【正文】 產(chǎn)企業(yè)交納營(yíng)業(yè)稅） 融資租賃舉例、甲房地產(chǎn)公司應(yīng)乙公司的要求，以融資租賃方式將一棟寫字樓出租。該樓成本價(jià) 600萬(wàn)元，租賃期 10年，年租金 100萬(wàn)元。租賃期滿，乙公司以 50萬(wàn)元購(gòu)買該寫字樓 最低租賃收款額 =10010 + 50 =1050 萬(wàn) 未實(shí)現(xiàn)融資收益 =1050－ 600 = 450萬(wàn) 會(huì)計(jì)處理： ① 租賃開始日： 借： 融資租賃資產(chǎn) 600萬(wàn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 600萬(wàn) 借：應(yīng)收融資租賃款 1050萬(wàn) 貸：融資租賃資產(chǎn) 600萬(wàn) 遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 450萬(wàn)② 每年收租金 借：銀行存款 100萬(wàn) 貸：應(yīng)收融資租賃款 100萬(wàn)③ 結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入 借：遞延收益 — 未實(shí)現(xiàn)融資收益 45 萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 45萬(wàn) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ⑤ 收回廉價(jià)購(gòu)買權(quán)的金額 ；融資租賃財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移。 借：銀行存款 50萬(wàn) 貸： 應(yīng)收融資租賃款 50萬(wàn) 融資租賃收入計(jì)入收入總額 ,交納所得稅 . 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品：指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過(guò)程，并已驗(yàn)收合格，合乎設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，可以按照合同規(guī)定的條件移交使用單位，或可以作為商品對(duì)外銷售的產(chǎn)品 （ 1）視同銷售開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)價(jià) ① 按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定 ② 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)格確定 ③ 按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格，成本利潤(rùn)率不得低于 15%（含15%），具體由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定 計(jì)稅價(jià)格 = 開發(fā)成本 （ 1 + 成本利潤(rùn)率） 247。 （ 1 — 營(yíng)業(yè)稅稅率）（ 2）視同銷售行為的收入確認(rèn)時(shí)限：應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) （ 3） 視同銷售行為 ① 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品 ② 將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外捐贈(zèng)、贊助 ③ 將開發(fā)產(chǎn)品、樣品用于廣告宣傳 ④ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工集體福利 ⑤ 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎(jiǎng)勵(lì) ⑥ 將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)　　 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資：應(yīng)在投資發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)值銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理。（國(guó)稅發(fā)[2023]118號(hào)） ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者　 ⑨ 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)　　 ⑩ 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易 視同銷售的會(huì)計(jì)處理： 財(cái)會(huì)字 [1997]26號(hào)規(guī)定：企業(yè)自用自己生產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)計(jì)上不作銷售處理，而按成本轉(zhuǎn)帳。但按稅收規(guī)定，自產(chǎn)自用的產(chǎn)品視同對(duì)外銷售，并據(jù)以計(jì)算交納各種稅費(fèi)。企業(yè)按規(guī)定計(jì)算交納的稅費(fèi)，也構(gòu)成由于使用該自產(chǎn)產(chǎn)品而發(fā)生支出的一部分，應(yīng)按用途記入相關(guān)科目① 開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：固定資產(chǎn)（企業(yè)自用） 營(yíng)業(yè)外支出（捐贈(zèng)、贊助） 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（廣告宣傳） 盈余公積 — 法定公益金（職工集體福利） 出租開發(fā)產(chǎn)品（轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性租賃或融資性租賃） 周轉(zhuǎn)房（安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用） 貸：開發(fā)產(chǎn)品② 關(guān)于營(yíng)業(yè)稅及附加：借記有關(guān)科目 , 將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)和贊助 將開發(fā)產(chǎn)品用于職工獎(jiǎng)勵(lì) 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易 貸記 :應(yīng)交稅金 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 。