【正文】 本資料來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專項(xiàng)稽查前的納稅自查一 、我國稅制改革動(dòng)態(tài)（一）稅制改革的策略、基本原則和主要目標(biāo) 我國新時(shí)期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施 第一、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的 當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求，對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性、漸進(jìn)式的調(diào)整 第二、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正處于經(jīng)濟(jì)周期的上升階段，宏觀調(diào)控的重心應(yīng)該是保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，以保護(hù)好當(dāng)前良好的經(jīng)濟(jì)增長勢(shì)頭 第三、分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的國家財(cái)政狀況決定的 2023年，我國實(shí)現(xiàn)國民生產(chǎn)總值（ GDP） 136515億元，征收稅款 25718億元，稅收收入占 GDP的比重為 18。 84% 建立公共財(cái)政是我國財(cái)政體制改革的基本方向 優(yōu)化財(cái)政收入結(jié)構(gòu)，規(guī)范中央和地方的財(cái)政分配；公平各類經(jīng)濟(jì)主體的稅收負(fù)擔(dān)，平衡各方面的利益關(guān)系 分步實(shí)施稅制改革的基本原則 簡(jiǎn)稅制 ：對(duì)現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡(jiǎn)并 要求對(duì)現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范 寬稅基 ：拓展征稅范圍； 清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮減免稅項(xiàng)目 結(jié)合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的要求，對(duì)需要適當(dāng)縮小征稅范圍，增加必要扣除 低稅率 ：解決名義稅率偏高的問題 對(duì)某些稅率明顯偏低，稅負(fù)明顯偏輕的稅種，也需要適當(dāng)調(diào)高稅率嚴(yán)征管 ：稅制改革方案設(shè)計(jì)要具有較強(qiáng)的可操作性 強(qiáng)化稅收征管，保證稅制改革順利實(shí)施到位 . 分步實(shí)施稅制改革的主要目標(biāo) 進(jìn)一步發(fā)揮稅收組織財(cái)政收入、調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)和調(diào)節(jié)收入分配的職能 。規(guī)范政府參與國民收入分配的方式，營造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境 第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù) :進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制 。公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng) 第二、進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。構(gòu)建合理的稅制結(jié)構(gòu)，選擇適當(dāng)?shù)闹黧w稅種，明確和規(guī)范稅制要素 。提升稅法級(jí)次，提高稅法的透明度 第三、進(jìn)一步規(guī)范政府參與國民收入分配的方式 第四、適度提高稅收占國民生產(chǎn)總值的比重 :要通過稅制改革，適度擴(kuò)大稅基、清理稅收優(yōu)惠政策、實(shí)施費(fèi)改稅 。在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長與國民經(jīng)濟(jì)增長相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù) 第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間、人與自然之間、國內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。力求使改革后的稅制簡(jiǎn)便易行，具有較強(qiáng)的可操作性，有利于建立科學(xué)嚴(yán)密的稅收征管機(jī)制，提高稅收征管的質(zhì)量和效率，降低征納雙方的稅收成本 第七、合理劃分中央與地方之間的稅收管理權(quán)限。在統(tǒng)一稅政前提下，明確界定稅權(quán)，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)，以充分調(diào)動(dòng)中央和地方兩個(gè)積極性 （二）稅制改革的主要內(nèi)容統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)所得稅制：貫徹統(tǒng)一稅法、公平稅負(fù)的原則 （ 1）實(shí)現(xiàn)兩法合并，制定《企業(yè)所得稅法》 （ 2）降低企業(yè)所得稅稅率 （ 3）統(tǒng)一規(guī)范企業(yè)所得稅稅基 （ 4）調(diào)整規(guī)范企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策 （ 5）保持政策的連續(xù)性 增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變（ 1）什么是生產(chǎn)型增值稅 生產(chǎn)型增值稅是指在計(jì)算增值稅時(shí)，不允許將外購固定資產(chǎn)的價(jià)款（包括年度折舊）從商品和勞務(wù)的銷售額中抵扣 國民生產(chǎn)總值 = 總產(chǎn)出 中間消耗 = 勞動(dòng)者報(bào)酬 + 生產(chǎn)稅凈額 + 固定資產(chǎn)折舊 + 營業(yè)盈余 生產(chǎn)增值稅的弊端 （ 2）什么是消費(fèi)型增值稅 