【正文】 （五）在建成本對象發(fā)生非正常中斷、且中斷時間連續(xù)超過 3個月的，其當(dāng)應(yīng)分?jǐn)傋拥慕杩钯M用不入該成本對象，可作為財務(wù)費用直接在當(dāng)期稅前扣除。也可按期內(nèi)各成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價的比例進(jìn)行分配。 ！ 167 代建工程成本和提供勞務(wù)成本： 代建工程和提供勞務(wù)不超過 12個月的，可在合同完工之日按實際發(fā)生的支出計算確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予在當(dāng)期稅前扣除；代建工程和提供勞務(wù)持續(xù)時間超過 12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)相關(guān)的成本并準(zhǔn)予 ！ 168 利息支出： 包括各類借款利息支出、發(fā)行債券的利息支出及其相關(guān)的折價或溢價攤銷、安排專門借款所發(fā)生的輔助費用、與借入資金相關(guān)且作為利息費用調(diào)整額的外幣借款產(chǎn)生的差額等項。 ！ 165 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的開發(fā)企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費計算確認(rèn)該項土地使用權(quán)的成本。 （二）自用土地和公共配套設(shè)施未完工的，可將其預(yù)算造價按前條規(guī)定分配至可售成本對象。 期內(nèi)全部成本對預(yù)定售價 應(yīng)分配的開發(fā)成本 ！ 162 下列共同性成本項目或不能分清成本對象的間接成本項目必須按以下方法進(jìn)行分配： （一）土地征用及拆遷補償費（或自用土地開發(fā)成本），應(yīng)按占地面積法進(jìn)行分配。 計算公式： 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象預(yù)算造價247。 該該僅適用于一次性開發(fā)或同一期內(nèi)的成本分配。 某一成本對象應(yīng)分配的成本 =該成本對象建筑面積 247。計算公式 期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本 =期內(nèi)成本對象占地面積 247。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法有 5種 （一）占地面積法 指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總積面的比例進(jìn)行分配。 （四）對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積，按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。 計稅成本核算的一般程序 ！ 155 （二）對當(dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本。指開發(fā)企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于某一特定成本對象的成本費用性支出。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 ！ 150 （三）建筑安裝工程費。 ！ 148 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出項目有 6個 : （一）土地征用費及拆遷補償費。 ！ 147 （四）代建工程開發(fā)成本。 ！ 146 （三）配套設(shè)施開發(fā)成本。 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋所發(fā)生的各項費用，其完工后直接列為開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理。指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場地）所發(fā)生的各項費用支出。 （六）權(quán)益區(qū)分原則。 成本對象的確定原則 ！ 141 （四）分類歸集原則。 （二） 定價差異原則。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 計稅成本 ！ 138 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本概念 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)土地，建造住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品時所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計量的各項耗費。 十、關(guān)于適用減免稅政策問題 ！ 135 （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的 （包括不提供稅務(wù)鑒定報告） ， 要及時補辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。 ！ 129 第 13項：成本對象報廢和毀損損失 成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為 非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。 ◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 總可售面積 ！ 114 第 2項：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 ○ 項目 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施費 土地征用及拆遷費 建筑安裝工程費 開發(fā)間接費用 ！ 115 ○ 屬于成本對象完工前發(fā)生的費用 ◎直接成本直接計入 ◎能分清成本對象的間接成本直接計入 ◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ！ 116 ○ 屬于成本對象完工后發(fā)生的費用， 2次分?jǐn)? ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 ！ 117 第 3項：應(yīng)付費用 ○ 憑合法憑證計算扣除 外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決 內(nèi)部憑證：自制憑證 ○ 預(yù)提費用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除 ！ 118 第 4項：維修費用 ○ 日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費用 ○ 零星的標(biāo)準(zhǔn) 暫參照國稅發(fā) [2023]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行 ！ 119 第 5項：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ○ 已計入銷售收入的維修基金于實際移交時扣除 ○ 代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除 ！ 120 第 6項：會所等配套設(shè)施建造費用 ○ 按公共配套設(shè)施處理 非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 ○ 按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 按建造開發(fā)產(chǎn)品處理 ！ 