【正文】 目，按 “ 銷售不動產 ” 稅目征收營業(yè)稅 例、甲企業(yè)有一在建項目，評估 500 萬賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項目，又投入開發(fā)費用 400 萬。 2023 年度會計報表 借：所得稅 2640000 (800萬 X33%) 貸：遞延稅款 69300 應交稅金 — 應交所得稅 2570700 違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。 應付稅款法 a、 2023年度會計報表 借：利潤分配 — 未分配利潤 210000 貸：以前年度損益調整 210000 b、 2023年度會計報表 假設乙公司 2023年度會計利潤為 800萬 ,沒有其他調整事項 2023年度應納稅所得額 =80021=779萬元 2023年度應交所得稅 =77933%= 萬元 確認所得稅費用的會計分錄為： 借：所得稅 2570700 貸：應交稅金 — 應交所得稅 2570700 企業(yè)年度申報納稅匯算清繳后發(fā)生的資產負債表日后事項 ,所涉及的應納所得稅調整 ,應作為本年度的納稅調整 ③ 差異分析 除屬于資產負債表日后事項的銷售退回 ,可能因發(fā)生于報告年度申報納稅匯算清繳之后 ,相應產生會計規(guī)定與稅法規(guī)定對銷售退回相關的收入、成本等確認時間不同外 ,對于其他的銷售退回 ,會計制度規(guī)定與稅法規(guī)定是一致的 例１、甲公司 2023年財務報告經董事會批準已于 2023年 3月 28日報出，該公司 2023年所得稅匯算清繳于 2023年 2月 25日辦完。 例、某房地產公司售出別墅一棟， 400平方米，售價 120萬元，贈送一個車庫， 15平方米，市場價 3萬元。檢查企業(yè)在銷售商品房時，是否存在價格明顯偏低而無正當理由。關聯企業(yè)之間銷售價格是否合理 ? （ 2）銷售房產預收款（預收定金）是否及時申報納稅 （ 3）動、拆遷補償等行為是否按規(guī)定申報納稅 ? （ 4）以房換地、參建聯建、合作建房過程中，是否按規(guī)定申報繳納營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對此沒有優(yōu)惠政策，這次調整中也維持不變 四、支持普通百姓自住住房需求 各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準，原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上 單套建筑面積在１２０平方米以下 實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下 允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的２０％ 經濟適用住房建設單位利潤要控制在３％以內五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度 要根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要 鼓勵發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力 六、嚴格中介機構市場準入，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為，當地房地產主管部門要將下述行為記入房地產企業(yè)信用檔案，公開予以曝光 對虛構買賣合同，囤積房源 發(fā)布不實價格和銷售進度信息，惡意哄抬房價，誘騙消費者爭購 對不履行開工時間、竣工時間、銷售價格（位）和套型面積控制性項目建設要求的 對一些情節(jié)嚴重、性質惡劣的，建設部會同有關部門要及時依法從嚴處罰，并向社會公布 一、企業(yè)納稅籌劃概述 （一）納稅籌劃的概念 :納稅人基于稅法規(guī)范，通過對籌資、投資、以及經營活動實現進度的合理安排，達到納稅零風險、稅負相對最小化和經濟效益最大化目的的管理活動 （二）納稅籌劃的目的 減輕綜合稅負，實現經濟效益最大化 獲取資金的時間價值 實現納稅零風險 普及稅法，提高納稅人的納稅意識 有利于稅法的不斷完善（三）企業(yè)納稅籌劃的特點 企業(yè)納稅籌劃在空間上的全面性 企業(yè)納稅籌劃在時間上的全過程性 納稅籌劃的全員性 (四 ) 房地產開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的主要方法轉讓定價法 （ 1）轉讓定價的方式 （ 2）轉讓定價的方法 ① 利用商品交易的籌劃 ② 利用原材料和零部件購銷的籌劃 ③ 利用固定資產購建的籌劃 ④ 利用提供勞務的籌劃 ⑤ 利用無形資產的籌劃 ⑥ 利用租賃業(yè)務的籌劃 ⑦ 利用借款費用的籌劃 用因素分解法來研究企業(yè)所得稅的納稅籌劃 企業(yè)所得稅納稅籌劃因素分解圖流轉稅的納稅籌劃應納稅額 =[Σ （銷售單價 銷售數量） （成本 +費用 +稅金 +損失） ] 適用 稅率收入總額 準予稅前扣除項目金額應納稅所得額如何計量 何時確認 扣除范圍 怎么扣除 （扣除方法）低稅率臨界點籌劃銷售時間遞延法 （ 1）分期收款方式 （ 2）賒銷方式 （ 3）委托代銷方式 （ 4）配比原則在營業(yè)收入中的應用 計稅營業(yè)額減除法 營業(yè)稅計稅營業(yè)額 =全部收入 — 購置（或抵債 )原價比較法 避稅臨界點法 分劈法：籌資成本抵扣法： 息稅前資產收益率 ＞ 借款費用率 財務杠桿正效應息稅前資產收益率 ＝息稅前凈利潤 /資產平均占用額息稅前凈利潤＝ 凈利潤 ＋所得稅＋借款費用（三）會計處理是納稅籌劃實現的重要手段會計實現：運用會計原則、會計程序、會計方法使會計主體的經營決策、經營目標、經營活動成為事實的過程為什么會計處理是納稅籌劃實現的重要手段 （ 1）稅收對會計核算的依附性 （ 2）納稅籌劃只是一種規(guī)劃，還需要采用一定的手段去完成 （ 3）會計處理是納稅籌劃實現的重要手段,而不是唯一手段 會計處理如何為納稅籌劃服務 （ 1）會計人員參與企業(yè)籌建的策劃 （ 2）設計一套符合法規(guī)制度并能滿足納稅籌劃需要的本企業(yè)的會計核算辦法 （ 3）會計處理要具有整體觀念 （ 4）會計人員要勤于鉆研業(yè)務，運用會計原則、會計程序和會計處理方法為納稅籌劃服務 （ 5）納稅籌劃寓于會計核算的全過程之中 （ 6）作好納稅的基礎工作（ 6）做好納稅的基礎工作 ① 國家稅收法規(guī)的搜集、解讀、加工、整理工作 ② 組織有關人員學習稅收法規(guī) ③ 企業(yè)納稅籌劃的日常組織工作 ④ 建立納稅臺帳 ⑤ 編報企業(yè)納稅情況分析報告 ⑥ 企業(yè)與稅務機關的協(xié)調工作 第三講 營業(yè)稅的納稅納稅籌劃營業(yè)稅的稅收稽查要點 （ 1）檢查企業(yè)對應稅營業(yè)額的確認是否正確、合理，營業(yè)收入是否包括各種價外費用。 