，可貸給占房價 70%的貸款，利率也下調(diào)到 %；而對于已經(jīng)擁有住宅的居民如要貸款再買房，一要將利率上調(diào)到 %以上，二要降低貸款占房價的比例。這與韓國政府的相關(guān)政策是分不開的，但也有專家認(rèn)為，這些政策會對房地產(chǎn)市場造成沉重的打擊，將影響房地產(chǎn)的正常交易，從而最終會影響韓國房地產(chǎn)乃至整體經(jīng)濟(jì)的長遠(yuǎn)發(fā)展。 從以上分析中，我們可以看到日本、韓國在房地產(chǎn)方面的稅收制度的調(diào)整取得了一定的成果，對于有效抑制房地產(chǎn)價格上漲也起到了一定的作用，但是我 們同時也清楚的知道，這兩個國家國土狹小，而且處在板塊交界地帶，房地產(chǎn)的供給是極其有限的，在這種狀態(tài)下，投機(jī)會嚴(yán)重的影響房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。在美國房地產(chǎn)稅 是一方政府最大和最穩(wěn)定的財政收入來源，一般占 70%80%，地方政府所管轄的幼兒、學(xué)校、公共圖書館、公共交通等開支，都主要靠房地產(chǎn)稅收來維持。 （ 3）保有階段的稅收種類比較多但優(yōu)惠措施較多 由于優(yōu)惠的稅收政策使房地產(chǎn)二手市場比較活躍，對擁有自己住房的業(yè)主，可以減免州稅、財產(chǎn)稅等；對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策，業(yè)主可以從出租收入中扣除正常的開支，而且還可以加速提取折舊，抵消出租獲得的收入， 從而降低了個人所得稅的計稅收入。 在美國，每處房地產(chǎn)的評估價值都是公開透明的，地方政府網(wǎng)站和社區(qū)報紙均有按房地產(chǎn)地址字母順序排列的各處房地產(chǎn)的評估價值，任何人均可自由查詢。政府若想突破限額，則需全體選民投票通過。美國的房地產(chǎn)方面的稅收政策及其相關(guān)其他政策對我們的啟示是宏觀經(jīng)濟(jì)政策的不得當(dāng)必然對宏觀經(jīng)濟(jì)造成一定的負(fù)面影響，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是一個系統(tǒng)的科學(xué)，要經(jīng)過認(rèn)真的論證。但是我們也看到美國房地產(chǎn)的稅收優(yōu)惠很多，他在鼓勵居民購房方面的很多相關(guān)政策，卻導(dǎo)致了著名的席卷全球的次貸風(fēng)波，使房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、甚至整個美國經(jīng)濟(jì)都受到了沉重的打擊，對全球的經(jīng)濟(jì)也產(chǎn)生了一定的影響。 （ 5）稅率的確定問題 房地產(chǎn)稅作為地方政府財政收入最大和 最穩(wěn)定的來源，具有政府可調(diào)控的特性，而政府的其他收入往往是不可控的，同時政府的預(yù)算支出又有剛性支出，逐年上漲的特點。通常有三種計算房地產(chǎn)的評估市值，第一種是市場成交法，多適用于居民住宅，按過去二、三年類似地段和類似房地產(chǎn)出售的實際成交價格來估算；第二種是成本重置法，多適用于新建房屋與設(shè)施，按評估時土地的市值再加上建造房屋所需的成本費(fèi)用來估算；第三種投資收益法，多適用于寫字樓，按該房地產(chǎn)產(chǎn)生的總收益來估算。美國房地產(chǎn)稅收有如下特征： （ 1）稅基寬，稅制簡單，稅率較低 美國除了對公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)不動產(chǎn)實行免稅措施外，凡擁有或占有不動產(chǎn)者均要向政府繳納房地產(chǎn)稅，這樣房地產(chǎn)稅收成為政府一項主要的稅收來源，各州的不動產(chǎn)稅率不同， 大約平均為 1%3%。