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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收講解-wenkub

2023-01-25 22:44:43 本頁面
 

【正文】 除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。當(dāng)?shù)厥〖?jí)人民政府規(guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。 “ 20%的增值額”就是 “臨界點(diǎn)”。對(duì)投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。 ? 因城市實(shí)施規(guī)劃,國家建設(shè)的需要而搬遷, 由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免予征收土地增值稅。對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的,納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并按規(guī)定比例預(yù)交,待辦理決算后,多退少補(bǔ);當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的,應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估,其支付的評(píng)估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳(局)和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。允許單套建筑面積和價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)浮動(dòng),但向上浮動(dòng)的比例不得超過上述標(biāo)準(zhǔn)的 20%。工程項(xiàng)目竣工結(jié)算后,應(yīng)及時(shí)進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。 ? 稅務(wù)機(jī)關(guān)要對(duì)從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)在準(zhǔn)入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責(zé)任等方面提出明確要求,并做好必要的指導(dǎo)和管理工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。 本月購進(jìn)原材料或庫存商品 ! 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ! 15 ? 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 房產(chǎn)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 土地增值稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 主要稅種基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ! 16 營業(yè)稅基本法規(guī)及優(yōu)惠政策解讀 ? 營業(yè)稅優(yōu)惠政策包括: ① 對(duì)于企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方利潤分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為不征營業(yè)稅 ② 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者,用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的行為免征營業(yè)稅 ③ 房地產(chǎn)企業(yè)自建自用建筑物免征營業(yè)稅 ! 17 ? 以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算。 (上期投資收益 +上期補(bǔ)貼收入 +上期營業(yè)外收支) 100% ! 12 關(guān)聯(lián)方定價(jià)合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 關(guān)聯(lián)交易定價(jià)是否合理 主要結(jié)合關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易,運(yùn)用收入、成本、費(fèi)用、非經(jīng)常性損益主要評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行分析。 平均固定資產(chǎn)原值 100% 平均固定資產(chǎn)原值 =(期初固定資產(chǎn)原值 +期末固定資產(chǎn)原值) 247。 ( 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ) 100% 平均借款 =(長短期借款期初數(shù) +長短期借款期末數(shù)) 247。 ( 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ) 100% =傭金 247。 (主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入) 100% …… ! 8 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 營業(yè)費(fèi)用率 =營業(yè)費(fèi)用 247。 主營業(yè)務(wù)成本 100% ! 7 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 期間費(fèi)用率 =(管理費(fèi)用 +營業(yè)費(fèi)用 +財(cái)務(wù)費(fèi)用)247。 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =(月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款) 247。期初其他應(yīng)付款 100% 單位產(chǎn)品主材耗用率 =本期主要材料領(lǐng)用數(shù)量 247。 主營業(yè)務(wù)收入 100% 當(dāng)期營業(yè)稅特殊行業(yè)營業(yè)收入扣除率(如旅游業(yè)、廣告業(yè)、運(yùn)輸業(yè)) =當(dāng)期扣除金額 247。 當(dāng)期營業(yè)收入 100% 所得稅稅負(fù)率 =應(yīng)納稅額 247。 本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單位產(chǎn)品能耗率(電、自來水等) =本期耗用能源(電度、自來水噸位) 247。 本月主營業(yè)務(wù)收入 100% 收入確認(rèn)是否滯后 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =(本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)) 247。 (主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入) 100% 管理費(fèi)用率 =管理費(fèi)用 247。 ( 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ) 100% =運(yùn)費(fèi) 247。 (主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入) 100% ! 9 費(fèi)用合理性分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 費(fèi)用是否合理 財(cái)務(wù)費(fèi)用率 =財(cái)務(wù)費(fèi)用 247。 2 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率 =主營業(yè)務(wù)收入凈額 247。 2 工資變動(dòng)率 =(本期工資總額 上期工資總額) 247。 ! 13 非關(guān)聯(lián)方串謀分析 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 是否存在非關(guān)聯(lián)方串謀 主營業(yè)務(wù)收入離散度 =(本月主營業(yè)務(wù)收入 本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù)) 247。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用,應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ! 26 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅: ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的; ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的; ?雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的; ?符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的; ? 土地增值稅的核定征收 ! 27 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起,加收滯納金。 明確普通標(biāo)準(zhǔn)住宅標(biāo)準(zhǔn) ! 30 ? 對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。 ? 轉(zhuǎn)讓舊房的,應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評(píng)估費(fèi)用,不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。 分類預(yù)征到期清算 ! 34 ? 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的,預(yù)以免征土地增值稅。 土地增值稅優(yōu)惠政策解讀 ! 35 ? 個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿 5年或 5年以上的,免征土地增值稅;居住滿 3年未滿 5年的,減半征收土地增值稅;居住未滿 3年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。 ? 對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ! 43 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司專門從事普通住宅商品房開發(fā), 2023年 3月 2日,出售普通住宅用房一幢,總面積 9100平方米,平均銷價(jià) 2030元 /平方米,售價(jià)總額為 。 ! 44 ? 籌劃前 ?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為 ; ?應(yīng)納土地增值稅額為 ; ?實(shí)際盈利金額 =收入-成本-費(fèi)用-稅金 = = ! 45 ? 籌劃辦法:假設(shè)該公司將房價(jià)適當(dāng)調(diào)低,由每平方米 2030元,降到每平方米 1978元,則售價(jià)總額為 1800萬元,其他資料不變。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中包括可扣除的內(nèi)容:土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。 ? 平均費(fèi)用分?jǐn)偸堑咒N增值額、減少納稅的極好選擇。 收入分散籌劃法 ! 49 ? 假如某企業(yè)準(zhǔn)備出售其擁有的一幢房屋以及土地使用權(quán)。 ㊣ 收入分散可節(jié)省稅款,在合同上僅注明 700萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格,同時(shí)簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同,不僅可以使得增值額變小從而節(jié)省應(yīng)繳土地增值稅稅額,而且購銷合同適用 %的印花稅稅率,比產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的 %稅率低,可節(jié)省印花稅,一舉兩得。 如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶,完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā) 。 ! 52 ? 合作建房方式。一般而言,一幢住房中土地支付價(jià)所占比例應(yīng)該比較小,這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少,大部分由出資金的用戶分得自用。 ? 如果借用了大量資金,利息費(fèi)用多,應(yīng)采取據(jù)實(shí)扣除的方式,應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款的證明。因此,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)注意自己的捐贈(zèng)方式,以免捐贈(zèng)不當(dāng)承擔(dān)稅款。 ! 55 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人的流動(dòng)愈來愈頻繁,因而個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。 ! 56 ? 利用加計(jì)扣除進(jìn)行稅務(wù)籌劃 ? 從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè),可加計(jì)扣除,其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的,不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。 ! 57 ? 個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃 ? 房屋所有人由于工作需要,要轉(zhuǎn)讓使用年限很短的住房,比如僅使用一年,尋找一個(gè)愿意和自己交換住房,而且對(duì)方住房又合乎自己要求的經(jīng)濟(jì)當(dāng)事人,和該個(gè)人交換住房。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ! 59 ? 在會(huì)計(jì)核算時(shí),應(yīng)把縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用不計(jì)入房價(jià)中,而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價(jià)之外單獨(dú)收取,這樣就可以減少銷售收入,不僅可以節(jié)省營業(yè)稅,而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。銷售甲房取得收入250萬元,允許扣除項(xiàng)目金額為 200萬元;銷售乙房取得收入 400萬元,允許扣除項(xiàng)目金額為 100萬元。 300 100%=117% 應(yīng)納土地增值稅 =( 650300) 50%300 15%=130 ㊣ 把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售,并將收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算并申報(bào)。 730 100%=%; ⑤應(yīng)納稅額 =470 40%- 730 5%=188- = (萬元) ?應(yīng)納所得稅=( 1200- 800- 60- 6- - - ) 33%=(萬元) ?應(yīng)納稅額合計(jì)= 60+ 6+ + + = (萬元) ! 64 ㊣ 采用甲公司先以該房產(chǎn)對(duì)乙企業(yè)投資,然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法,則只需繳納企業(yè)所得稅。 甲公司賬務(wù)處理為: 借:銀行存款 12023000 貸:長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為: 借:實(shí)收資本--甲公司 8571400 貸:實(shí)收資本- A 5142840(8571400 60%) 實(shí)收資本- B 3428560( 8571400 40%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅= 400 33%= 132(萬元) 節(jié)省稅收: - 132= ! 67 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司,在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓,出售給一外國投資者。 ! 68 ? 設(shè)立一控股子公司“某某大酒店”。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。 ! 72 政策框架解讀 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) 四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理 ! 73 六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理 七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理 八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除 九、征收管理 十、適用減免稅政策 十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時(shí)間 ! 74 一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 (一)預(yù)售收入 開發(fā)產(chǎn)品完工前取得的銷售收入 ,包括定金、內(nèi)部認(rèn)購、會(huì)費(fèi)等 (二)預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率和毛利額 預(yù)售收入尚未扣除期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加 (三)計(jì)稅成本結(jié)算的時(shí)點(diǎn) 從稅收法理上理解,應(yīng)確定為完工之日 ! 75 (四)預(yù)征 外稅,對(duì)預(yù)售收入預(yù)征企業(yè)所得稅 從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)并取得預(yù)收款的,當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)可按預(yù)計(jì)利潤率或其他合理辦法計(jì)算預(yù)計(jì)應(yīng)納稅所得額,并按季預(yù)征所得稅,待該項(xiàng)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、銷售收入實(shí)現(xiàn)
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