印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財產轉移）按銷售額的萬分之五對買賣雙方征收印花稅根據宏觀調控需要，國家對營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調整 自2023年６月１日起，對個人購買住房不足２年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個人購買普通住房超過２年（含２年）轉手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過２年（含２年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。 個人所得稅： 財稅 [1999]278號 （四） 對高檔消費品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護的產品 二是優(yōu)化稅率結構水平 三是完善征管辦法 個人所得稅改革的主要內容 （ 1）個人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式） （ 2）我國實行綜合與分類相結合的個人所得稅稅制模式有什么好處 （ 3）個人所得稅改革的主要內容是什么 第一、改革稅制模式 ：實行綜合與分類相結合的稅制 第二、合理界定納稅人標準 第三、優(yōu)化稅率結構，對納入綜合所得范圍的應稅所得，適當降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調整稅率級距。 A、房地產公司： ① 流轉稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 物業(yè)稅 房產出售環(huán)節(jié)稅率 大約為 12—15% B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 ② 購買時繳納契稅 C、物業(yè)稅總體稅負：物業(yè)擁有期的稅負總額與物業(yè)購入原值應大體一致 方案二： 設計原則：將地產與房產分別進行核算 對土地，征收土地使用稅和土地使用費 對房產，合并現行的土地增值稅及房地產稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅 A、房地產公司： ① 流轉稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地使用稅及土地使用費， 稅費率 10%左右； ④ 物業(yè)稅，稅率 5%左右。 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設備、設施和場地。 城鎮(zhèn)建設稅費改革的方向是簡并稅種，清理收費，降低負擔，實行費改稅在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權，賦予地方適當的稅政管理權，以充分調動中央和地方兩個積極性 （二）稅制改革的主要內容統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負的原則 （ 1）實現兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》 （ 2）降低企業(yè)所得稅稅率 （ 3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基強化稅收調控宏觀經濟、調節(jié)收入分配的功能，促進城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經濟與社會之間、人與自然之間、國內發(fā)展與對外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調 第六、進一步提高稅收征管效能。提升稅法級次，提高稅法的透明度 第三、進一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式 第四、適度提高稅收占國民生產總值的比重 :要通過稅制改革，適度擴大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實施費改稅 。公平稅收負擔和稅收待遇，促進平等競爭 第二、進一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。 84% 建立公共財政是我國財政體制改革的基本方向 優(yōu)化財政收入結構，規(guī)范中央和地方的財政分配；公平各類經濟主體的稅收負擔，平衡各方面的利益關系 分步實施稅制改革的基本原則 簡稅制 ：對現行稅種從數目上進行簡并 要求對現行稅制從內容上進行規(guī)范 寬稅基 ：拓展征稅范圍； 清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項目 結合國家宏觀經濟政策的要求，對需要適當縮小征稅范圍，增加必要扣除 低稅率 ：解決名義稅率偏高的問題 對某些稅率明顯偏低，稅負明顯偏輕的稅種，也需要適當調高稅率嚴征管 ：稅制改革方案設計要具有較強的可操作性 強化稅收征管，保證稅制改革順利實施到位 . 分步實施稅制改革的主要目標 進一步發(fā)揮稅收組織財政收入、調控宏觀經濟和調節(jié)收入分配的職能 。本資料來源房地產開發(fā)企業(yè)稅收專項稽查前的納稅自查一 、我國稅制改革動態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標 我國新時期的稅制改革采取的策略是分步實施 第一、分步實施稅收制度改革是由當前的經濟體制環(huán)境決定的 當前實施稅制改革的重心應該是適應社會主義市場經濟體制逐步完善的要求，對現行稅制進行結構性、漸進式的調整 第二、分步實施稅收制度改革是由當前的宏觀經濟形勢決定的。當前，我國經濟正處于經濟周期的上升階段，宏觀調控的重心應該是保持宏觀經濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護好當前良好的經濟增長勢頭 第三、分步實施稅收制度改革是由當前的國家財政狀況決定的 2023年，我國實現國民生產總值（ GDP） 136515億元，征收稅款 25718億元，稅收收入占 GDP的比重為 18。規(guī)范政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境 第一、進一步統(tǒng)一稅法，公平稅負 :進一步統(tǒng)一內外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制 。構建合理的稅制結構，選擇適當的主體稅種，明確和規(guī)范稅制要素 。在加強征管的