而我們國家的經(jīng)濟(jì)雖然在高速發(fā)展，但我們屬于發(fā)展中國家，很多地方的建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于其它發(fā)達(dá)國家，在房地產(chǎn)稅收調(diào)整方面如果處理不好供求關(guān)系，可能會引起經(jīng)濟(jì)的衰退發(fā)展。從 1991 年開始，日 本政府對土地稅制進(jìn)行了一系列改革，主要是以提高保有和流轉(zhuǎn)稅為核心，以打擊投機(jī)為目的，取得了一定的成效，從 1992 年開始土地價格 開 始減慢上漲幅度，隨后一直處于下跌狀態(tài)。到 2021 年韓國房地產(chǎn)市場明顯降溫，從 4 月開始放慢，土地成交易量迅速萎縮，月成交量減少了 %。對擁有第三套住房的賣主征收 60%的資本收益稅。在稅制改革之前，韓國與日本一樣，有房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)比較輕，只有土地稅和財產(chǎn)稅兩種，為了抑制房價的大幅上漲，現(xiàn)已把房地產(chǎn)所有稅的起征點由過去的 9 億韓元下降到 6 億韓元，稅率為 1%到 3%，并計劃從 2021 年起以每年提高 5%的速度，提高房地產(chǎn)所有稅的稅率，直到提升到適當(dāng)?shù)亩惵蕿橹?，這樣，由于綜合不動產(chǎn)稅每年都要定期繳納，囤積房地山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 22 產(chǎn)將給擁有者帶來沉重的負(fù)擔(dān)，迫使其 能做到量力而行，及早將多余的房地產(chǎn)出賣掉，以防止投機(jī)行為的發(fā)生。 1997 年亞 洲金融危機(jī)爆發(fā)使韓國的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重打擊，危機(jī)的發(fā)生是由房地產(chǎn)價格泡沫所引起的。 在評估制度方面，要求做到公正透明，及時有效，確保評估價值能所映市場價值的變化，體現(xiàn)稅收的公平性，按行政區(qū)劃，各地方政府根據(jù)所有權(quán)統(tǒng)計資料對自己轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)進(jìn)行評估。政府對投機(jī)旺盛的地區(qū)實施土地交易批準(zhǔn)制度和申報制度，從初始環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。這樣就能有效的避免在土地進(jìn)行交易時出現(xiàn)虛報價格的現(xiàn)象，進(jìn)而影響房地產(chǎn)稅收發(fā)揮它的作用。這使得 2021 年日本不動產(chǎn)稅以國民所得以及稅收總額比率分別為 %和 11%，與當(dāng)時美國的情況基本接近。日本政府具體的稅收調(diào)整如下： （ 1）增設(shè)地價稅 1990 年以前，日本房地產(chǎn)稅收在保有階段的稅負(fù)很輕，例如不動產(chǎn)稅對國民所得及稅收總額比率分別為 %和 6%，而當(dāng)時美國的不動產(chǎn)稅對國民所得以及稅收總額比率分別為 %和 14%，政府看到由于低的保有階段的稅負(fù)而使得土地不能被充分而有效的合理利用，我們都 知道日本的領(lǐng)土極其有限，而很多房地產(chǎn)被閑置，導(dǎo)致房價格上漲，影響了土地和住房市場的發(fā)展。此次改革的目標(biāo)明確，為了遏制土地價格的上漲。但是到了上個世紀(jì) 80 年代末，土地投機(jī)行為開始盛行，使地價飛漲，因此倡導(dǎo)土地公共性的土地基本法應(yīng)運(yùn)而生。