【正文】 合同規(guī)定， 2023年 1月，該公司以 560萬價格回購該辦公樓。 會計分錄 借 : 遞延稅款 99萬 貸：固定資產(chǎn) 99萬 借 :所得稅 固定資產(chǎn) 貸 :應交稅金 — 應交所得稅 假設年末應納稅所得額為 30萬，本年不交所得稅， 借：遞延稅款 99萬 貸：固定資產(chǎn) 99萬 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品納稅籌劃的關鍵是：如果，該建筑物立項時準備自用，則，不通過 “ 開發(fā)成本 ” 核算，而通過 “ 在建工程 ” 核算。（國稅發(fā)[2023]118號） ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者　 ⑨ 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務　　 ⑩ 以開發(fā)產(chǎn)品進行非貨幣交易 視同銷售的會計處理： 財會字 [1997]26號規(guī)定：企業(yè)自用自己生產(chǎn)的產(chǎn)品會計上不作銷售處理，而按成本轉(zhuǎn)帳。該樓成本價 600萬元，租賃期 10年，年租金 100萬元。 9萬 貸：應交稅金 2。 117%— 500 — — = 萬元 方案 租期 8年，年租金 100萬元，租賃期滿，設備由甲公司收回，乙公司擔保余額 200萬元 甲公司應交營業(yè)稅 =（ 800+200—585 ） X5%= 城建稅及教育費附加 =20。 ② 出租開發(fā)產(chǎn)品收取租金 ,計提折舊； 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 借：主營業(yè)務成本 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 （累計折舊） ③ 出售出租開發(fā)產(chǎn)品 ,結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：銀行存款 貸：主營業(yè)務收入 借：主營業(yè)務成本 出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （ 2）融資租賃承租人的帳務處理： 融資租賃租入固定資產(chǎn)的入帳價值：租賃開始日固定資產(chǎn)的原帳面價值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者較低者作為入帳價值 最低租賃付款額：在租賃期內(nèi)，承租人應支付或可能被要求支付的各種款項（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關的第三方擔保的資產(chǎn)余額 （ 3）出租人營業(yè)收入的確認，出租貨物的實際成本，會計科目為 “ 融資租賃資產(chǎn) ” 包括購建租賃資產(chǎn)的購入價、關稅、增值稅、運雜費，保險費、安裝費和借款利息 上述有關概念的關系如下： 租金總額 +支付廉價購買選擇權的金額 或擔保的租賃資產(chǎn)余額 ↓ 最低租賃付款額 ↓最低租賃付款額 最低租賃付款額現(xiàn)值 = 承租人的未確認融資費用 ≈ 出租資產(chǎn)的帳面價值A=10萬元； I =5%； t = 5年； F1 = ； F2 =5萬元。規(guī)定了 “ 遞延收益” 過渡性科目 例：甲房地產(chǎn)公司向乙公司出租一套待售商品房，租賃期限為五年，一次性收租金 100000元，合同規(guī)定甲公司還要提供簡單裝修，已知裝修費 20230元，該商品房每年提取折舊費 6000元 成本收入率 =100000/（ 20230+6000X5） =200% 房屋裝修收入 =20230X200%=40000元 每年租金費收入 =6000X200%=12023元（ 1）收款時會計分錄：借：銀行存款 100000 貸：主營業(yè)務收入 40000 遞延收益 60000借：主營業(yè)務稅金及附加 5000 貸：應交稅金 — 應交營業(yè)稅 5000（ 2）結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務成本 20230 貸：開發(fā)成本 20230（ 3）每年計提折舊時：借：遞延收益 12023 貸：主營業(yè)務收入 12023借：主營業(yè)務成本 6000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 6000 先出租再出售開發(fā)產(chǎn)品的納稅籌劃 （ 1）國稅發(fā) [2023]45號文規(guī)定：企業(yè)對租賃資產(chǎn)進行稅務處理時，應按《企業(yè)會計制度》正確區(qū)分融資租賃和經(jīng)營租賃 國稅發(fā) [2023]83號文規(guī)定： “將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認收入的實現(xiàn) ” “將待銷開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認收入的實現(xiàn)。 分期收款銷售收入的確認： “ 應按銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認收入的實現(xiàn)。其他建筑安裝工程的計稅營業(yè)額，也不包括設備價款，具體設備名單可由省級地方稅務機關根據(jù)各自實際情況列舉。甲、乙分得住宅視同銷售，由合營企業(yè)交營業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 固定資產(chǎn)處置的定價技巧 免稅臨界點銷售價格 =原價 247。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷售收入的 20%提成作為投資收益。 （ 13%） = 建筑業(yè)營業(yè)稅 =*3%= 銷售不動產(chǎn)計稅價格 =*（ 1+10%） 247。該項目建成后，售價為 1000 萬 籌劃前：甲方交稅 25萬；乙方交稅 50萬財稅 [2023]191號文件規(guī)定： “ 以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。 B 、納稅影響會計法： a、 2023年度會計報表 借：遞延稅款 69300 (21000033%) 貸：以前年度損益調(diào)整 69300 借：利潤分配 — 未分配利潤 140700 貸：以前年度損益調(diào)整 140700 b、 發(fā)票填寫別墅一棟，價 120萬元 應補稅款：營業(yè)稅及附加 %=1650元 企業(yè)所得稅 30000X33%=9900元 個人所得稅 30000/（ 120%） X20%=7500元 計入營業(yè)外收入再補交企業(yè)所得稅 2475元 合計 21525元 ,稅負 % 如何開具發(fā)票 （ 1）先打折再銷售： %= %= (2)把銷售額和折扣額開在同一張發(fā)票上 . 