其他應(yīng)交款③ 關(guān)于企業(yè)所得稅： 第一、預(yù)計(jì)應(yīng)繳所得稅（暫按 33%計(jì)算） 借：固定資產(chǎn) 貸：遞延稅款 第二、年終調(diào)整：全額沖正；差額調(diào)正 例、某房地產(chǎn)公司將一棟新建寫字樓于 2023年 9月轉(zhuǎn)作自用，該樓成本價(jià) 900萬(wàn)，公允價(jià) 1200萬(wàn)， 3季度應(yīng)納稅所得額 260萬(wàn)，在年末匯算清繳時(shí)，該公司主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn) 800萬(wàn)，應(yīng)納稅所得額 450萬(wàn)，計(jì)算該辦公樓應(yīng)承擔(dān)的企業(yè)所得稅及完稅價(jià)格 三季度將寫字樓轉(zhuǎn)作自用 借：固定資產(chǎn) 900萬(wàn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 900萬(wàn) 借：固定資產(chǎn) 99萬(wàn) （ 300X33%） 貸：遞延稅款 99萬(wàn) 年末匯算清繳時(shí) 應(yīng)交企業(yè)所得稅 =450X33%= 所得稅占毛收入的比率 = 辦公樓應(yīng)承擔(dān)所得稅 =%= 辦公樓完稅價(jià)格 =900+=（會(huì)計(jì)原價(jià)） 稅務(wù)原價(jià)為 1200萬(wàn)元；應(yīng)建立納稅調(diào)整臺(tái)賬，每年在匯算清繳時(shí)均應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額。 會(huì)計(jì)分錄 借 : 遞延稅款 99萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn) 99萬(wàn) 借 :所得稅 固定資產(chǎn) 貸 :應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 假設(shè)年末應(yīng)納稅所得額為 30萬(wàn)，本年不交所得稅， 借：遞延稅款 99萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn) 99萬(wàn) 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品納稅籌劃的關(guān)鍵是：如果，該建筑物立項(xiàng)時(shí)準(zhǔn)備自用，則，不通過(guò) “ 開發(fā)成本 ” 核算，而通過(guò) “ 在建工程 ” 核算。工程完工，從 “ 在建工程 ” 轉(zhuǎn)作 “ 固定資產(chǎn) ” 例 :某開發(fā)公司自建寫字樓轉(zhuǎn)自用 ⑦ 將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資 ： 會(huì)計(jì)制度：以非貨幣資產(chǎn)的賬面凈值加相關(guān)稅費(fèi)確定投資成本 稅法：以非貨幣資產(chǎn)對(duì)外投資分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行 “ 所得稅 ” 處理；年末調(diào)增應(yīng)納稅所得額 財(cái)稅 [2023]191號(hào)文件規(guī)定，從 2023年 1月 1日起，以不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)（土地使用權(quán)）對(duì)外投資，不征營(yíng)業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，也不再征收營(yíng)業(yè)稅 ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 ⑨ 以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) —— 債務(wù)重組 債務(wù)重組是指?jìng)鶛?quán)人按照其與債務(wù)人達(dá)成的協(xié)議或法院的裁決，同意債務(wù)人修改債務(wù)條件的事項(xiàng) 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)用債務(wù)的帳面價(jià)值減去轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的帳面價(jià)值與相關(guān)稅費(fèi)之和，確認(rèn)為資本公積或當(dāng)期損失 稅法規(guī)定：債務(wù)人（企業(yè)）以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)，除企業(yè)改組或者清算另有規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)分解為按公允價(jià)值轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)，再以與非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值相當(dāng)?shù)慕痤~償還債務(wù)兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，債務(wù)人（企業(yè)）應(yīng)當(dāng)確認(rèn)有關(guān)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓所得（或損失）—— 債務(wù)重組的籌劃 例：甲房地產(chǎn)公司在小區(qū)開發(fā)中欠乙建筑公司工程款 120萬(wàn)，因甲公司資金困難，經(jīng)協(xié)商乙同意用二套住宅抵債，二套住宅的公允價(jià) 110萬(wàn)，成本價(jià)為 90萬(wàn) 債務(wù)人甲公司的帳務(wù)處理① 計(jì)算債務(wù)重組差額甲公司債務(wù)重組日應(yīng)付帳款帳面價(jià)值 120萬(wàn)，二套住宅帳面價(jià)值 90萬(wàn)，公允價(jià) 110萬(wàn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 ，債務(wù)重組差額計(jì)入資本公積 會(huì)計(jì)分錄借：應(yīng)付帳款 — 乙公司 120萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 