【正文】 房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃技巧 與涉稅風(fēng)險規(guī)避 ！ 2 項 目 指 標 稅負是否異常 增值稅稅負率 =應(yīng)納稅額 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率（如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運輸業(yè)） =當期扣除金額 247。 當期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負率 =應(yīng)納稅額 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 稅負異常與否分析 ！ 3 項 目 指 標 收入是否完整 主營業(yè)務(wù)收入增長率 =（本期主營收入 上期主營業(yè)務(wù)收入）247。 上期主營業(yè)務(wù)收入 100% 其他應(yīng)付款增長率 =（期末其他應(yīng)付款 期初其他應(yīng)付款） 247。期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率（電、自來水等） =本期耗用能源（電度、自來水噸位） 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。 設(shè)備數(shù)量 收入完整與否分析 ！ 4 收入確認時間分析 項 目 指 標 收入確認是否提前 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負債增長率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。 （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） 100% ！ 5 視同銷售情況分析 項 目 指 標 自產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率（ 17%或 13%） 外購原材料視同銷售業(yè)務(wù)是否確認計稅收入 名義銷項稅額 =（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 增值稅稅率 ！ 6 成本合理性分析 項 目 指 標 成本是否合理 銷售毛利率 =（主營業(yè)務(wù)收入 主營業(yè)務(wù)成本）247。 主營業(yè)務(wù)成本 100% ！ 7 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 期間費用率 =（管理費用 +營業(yè)費用 +財務(wù)費用）247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% 管理費用率 =管理費用 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =總機構(gòu)管理費 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% …… ！ 8 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 營業(yè)費用率 =營業(yè)費用 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =運費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =宣傳費 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =傭金 247。 （主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% ！ 9 費用合理性分析 項 目 指 標 費用是否合理 財務(wù)費用率 =財務(wù)費用 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標： 利息費用率 =預(yù)提利息 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 預(yù)提利息 =資本化利息 +費用化利息 收入借款率 =平均借款額 247。 （ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 平均借款 =（長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)） 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。 2 ！ 10 扣除項目合理性分析 項 目 指 標 工資、折舊等扣除項目是否合理 固定資產(chǎn)綜合折舊率 =累計折舊額 247。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =（期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值） 247。 2 工資變動率 =（本期工資總額 上期工資總額） 247。 上期工資總額 100% 預(yù)提費用變動率 =（本期預(yù)提費用 上期預(yù)提費用） 247。 上期預(yù)提費用 100% ！ 11 非經(jīng)常性損益合理性分析 項 目 指 標 非經(jīng)常性損益是否合理 非經(jīng)常性損益變動率 =[（本期投資收益 +本期補貼收入 +本期營業(yè)外收支） （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） ] 247。 （上期投資收益 +上期補貼收入 +上期營業(yè)外收支） 100% ！ 12 關(guān)聯(lián)方定價合理性分析 項 目 指 標 關(guān)聯(lián)交易定價是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易，運用收入、成本、費用、非經(jīng)常性損益主要評估指標進行分析。 ！ 13 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項 目 指 標 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =（本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)） 247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 賒購率 =（月末應(yīng)付賬款 月初應(yīng)付賬款） 247。 本月購進原材料或庫存商品 ！ 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 15 ? 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ！ 16 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括： ① 對于企業(yè)以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風(fēng)險的行為不征營業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ！ 17 ? 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。 土地增值稅的清算單位 ！ 18 ? 應(yīng)該進行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ！ 19 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認： ? 按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定 ?由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本和費用。 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 ！ 20 ? 扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務(wù)機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO(shè)工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機關(guān)確定。 土地增值稅扣除項目清算 ！ 21 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除； ?建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； ?建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。 ！ 22 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用一般不得扣除。 ? 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 ！ 23 ? 滿 足清算條件之日起 90日內(nèi)或在主管稅務(wù)機關(guān)限定的期限內(nèi)辦理 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請、土地增值稅納稅申報表 ?項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料； 土地增值稅清算應(yīng)報送的資料 ！ 24 ? 納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報送以下資料： ? 主管稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他與土地增值稅 ? 納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，報送中介機構(gòu)出具的 《 土地增值稅清算稅款鑒證報告 》 ！ 25 ? 稅務(wù)中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。 ? 稅務(wù)機關(guān)要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機構(gòu)在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求，并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。 土地增值稅清算項目的審核鑒證 ！ 26 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ！ 27 ? 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 ? 單位建筑面積成本費用 =清算時的扣除項目總金額 247。 清 清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ！ 28 ? 各地要進一步完善土地增值稅預(yù)征辦法，根據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)增值水平和市場發(fā)展情況，區(qū)別普通住房、非普通住房和商用房等不同類型，科學(xué)合理地確定預(yù)征率，并適時調(diào)整。工程項目竣工結(jié)算后，應(yīng)及時進行清算，多退少補。 ? 對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ！ 29 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的 20％。 明確普通標準住宅標準 ！ 30 ? 對納稅人既建普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造