日本政府接受了勸告，做了一系列的改革 ，日本于 1950 年廢除了地租（農(nóng)業(yè)稅），開設(shè)固定資產(chǎn)稅，將其作為市町村（是日本的最低一級地方政山 東交通學(xué)院畢業(yè)論文 19 府）的主干稅種，規(guī)定固定資產(chǎn)稅是對土地和住房等不動產(chǎn)征收一種財產(chǎn)稅，目的是為了調(diào)節(jié)市場上的投機(jī)行為，在日本經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的時候，地價也隨之上漲，但是固定資產(chǎn)稅對土地市場運(yùn)轉(zhuǎn)發(fā)揮的重要調(diào)節(jié)作用仍然有效地保證了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和繁榮。 日本房地產(chǎn)稅收政策的有效性分析 日本對房地產(chǎn)的稅收調(diào)控政策 日本是一個國土狹小，人均用地緊張，土地政策是一直是政府非常關(guān)心的問題，土地稅收也是整個稅收體系的核心。住房的無償轉(zhuǎn)讓是指通過繼承或贈予的形式實現(xiàn)房產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，此兩種情況都要繳納房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅，稅金的多少受兩個因素的影響，一是房產(chǎn)本身的價格；二是轉(zhuǎn)讓雙方親緣關(guān)系的程度，夫妻及直系關(guān)系可享受最高免稅 30 萬法郎的待遇，以此兄弟姐妹等關(guān)系分別享受不同 的減免。在法國，住房的有償轉(zhuǎn)讓要經(jīng)過公證部門，買方要納 %手續(xù)費(fèi)和 %轉(zhuǎn)讓稅，賣方要增值稅，但其享有減免稅的優(yōu)惠。居住稅是對居民按年度征收的稅，是針對于房東或房客征收的稅。財產(chǎn)升值稅反映的是如果在兩年內(nèi)實現(xiàn)短期升值，則將升值歸入收入總額內(nèi)按收入所得稅計算；如果是兩年以上實現(xiàn)的長期升值，則扣除每年 5%升值后按收入總額進(jìn)行征稅。因此對于從事物業(yè)稅研究的我們來講，如何實現(xiàn)由現(xiàn)行房地 產(chǎn)稅費(fèi)體制到物業(yè)稅模式的轉(zhuǎn)變是我們研究問題的關(guān)鍵。同時，與房地產(chǎn)稅收密切相關(guān)的房地產(chǎn)價格評估制度 和房地產(chǎn)稅收評稅政策不健全。而政府通過基金，收費(fèi)等而增加的地方性收入又是被允許的。我們從分析中不難看出，政府的行為有時是矛盾的，這種政策的后果會誤導(dǎo)市場，使市場不能按照本身的運(yùn)行機(jī)制運(yùn)行，在此，宏觀經(jīng)濟(jì)政策無效。 我們假設(shè)政府征收物業(yè)稅，在房地產(chǎn)保有階段增加稅收時，從抑制房價的角度，又讓人們有這樣一種感覺，政府是讓房地產(chǎn)的交易活躍起來，這就反映了政策的不一致性。目前，國內(nèi)房地產(chǎn)稅征收情況是：一方 面是稅種繁多，收費(fèi)比較復(fù)雜，租費(fèi)雜亂，另一方面是房地產(chǎn)稅比重偏低，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅僅占全部稅收收入的 %，占地方財政收入的比重也僅為 %，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的嚴(yán)重投機(jī)炒作造成房價上漲過快，泡沫四起，這與房地產(chǎn)稅費(fèi)整體偏低也有一定的關(guān)系。否則不利于城鄉(xiāng)之間企業(yè)的公平競爭。 不動產(chǎn)增值額 出讓和國家征用免征，普通住宅增值少于 20%免征，轉(zhuǎn)讓可抵扣 所得稅 25% 所有房地產(chǎn)企業(yè) 稅前利潤 內(nèi)外資統(tǒng)一稅率 保 有 階 段 房產(chǎn)稅 % 房產(chǎn)所有人 房產(chǎn)余額 個人住房出租暫按 4% 12% 房屋出租人 租金收入