【正文】 轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。 混合項(xiàng)目要分開(kāi)核算 ！ 31 ? 凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ！ 30 ? 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實(shí)際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)。 ? 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 清 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ！ 28 ? 各地要進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場(chǎng)發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時(shí)調(diào)整。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ！ 26 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ！ 27 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。對(duì)符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 ！ 22 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！ 20 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。 本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 賒購(gòu)率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 ！ 13 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 上期預(yù)提費(fèi)用 100% ！ 11 非經(jīng)常性損益合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動(dòng)率 =[（本期投資收益 +本期補(bǔ)貼收入 +本期營(yíng)業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營(yíng)業(yè)外收支） ] 247。 2 工資變動(dòng)率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 2 ！ 10 扣除項(xiàng)目合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 工資、折舊等扣除項(xiàng)目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計(jì)折舊額 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 預(yù)提利息 =資本化利息 +費(fèi)用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% ！ 9 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 =財(cái)務(wù)費(fèi)用 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費(fèi) 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機(jī)構(gòu)管理費(fèi) 247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 5 視同銷售情況分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購(gòu)原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)計(jì)稅收入 名義銷項(xiàng)稅額 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 6 成本合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本）247。 本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 設(shè)備數(shù)量 收入完整與否分析 ！ 4 收入確認(rèn)時(shí)間分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入確認(rèn)是否提前 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來(lái)水等） =本期耗用能源（電度、自來(lái)水噸位） 247。 上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長(zhǎng)率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） 247。 當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避 ！ 2 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 稅負(fù)是否異常 增值稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營(yíng)業(yè)稅特殊行業(yè)營(yíng)業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)） =當(dāng)期扣除金額 247。 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 100% 稅負(fù)異常與否分析 ！ 3 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 收入是否完整 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率 =（本期主營(yíng)收入 上期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入）247。期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺(tái)設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負(fù)債增長(zhǎng)率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 100% ！ 7 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =（管理費(fèi)用 +營(yíng)業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用）247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費(fèi) 247。 （主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… ！ 8 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營(yíng)業(yè)費(fèi)用率 =營(yíng)業(yè)費(fèi)用 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費(fèi) 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =傭金 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費(fèi)用率 =預(yù)提利息 247。 （ 主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長(zhǎng)短期借款期初數(shù) +長(zhǎng)短期借款期末數(shù)） 247。 應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 上期工資總額 100% 預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率 =（本期預(yù)提費(fèi)用 上期預(yù)提費(fèi)用） 247。 （上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營(yíng)業(yè)外收支） 100% ！ 12 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。 本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 本月購(gòu)進(jìn)原材料或庫(kù)存商品 ！ 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 15 ? 營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 16 營(yíng)業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ① 對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營(yíng)業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營(yíng)業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營(yíng)業(yè)稅 ！ 17 ? 以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 土地增值稅的清算單位 ！ 18 ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ 19 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本和費(fèi)用。 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。 土地增值稅扣除項(xiàng)目清算 ！ 21 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 ！ 23 ? 滿 足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ?房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表 ?項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料 ！ 24 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料： ? 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅 ? 納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告 》 ！ 25 ? 稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 ? 單位建筑面積成本費(fèi)用 =清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額 247。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。 關(guān)