現(xiàn)金折扣及其在房地產(chǎn)行業(yè)的應用 現(xiàn)金折扣是指賒銷發(fā)生后，債權人為鼓勵債務人在規(guī)定期限內(nèi)付款，而向債務人提供的債務扣除 現(xiàn)金折扣與商業(yè)折扣的區(qū)別 （ 1）對公的現(xiàn)金折扣 （ 2）對私的現(xiàn)金折扣 企業(yè)會計制度要求采用總額法對現(xiàn)金折扣進行會計處理，銷貨方給予客戶的現(xiàn)金折扣，從融資的角度看，屬于一種理財費用，應在實際發(fā)生時計入當期 “ 財務費用 ” 現(xiàn)金折扣的憑證；現(xiàn)金折扣要登記《納稅調(diào)整臺賬》 如何填報《企業(yè)所得稅納稅申報表》 銷售折讓 :銷售折讓是指商品銷售后，由于其品種、質(zhì)量等原因購貨方提出異議，商品雖未退回，但銷貨方需給予購貨方一種價格折讓，其實質(zhì)是原銷售額的減少 國稅發(fā) [1993]150號：《銷售退出與索取折讓證明單》 銷售退回：稅法規(guī)定： “ 企業(yè)發(fā)生的銷售退回，只要購貨方提供退貨的適當證明，可沖銷退貨當期的銷售收入 ” ① 會計制度及相關準則規(guī)定 企業(yè)銷售商品發(fā)生的銷售退回 ,其相關的收入、成本等一般應直接沖減退回當期的銷售收入和銷售成本等 屬于資產(chǎn)負債表日后事項涉及的報告年度所屬期間的銷售退回，應當作為資產(chǎn)負債表日后調(diào)整事項，調(diào)整報告年度相關的收入、成本等 ② 稅法規(guī)定： 企業(yè)發(fā)生的銷售退回 ,只要購貨方提供退貨的適當證明 ,可以沖減退貨當期的銷售收入 企業(yè)年終申報納稅匯算清繳前發(fā)生的資產(chǎn)負債表日后事項 ,所涉及的應納所得稅調(diào)整 ,應作為報告年度的納稅調(diào)整。以投資名義轉(zhuǎn)讓土地使用權或不動產(chǎn)所有權，未與投資方共同承擔風險，并且收取固定利潤或按銷售收入一定比例提成的行為是否按規(guī)定申報納稅 ? （ 5）檢查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否存在以房抵債的行為 （ 6）通過對房地產(chǎn)企業(yè) “ 企業(yè)利潤分配 ” 及 “ 營業(yè)外支出 ” 等會計科目的審核，檢查企業(yè)是否存在將商品房用于分配和贈與行為 ? （ 7）是否存在低價銷售的行為。 特別需要說明的是，現(xiàn)行對個人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。對列入分類所得范圍的確定合理的稅率水平 第四、規(guī)范減免稅政策 第五、調(diào)整費用扣除 第六、進一步規(guī)范和拓寬稅基，堵塞稅收漏洞《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》的解讀 當前房地產(chǎn)市場存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過 大，商品住房價格上漲過快，供應結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，這些均說明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫 一、強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應結(jié)構(gòu)嚴格土地管理 根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時調(diào)整土地供應結(jié)構(gòu)、供應方式及供應時間 加大對閑置土地的清理力度，切實制止囤積土地行為 二、嚴禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房價格三、 要充分運用稅收等經(jīng)濟手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場 199 2023年對個人購買住房又對外銷售的幾項優(yōu)惠政策 （一）營業(yè)稅：財稅 [1999]210號、財稅 [2023]10號 （ 二）土地增值稅 ： 財稅 [1999]210號 （三） B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價格 按重評價格 ② 購買時繳納契稅進一步完善消費稅制度 （ 4）調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 （ 5）保持政策的連續(xù)性 增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變（ 1）什么是生產(chǎn)型增值稅 生產(chǎn)型增值稅是指在計算增值稅時，不允許將外購固定資產(chǎn)的價款（包括年度折舊）從商品和勞務的銷售額中抵扣 國民生產(chǎn)總值 = 總產(chǎn)出 中間消耗 = 勞動者報酬 + 生產(chǎn)稅凈額 + 固定資產(chǎn)折舊 + 營業(yè)盈余 生產(chǎn)增值稅的弊端 （ 2）什么是消費型增值稅 消費型增值稅是指允許納稅人在計算增值稅額時，從商品和勞務銷售額中扣除當期購進的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅 實行消費型增值稅有哪些好處 第一、從經(jīng)濟的角度看，有利于鼓勵投資，特別是民間投資，有利于促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術升級，有利于提高我國產(chǎn)品的競爭力 第二、從財政的角度看，有利于消除重復征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負擔，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠看，由于實行消費型增值稅將刺激投資，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對經(jīng)濟的增長將起到重要的拉動作用，財政收入總量也會隨之逐漸增長 第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（ 3）如何推進增值稅由生產(chǎn)型向消費型轉(zhuǎn)變 采取分步推進的辦法： 一方面是指在部分地區(qū)進行增值稅轉(zhuǎn)型試點 另一方面是指在部分行業(yè)進行增值稅轉(zhuǎn)型試點 城鎮(zhèn)建設稅費改革，在適當時機開征物業(yè)稅力求使改革后的稅制簡便易行，具有較強的可操作性，有利于建立科學嚴密的稅收征管機制，提高稅收征管的質(zhì)量和效率，降低征納雙方的稅收成本 第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權限。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素 。當前，我國經(jīng)濟正處于經(jīng)濟周期的上升階段，宏觀調(diào)控的重心應該是保持宏觀經(jīng)濟政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護好當前良好的