房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策知識-免費閱讀
【正文】 但這種本該收取利息的借款行為，很多房企卻未收利息，從而少申報收入少繳企業(yè)所得稅。尤其是遇到財務緊張時，能拖則拖。在調查中發(fā)現(xiàn)，這些開發(fā)商一般因三種原因補交稅款。 凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應按以下規(guī)定進行處理：企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。而對企業(yè)從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務和提供勞務等，持續(xù)時間跨越納稅年度的，則按照納稅年度內完工進度或者完成的工作量確定收入的實現(xiàn)。如河南省規(guī)定：按銷售收入的 10％比例范圍預提，若房屋主體工程已完工，只剩下后期的花、草、樹木等配套的環(huán)境綠化，則預提比例不應超過銷售收入的 2%。 ，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現(xiàn)。 ②、不同銷售方式下收入確認原則有差異。外資企業(yè)在計算當期預征稅款時，直接以當期預收房款預計利潤率所得稅稅率計算得出。因為此項支出大多以白條的方式支付。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能會通過虛列建安項目，達到降低土地增值率，減少土地增值額，虛列企業(yè)所得稅稅前扣除額，減少應納稅所得額的目的。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應以獨立編制 建筑工程預算書 （包括獨立編制設計預算和施工圖預算）的單位工程為成本核算對象，分別核算建造成本。 （ 5）、 審查“固定資產(chǎn)”，營業(yè)外支出、銷售費用等賬戶與有關會憑證相對照，有無捐贈不動產(chǎn)的行為、作為樣品、職工福利、獎勵等。所以檢查時要注意三者之間的增減變化，看其出租或銷售收入是否記入其他業(yè)務收入，主營業(yè)務收入賬戶，有無將出租房，周轉房銷售后直接沖減出租房，周轉房所發(fā)生的攤銷費和改裝修復費等。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)。甲方的上述行為屬于銷售不動產(chǎn)，應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應對甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。在不能確認收入的情況下，若已辦妥移交手續(xù) 借：開發(fā)產(chǎn)品一已售 貸：開發(fā)產(chǎn)品一庫存 （ 三）、房地產(chǎn)開發(fā)費用 與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用與一般企業(yè)核算方法相同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到出資各方的資金先作“預收帳款”處理。 間接成本：如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設施費（有小區(qū)內的幼兒園，醫(yī)院等），需要按 發(fā)生地點 或者用途加以歸集，待結轉時選擇一定的方法分配后計入有關成本計算對象的費用： 最常用 的方法有 面積 分攤法。 前 言 主 要 內 容 ?房地產(chǎn)企業(yè)的有關帳務處理 ?房地產(chǎn)企業(yè)收入的規(guī)定及應注意的問題 ?房地產(chǎn)企業(yè)成本費用的規(guī)定及應注意的問題 ?原內資企業(yè)與外資企業(yè)在稅收政策上主要有哪些差別 ?國稅發(fā)（ 2023） 31號〕與〔國稅發(fā)（ 2023）31號〕主要有哪些重大的變化 一、房地產(chǎn)企業(yè)的有關帳務處理 （一）、房地產(chǎn)企業(yè)與一般企業(yè)帳務處理上最大的差異就是成本的核算；房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”其明細科目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、 建筑安裝費 、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費等。 A、房地產(chǎn)企業(yè)的“開發(fā)成本”與工業(yè)企業(yè)的“生產(chǎn)成本”內涵相同。 共同成本：主要有由多個成本對象共同負擔并按一定比例進行分攤的成本，如：分期開發(fā)一次購入的土地所支付的價款。 房地產(chǎn)是一項價值很高的商品，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利售出房盤、地產(chǎn)，盡快回收投資，對不同支付方式規(guī)定了不同程度的現(xiàn)金折扣。不同的地方就是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前，計入開發(fā)成本。 關于“代建”的有關帳務處理如下： 代建成本不需要做專門的帳務處理。 采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦 采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應按不同的委托方式合理地確認收入的實現(xiàn)。 收入的分解一般常見的方法就是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產(chǎn)中分離，比如房屋里面的各種設施。 （ 6）、幾種特殊情況：“還本銷售”對以還本方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收到的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂還本支出。對支付的屬于多個成本核算對象的開發(fā)費用，應按建筑面積等合理的方法在各成本核算對象之間進行分配。進而逃避土地增值稅，企業(yè)所得稅等。 將公司管理人員加入項目人員編制中，使其發(fā)生的工資、辦公費等做為項目開發(fā)的間接費列入開發(fā)成本等，加大開發(fā)成本，減少土地增值額。 內資政策規(guī)定，全國范圍進行了統(tǒng)一規(guī)范，經(jīng)濟適用房不得低于 3％；開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于 20％；開發(fā)項目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于 15%；開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。 外資列舉了 4種不同銷售方式下收入確定的原則： ，以房產(chǎn)使用權交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實現(xiàn)。 ，應按不同的委托方式合理地確認收入的實現(xiàn)。 內資政策規(guī)定，計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費用必須是真實發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預提（或應付）費用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。 成本、費用怎么扣除 “新 31號文”要求“必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。 ? 交付后不結算 企業(yè)所得就少繳
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