【正文】 各類在建成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用按其預(yù)算造價(jià)占未銷開發(fā)產(chǎn)品與各類在建成本對象預(yù)算造價(jià)之和的比例進(jìn)行分配。 ！ 166 （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資開發(fā)企業(yè)的，接受資的開發(fā)企業(yè)應(yīng)在投資交易發(fā)生時(shí)，按該項(xiàng)土地使用權(quán)的市場公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的取得成本。 （三）其他成本項(xiàng)目的分配法由開發(fā)企業(yè)自行確定。 期內(nèi)全部成本對直接開發(fā)成本 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 160 （四）預(yù)算造價(jià)法 指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。 期內(nèi)全部成本對象占地面積 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。 （五）對前期已完工開發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除。 ！ 154 計(jì)稅成本核算的一般程序分為 5步 : （一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。 上述四類成本對象的進(jìn)一步劃分，由開發(fā)企業(yè)在開工之前按照稅收規(guī)定自行確定。 2．為出租經(jīng)營而開發(fā)的房屋，其完工后視同銷售的，則按固定資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理；未視同銷售的，按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。 ！ 142 根據(jù)以上計(jì)稅成本確定原則，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程作為 4類成本對象分別核算。 （三） 產(chǎn)品差異原則。 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ！ 136 （二）新文件執(zhí)行時(shí)間 自 2023年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2023］83號）同時(shí)廢止。 未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為 3年。 ！ 91 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 非房地產(chǎn)企業(yè)： 損失不得在稅前扣除 當(dāng)收益不計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本不得調(diào)整；當(dāng)收益計(jì)入應(yīng)稅所得時(shí)，計(jì)稅成本可以調(diào)整。 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。開發(fā)成本 20億元，售價(jià) 28億元。 ！ 62 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià) 1200萬元，房屋原價(jià) 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)格 1100萬元，該房屋成新率 6成。 ！ 60 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。 可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? ? 對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。 ！ 33 ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 ！ 21 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費(fèi) 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 稅負(fù)異常與否分析 ！ 3 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入是否完整 主營業(yè)務(wù)收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務(wù)收入）247。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 5 視同銷售情況分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 6 成本合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本）247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費(fèi) 247。 2 ！ 10 扣除項(xiàng)目合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計(jì)折舊額 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 ！ 22 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。 清 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ！ 28 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。 混合項(xiàng)目要分開核算 ！ 31 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí) ? 對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。 ！ 36 ? 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。假設(shè)城建稅稅率為 7%、印花稅稅率為 ‰ 、教育費(fèi)附加征收率為 3%。 ！ 47 ? 房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)較多的企業(yè)，不同地方開發(fā)成本因?yàn)槲飪r(jià)或其他原因可能不同，容易導(dǎo)致房屋增值率高低不均，該種不均勻的狀態(tài)會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。估計(jì)市場價(jià)值是 800萬元，其中各種設(shè)備的價(jià)格約為 100萬元。 建房方式籌劃法 ！ 51 ? 為了使房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式籌劃更加順利，房地產(chǎn)開發(fā)公司可以降低代建房勞務(wù)性質(zhì)收入的數(shù)額，以取得客戶的配合。 ！ 53 ? 確定合適的利息扣除方式 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。但如果當(dāng)事人確實(shí)無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計(jì)扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的納稅籌劃。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評估費(fèi)用 。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 （計(jì)算過程略）。 ！ 房地產(chǎn)企業(yè)所得稅政策 ！ 70 國稅發(fā) 31號文出臺(tái)背景 房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題 : ○ 缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本 預(yù)售收入不能及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入 不能依法申報(bào)繳納企業(yè)所得稅。 ！ 92 轉(zhuǎn)換后的稅務(wù)處理 房地產(chǎn)企業(yè)： 以是否轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)作為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷，開發(fā)產(chǎn)品一旦轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，在會(huì)計(jì)上很可能被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但無論是否被確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，均應(yīng)視同銷售并進(jìn)行相關(guān)稅務(wù)處理。 ！ 125 第 11項(xiàng)：利息 ○ 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用： ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計(jì)入成本對象。 ！ 131 （一）稅前扣除的管理 開發(fā)企業(yè)在年度申報(bào)納稅時(shí)，應(yīng)對涉及報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。 此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對象進(jìn)行核算。 計(jì)稅成本的種類 ！ 143 （一）土地開發(fā)成本。 ！ 145 （二）房屋開發(fā)成本 3．為安置拆遷居民而開發(fā)建造的周轉(zhuǎn)房，其完工后應(yīng)按房屋類固定資產(chǎn)折舊年限攤提的費(fèi)用，直接在稅前扣除 (目前在會(huì)計(jì)核算上是計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本 )。成本對象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆。 ！ 151 （四）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。同時(shí)還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費(fèi)用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M(fèi)用，按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。 ！ 156 開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象。 ！ 158 （二）建筑面積法 指按已動(dòng)工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑積面的比例進(jìn)行分配 一次性開發(fā) → 計(jì)算公式 按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑積面的比例進(jìn)行分配。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 ！ 163 自用的土地和公共配套設(shè)施： 作為獨(dú)立成本對象進(jìn)行核算的，在結(jié)算已完工可售成本對象時(shí)，按以下規(guī)定進(jìn)行分配： （一）自用土地和公共配套設(shè)施已完工的，可將其實(shí)際發(fā)生的計(jì)稅成本按前條規(guī)定分配至可售成本對象。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 （四）一般借款發(fā)生的輔助費(fèi)用不入開發(fā)產(chǎn)品成本，可在實(shí)際發(fā)生時(shí)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用直接在當(dāng)期稅前扣除。 ！ 170 (三 )上述以外的借款費(fèi)用 ,首先應(yīng)在未銷開發(fā)產(chǎn)品和各類在建成本對象之間進(jìn)行分配 ,然后再將應(yīng)由各類在建成本對象負(fù)擔(dān)的借款費(fèi)用分配至具體成本對象。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 （二）公共配套設(shè)施開發(fā)成本（或公共配套設(shè)施開發(fā)成本費(fèi)）按建筑面積法在可售計(jì)稅成本對象間進(jìn)行分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象直接開發(fā)成本247。 開發(fā)用地總面積 應(yīng)分配的開發(fā)成本 期內(nèi)某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象占地面積 247。 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本 =已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積 可售面積單位工程成本。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用，包括開發(fā)企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的列入開發(fā)項(xiàng)目施工預(yù)算范疇內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。代建工程是指