121 第 7項：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ○ 出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理 ○ 出租的，按固定資產(chǎn)處理 ○ 無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理 ○ 有償移交 國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補償?shù)模苯拥挚劢ㄔO(shè)成本 ！ 122 第 8項：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修 ○ 能夠單獨核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理 ○ 不能單獨核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品 ！ 123 第 9項：保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實際發(fā)生損失時再據(jù)實扣除。 ！ 93 三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn) ○ 預(yù)租 新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租 ○租金確認(rèn)時點： 自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)。 （六）預(yù)計計稅毛利率的分類 經(jīng)濟(jì)適用房：○計稅毛利率不得低于 3% ○ 必須符合建住房 [2023]77號文的規(guī)定 非經(jīng)濟(jì)適用房 ○ 省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 20％ ○ 地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于 15％； ○ 其他地區(qū)，不得低于 10％ ！ 77 二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn) （二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理 （三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理 （四）銷售收入范圍 （五）銷售收入確認(rèn)原則 ！ 78 （一）內(nèi)稅 開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn) ○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案 ○開始投入使用 ○取得初始產(chǎn)權(quán)證明 上述三個只要具備其中的一個條件，就應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已完工 ！ 79 外商投資企業(yè)完工標(biāo)準(zhǔn) (142號文 ) ○ 企業(yè)應(yīng)以房地產(chǎn)管理部門出具工程項目合格證明之日； ○或者首筆房地產(chǎn)使用權(quán)交付之日； ○或者辦理首筆產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)之日的較早者為房地產(chǎn)銷售開始。 ○ 偽造或高估成本 多列預(yù)提費用 混淆成本對象界限 ○ 利用 關(guān)聯(lián)關(guān)系 轉(zhuǎn)移利潤 ○ 企業(yè)之間也存在 相互利用 ,共同偷逃稅款問題 ○ 稅收征管難度大 稅收制度不完善 地方政府干預(yù)過多 ！ 71 針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅征管過程中存在的上述問題 ,國家稅務(wù)總局在 2023年度出臺了國稅發(fā) [2023]83號文 ,2023年度 ,國家稅務(wù)總局又對 [2023]83號文進(jìn)行了進(jìn)一步修訂、完善 ,再次出臺了稅發(fā) [2023]31號文。 ? 固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。 ㊣先投資成立一子公司“某某大酒店”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。 ！ 65 甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認(rèn)甲企業(yè)實收資本為： 2023 30%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 ！ 66 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東 12%。應(yīng)納稅額計算如下： ?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 1200 5%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加＝ 60 （ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200 ‰ ＝ （萬元） 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 ！ 63 ?應(yīng)納土地增值稅計算： ①房產(chǎn)評估價格 =1100 60%=660（萬元）； ②扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③增值額 =1200730=470（萬元）； ④增值率 =470247。 100 100%=300% ?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%100 35%=145 ?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160 成本核算對象籌劃法 ！ 61 ? 合并核算 收入總額 =250+400=650 扣除項目金額 =200+100=300 增值率 =（ 650300） 247。 ? 某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算 土地 增值稅時不允許扣除代收費用。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。合乎理性的做法便是將住房于一個月后轉(zhuǎn)讓而不是馬上轉(zhuǎn)讓。比如某房地產(chǎn)所有人欲將擁有的房地產(chǎn)贈與一位好朋友，則可以考慮讓受贈人支付稅款，也可以采用隱性贈與法，即讓該好友實際占有使用該房地產(chǎn)，而不辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。 ? 如非以上兩種情況，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用則按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 5％扣除；如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用應(yīng)按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10％扣除。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利部分于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格 優(yōu)勢也可以增強企業(yè)的市場競爭力。 ? 建筑行業(yè) 3％的 營業(yè)稅 ， 其 稅負(fù)較土地增值稅 低。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分這些，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。增加扣