消費(fèi)型增值稅是指允許納稅人在計(jì)算增值稅額時(shí)，從商品和勞務(wù)銷售額中扣除當(dāng)期購進(jìn)的固定資產(chǎn)總額的一種增值稅 實(shí)行消費(fèi)型增值稅有哪些好處 第一、從經(jīng)濟(jì)的角度看，有利于鼓勵(lì)投資，特別是民間投資，有利于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和技術(shù)升級(jí)，有利于提高我國產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力 第二、從財(cái)政的角度看，有利于消除重復(fù)征稅，有利于公平內(nèi)外資企業(yè)和國內(nèi)外產(chǎn)品的稅收負(fù)擔(dān)，有利于稅制的優(yōu)化；從長遠(yuǎn)看，由于實(shí)行消費(fèi)型增值稅將刺激投資，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，對(duì)經(jīng)濟(jì)的增長將起到重要的拉動(dòng)作用，財(cái)政收入總量也會(huì)隨之逐漸增長 第三、從管理的角度看，有利于降低稅收管理成本，提高征收管理的效率（ 3）如何推進(jìn)增值稅由生產(chǎn)型向消費(fèi)型轉(zhuǎn)變 采取分步推進(jìn)的辦法： 一方面是指在部分地區(qū)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn) 另一方面是指在部分行業(yè)進(jìn)行增值稅轉(zhuǎn)型試點(diǎn) 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅 城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革的方向是簡(jiǎn)并稅種，清理收費(fèi)，降低負(fù)擔(dān)，實(shí)行費(fèi)改稅 一是簡(jiǎn)化現(xiàn)行稅種，統(tǒng)一內(nèi)外稅制：合并城市房地產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，適當(dāng)時(shí)機(jī)開征物業(yè)稅；內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一征稅，適當(dāng)擴(kuò)大稅基；逐步推行按評(píng)估值征稅 二是清理城鎮(zhèn)建設(shè)的各類收費(fèi)，把具有稅收性質(zhì)的收費(fèi)轉(zhuǎn)為稅收 三是進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)稅 什么是物業(yè)稅 物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場(chǎng)地。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅 （ 1）開征物業(yè)稅要注意的幾個(gè)基本問題　 ① 稅種的功能定位及總體稅負(fù)的確定 核心問題：以收入目的為主，還是以社會(huì) 經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主　 ② 開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系 核心問題：要解決 “ 多稅同源 ” 的問題，以降低納稅人的總體稅收負(fù)擔(dān) 房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)） 、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅　 ③ 稅制設(shè)計(jì)中的一些主要原則　 A、居民原有住房與新購商品房的稅收區(qū)別 B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別（ 2）物業(yè)稅制設(shè)計(jì)的具體方案 已在北京、深圳等六城市試運(yùn)行（空轉(zhuǎn)），年底，將選擇杭州、煙臺(tái)實(shí)轉(zhuǎn) 方案一、設(shè)計(jì)原則：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費(fèi)， 執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 物業(yè)稅 房產(chǎn)出售環(huán)節(jié)稅率 大約為 12—15% B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價(jià)格 按重評(píng)價(jià)格 ② 購買時(shí)繳納契稅 C、物業(yè)稅總體稅負(fù)：物業(yè)擁有期的稅負(fù)總額與物業(yè)購入原值應(yīng)大體一致 方案二： 設(shè)計(jì)原則：將地產(chǎn)與房產(chǎn)分別進(jìn)行核算 對(duì)土地，征收土地使用稅和土地使用費(fèi) 對(duì)房產(chǎn)，合并現(xiàn)行的土地增值稅及房地產(chǎn)稅等，征收統(tǒng)一的物業(yè)稅 A、房地產(chǎn)公司： ① 流轉(zhuǎn)稅及附加稅 ② 企業(yè)所得稅 ③ 土地使用稅及土地使用費(fèi)， 稅費(fèi)率 10%左右； ④ 物業(yè)稅，稅率 5%左右。 B、投資者： ① 按年繳納物業(yè)稅，采用比例稅率 按購入價(jià)格 按重評(píng)價(jià)格 ② 購買時(shí)繳納契稅進(jìn)一步完善消費(fèi)稅制度 一是適當(dāng)調(diào)整征收范圍。對(duì)高檔消費(fèi)品、資源消耗品、不利于環(huán)境保護(hù)的產(chǎn)品 二是優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)水平 三是完善征管辦法 個(gè)人所得稅改革的主要內(nèi)容 （ 1）個(gè)人所得稅有哪幾種稅制模式？綜合所得稅制模式、分類所得稅制模式、綜合與分類相結(jié)合的稅制模式（二元模式、混合稅制模式） （ 2）我國實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅稅制模式有什么好處 （ 3）個(gè)人所得稅改革的主要內(nèi)容是什么 第一、改革稅制模式 ：實(shí)行綜合與分類相結(jié)合的稅制 第二、合理界定納稅人標(biāo)準(zhǔn) 第三、優(yōu)化稅率結(jié)構(gòu)，對(duì)納入綜合所得范圍的應(yīng)稅所得，適當(dāng)降低最高邊際稅率，減少稅率檔次，調(diào)整稅率級(jí)距。