110萬(wàn) 資本公積 — 其他資本公積 應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 90萬(wàn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 90萬(wàn) 根據(jù)稅法規(guī)定，甲公司 “ 因債僅權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng) ” ，應(yīng)作為其他收入填在 “ 企業(yè)所得稅納稅申報(bào)表 ” 第 13行 “ 其他收入 ” 中，增加應(yīng)納稅所得額乙公司（債權(quán)人）的會(huì)計(jì)處理： 借：固定資產(chǎn) — 房屋及建筑物 110萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外支出 — 債務(wù)重組損失 10萬(wàn) 貸：應(yīng)收賬款 — 甲公司 120萬(wàn) —— 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易：非貨幣交易會(huì)計(jì)核算需解決的問(wèn)題： ① 如何計(jì)量收到的非貨幣資產(chǎn)的入帳價(jià)值； ② 是否確認(rèn)非貨幣性交易中發(fā)生的損益。 非貨幣性交易的核算原則： ① 如果非貨幣性交易沒(méi)有涉及補(bǔ)價(jià) 換入資產(chǎn)入帳價(jià)值 =換出資產(chǎn)帳面價(jià)值 +相關(guān)稅費(fèi) ② 如果非貨幣性交易涉及補(bǔ)價(jià) A：支付補(bǔ)價(jià)的 換入資產(chǎn)入帳價(jià)值 =換出資產(chǎn)帳面價(jià)值 +補(bǔ)價(jià) +相關(guān)稅費(fèi) B：收到補(bǔ)價(jià)的 應(yīng)確認(rèn)的收益＝補(bǔ)價(jià)－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)的公允價(jià)值） 換出資產(chǎn)賬面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)的公允價(jià)值） 應(yīng)交的稅金及附加換入資產(chǎn)入帳價(jià)值＝換出資產(chǎn)帳面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)公允價(jià)值） 換出資產(chǎn)帳面價(jià)值－（補(bǔ)價(jià) /換出資產(chǎn)公允價(jià)值） 應(yīng)交稅金及附加＋支付的相關(guān)稅費(fèi) 例：甲房地產(chǎn)公司以一套新建寫字間換乙公司一臺(tái)塔吊，已知寫字間成本價(jià)為 240萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià) 300萬(wàn)，塔吊原價(jià) 320萬(wàn)，已提折舊 60萬(wàn)，市場(chǎng)價(jià)280萬(wàn)，乙公司付甲公司支票壹張，金額 20萬(wàn)，非貨幣交易已完成，甲公司支付營(yíng)業(yè)稅 15萬(wàn)元 甲公司會(huì)計(jì)處理 非貨幣交易收益 =20－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15=3 萬(wàn) 塔吊入帳價(jià)值 =240－（ 20/300） 240 －（ 20/300） 15+15 =238萬(wàn) 借：銀行存款 20萬(wàn) 固定資產(chǎn) — 塔吊 238萬(wàn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 240萬(wàn) 應(yīng)交稅金 — 營(yíng)業(yè)稅 15萬(wàn) 營(yíng)業(yè)外收入 3萬(wàn) 納稅調(diào)整 :企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí) ,非貨幣交易應(yīng)按換出資產(chǎn)公允價(jià)值（計(jì)稅價(jià)）與換出資產(chǎn)的帳面價(jià)值的差額，確認(rèn)應(yīng)納稅所得額 注意：匯算清繳時(shí) ,已交營(yíng)業(yè)稅及附加應(yīng)減除，一部分所得已計(jì)入了營(yíng)業(yè)外支出，也應(yīng)予扣除。本例中已交營(yíng)業(yè)稅 15萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)外支出 3萬(wàn)元應(yīng)扣除 納稅調(diào)整額 =（ 300240 ） 15 – 3 = 42 萬(wàn)元乙公司會(huì)計(jì)處理 借：固定資產(chǎn)清理 260萬(wàn) 累計(jì)折舊 60萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn) — 塔吊 320萬(wàn) 借：固定資產(chǎn) — 寫字樓 280萬(wàn) 貸：固定資產(chǎn)清理 260萬(wàn) 銀行存款 20萬(wàn) 已使用 固定資產(chǎn)售價(jià)低于原價(jià) ,免稅售后回購(gòu)、售后回租業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理 （ 1）售后回購(gòu)業(yè)務(wù) ① 確定性售后回購(gòu)： ② 不確定性售后回購(gòu)： 例 某房地產(chǎn)公司于 2023年 1月 1日將一棟寫字樓售給工商銀行，售價(jià)500萬(wàn)，款已存入銀行，該寫字樓開發(fā)成本 450萬(wàn)。合同規(guī)定， 2023年 1月，該公司以 560萬(wàn)價(jià)格回購(gòu)該辦公樓。 ① 售出辦公樓時(shí) 借：銀行存款 500萬(wàn) 貸：開發(fā)產(chǎn)品 450萬(wàn) 待轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品差價(jià) 50萬(wàn) 同時(shí)，計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 借：營(yíng)業(yè)稅金及附加 25萬(wàn) 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 25萬(wàn) ② 由于回購(gòu)價(jià)大于銷售價(jià)，這種售后回購(gòu)實(shí)質(zhì)上是一種融資，其價(jià)差是融資成本 — 利息，每年年末應(yīng)計(jì)提利息，并把其攤?cè)胴?cái)務(wù)費(fèi)用，三年共計(jì)