對(duì)列入分類所得范圍的確定合理的稅率水平 第四、規(guī)范減免稅政策 第五、調(diào)整費(fèi)用扣除 第六、進(jìn)一步規(guī)范和拓寬稅基，堵塞稅收漏洞《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》的解讀 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過 大，商品住房價(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，這些均說明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間 加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為 二、嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房，穩(wěn)定住房價(jià)格三、 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng) 199 2023年對(duì)個(gè)人購買住房又對(duì)外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策 （一）營業(yè)稅：財(cái)稅 [1999]210號(hào)、財(cái)稅 [2023]10號(hào) （ 二）土地增值稅 ： 財(cái)稅 [1999]210號(hào) （三） 個(gè)人所得稅： 財(cái)稅 [1999]278號(hào) （四） 契稅：財(cái)稅 [1999]210號(hào) （五） 印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的萬分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅根據(jù)宏觀調(diào)控需要，國家對(duì)營業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整 自2023年６月１日起，對(duì)個(gè)人購買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅 個(gè)人購買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 特別需要說明的是，現(xiàn)行對(duì)個(gè)人銷售住宅的優(yōu)惠政策在這次調(diào)整中只調(diào)整了營業(yè)稅。而契稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策仍繼續(xù)執(zhí)行，印花稅目前對(duì)此沒有優(yōu)惠政策，這次調(diào)整中也維持不變 四、支持普通百姓自住住房需求 各地要制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)，原則條件是 ： 住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上 單套建筑面積在１２０平方米以下 實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格１．２倍以下 允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng)，但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的２０％ 經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)單位利潤要控制在３％以內(nèi)五、完善城鎮(zhèn)廉租房制度 要根據(jù)廉租住房需求，切實(shí)落實(shí)以財(cái)政預(yù)算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，著力擴(kuò)大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要 鼓勵(lì)發(fā)展并規(guī)范住房出租業(yè)，多渠道增加住房供給，提高住房保障能力 六、嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)肅查處違法違規(guī)銷售行為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門要將下述行為記入房地產(chǎn)企業(yè)信用檔案，公開予以曝光 對(duì)虛構(gòu)買賣合同，囤積房源 發(fā)布不實(shí)價(jià)格和銷售進(jìn)度信息，惡意哄抬房價(jià)，誘騙消費(fèi)者爭(zhēng)購 對(duì)不履行開工時(shí)間、竣工時(shí)間、銷售價(jià)格（位）和套型面積控制性項(xiàng)目建設(shè)要求的 對(duì)一些情節(jié)嚴(yán)重、性質(zhì)惡劣的，建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門要及時(shí)依法從嚴(yán)處罰，并向社會(huì)公布 一、企業(yè)納稅籌劃概述 （一）納稅籌劃的概念 :納稅人基于稅法規(guī)范，通過對(duì)籌資、投資、以及經(jīng)營活動(dòng)實(shí)現(xiàn)進(jìn)度的合理安排，達(dá)到納稅零風(fēng)險(xiǎn)、稅負(fù)相對(duì)最小化和經(jīng)濟(jì)效益最大化目的的管理活動(dòng) （二）納稅籌劃的目的 減輕綜合稅負(fù)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化 獲取資金的時(shí)間價(jià)值 實(shí)現(xiàn)納稅零風(fēng)險(xiǎn) 普及稅法，提高納稅人的納稅意識(shí) 有利于稅法的不斷完善（三）企業(yè)納稅籌劃的特點(diǎn) 企業(yè)納稅籌劃在空間上的全面性 企業(yè)納稅籌劃在時(shí)間上的全過程性 納稅籌劃的全員性 (四 ) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的主要方法轉(zhuǎn)讓定價(jià)法 （ 1）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方式 （ 2）轉(zhuǎn)讓定價(jià)的方法 ① 利用商品交易的籌劃 ② 利用原材料和零部件購銷的籌劃 ③ 利用固定資產(chǎn)購建的籌劃 ④ 利用提供勞務(wù)的籌劃 ⑤ 利用無形資產(chǎn)的籌劃 ⑥ 利用租賃業(yè)務(wù)的籌劃