【正文】 ? 《 中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例 》 ? 第六條 企業(yè)所得稅法第三條所稱所得，包括銷售貨物所得、提供勞務(wù)所得、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)所得、股息紅利等權(quán)益性投資所得、利息所得、租金所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得、接受捐贈(zèng)所得和其他所得。 ? 非居民企業(yè)委托營(yíng)業(yè)代理人在中國(guó)境內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，包括委托單位或者個(gè)人經(jīng)常代其簽訂合同，或者儲(chǔ)存、交付貨物等，該營(yíng)業(yè)代理人視為非居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所。 ? 第三條 企業(yè)所得稅法第二條所稱依法在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)，包括依照中國(guó)法律、行政法規(guī)在中國(guó)境內(nèi)成立的企業(yè)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他取得收入的組織。 ? 第二條 企業(yè)分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)。 ? 1天然林保護(hù)工程相關(guān)房產(chǎn)免稅。 ? 1自 2023年 1月 1日至 2023年 12月 31日，對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免稅。 ? 從 2023年 1月 1日起，對(duì)按政府規(guī)定價(jià)格出租的公有住房和廉租住房，包括企業(yè)和自收自支事業(yè)單位向職工出租的單位自有住房；房管部門向居民出租的公有住房；落實(shí)私房政策中帶戶發(fā)還產(chǎn)權(quán)并以政府規(guī)定租金標(biāo)準(zhǔn)向居民出租的私有住房等，暫免征收房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或者估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。 ? 根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，下列房產(chǎn)可免征房產(chǎn)稅： ? 企業(yè)辦的各類學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園自用的房產(chǎn)，免稅。 ? 公園、名勝古跡中附設(shè)的營(yíng)業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社、照相館等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，應(yīng)征收房產(chǎn)稅。請(qǐng)問此房用交房產(chǎn)稅嗎？ ? 五 主要優(yōu)惠政策和籌劃思路 ? (一 )國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免稅。財(cái)稅〔 2023〕 104號(hào) 2023財(cái)政部 海關(guān)總署 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于支持汶川地震災(zāi)后恢復(fù)重建有關(guān)稅收政策問題的通知 .doc ? ，不征收房產(chǎn)稅 .財(cái)稅〔 2023〕 123號(hào) 2023關(guān)于加油站罩棚房產(chǎn)稅問題的通知 .doc ? 14. 由財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的文化單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)，自轉(zhuǎn)制注冊(cè)之日起對(duì)其自用房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ? 對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按 4％的稅率征收房產(chǎn)稅。國(guó)稅發(fā)〔 2023〕 173號(hào) 2023國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施計(jì)征房產(chǎn)稅有關(guān)問題的通知 .doc ? 4. 具備房屋功能的地下建筑征房產(chǎn)稅財(cái)稅〔 2023〕 181號(hào)2023財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于具備房屋功能的地下建筑征收房產(chǎn)稅的通知 .doc ? 5. 學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅財(cái)稅〔 2023〕 100號(hào) 2023財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓及高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知 .doc： ? 6. ?三北地區(qū)?既向居民供熱，又向非居民供熱財(cái)稅〔 2023〕117號(hào) 2023財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行供熱企業(yè)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知 .doc ? 7. 居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)，由實(shí)際經(jīng)營(yíng)（包括自營(yíng)和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)分為按計(jì)稅余值計(jì)稅和按租金收入計(jì)稅兩種。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。 ? （ 5）公司制企業(yè)在重組過程中，以名下土地、房屋權(quán)屬對(duì)其全資子公司進(jìn)行增資，屬同一投資主體內(nèi)部資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)，對(duì)全資子公司承受母公司土地、房屋權(quán)屬的行為，不征收契稅。 ? 企業(yè)注銷、破產(chǎn) ? 企業(yè)按規(guī)定注銷、破產(chǎn)后，對(duì)債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，凡妥善安置原企業(yè) 30%以上職工的，對(duì)其所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬的，減半征契稅；全部安置的，免征契稅。國(guó)有控股公司是指國(guó)家出資額占公司資本總額 50%以上，或國(guó)有股份占公司資本總額 50%以上的國(guó)有控股公司。 ? 自 2023年 11月 1日起對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買 90平方米以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%。 ? 因不可抗力滅失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情減免。由于 2023年國(guó)家出臺(tái)文件規(guī)定商業(yè)用地不能以協(xié)議方式出讓，致使我公司在完成海域回填后，不能辦理土地證。對(duì)個(gè)人購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，在法定稅率基礎(chǔ)上減半征收契稅。 ? (二 ) 契稅的特點(diǎn) ? 屬于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 ? 由財(cái)產(chǎn)承受人納稅 ? (三 ) 契稅的作用 ? 廣辟財(cái)源，增加地方財(cái)政收入 ? 保護(hù)合法產(chǎn)權(quán)，避免產(chǎn)權(quán)糾紛 ? 二、征稅對(duì)象 ? （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓 ? （二）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ? （三）房屋買賣 ? 以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋 ? 以房產(chǎn)作投資或股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 買房拆料或翻建新房，應(yīng)照章征收契稅 ? （四）房屋贈(zèng)與 ? （五）房屋交換 ? 以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股； ? 以土地、房屋權(quán)屬抵債； ? 以獲獎(jiǎng)方式承受土地、房屋權(quán)屬； ? 以預(yù)購(gòu)方式或者預(yù)付集資建房款方式承受土地、房屋權(quán)屬。 納稅人并非發(fā)票鑒定專家，在不知情的情況下善意取得了假發(fā)票計(jì)入成本。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)開始預(yù)售，尚未交付但已經(jīng)預(yù)收房款，并按規(guī)定已經(jīng)計(jì)算繳納了營(yíng)業(yè)稅金及附加，這部分營(yíng)業(yè)稅稅金可否計(jì)入扣除？ ? 答：這種情況多出現(xiàn)于通知清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，雖然繳納的這部分營(yíng)業(yè)稅金及附加取得了合法扣除憑證，但由于該部分預(yù)售房產(chǎn)尚未最終完成銷售，因而該部分可售面積的預(yù)售收入并未計(jì)入土地增值稅轉(zhuǎn)讓收入，扣除項(xiàng)目金額中也不包括這部分面積的扣除項(xiàng)目，因而根據(jù)收入與扣除配比的原則，該部分面積所對(duì)應(yīng)的已繳營(yíng)業(yè)稅稅金不得計(jì)入本次清算扣除。 財(cái)稅字 [1995]048號(hào)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 .doc 第十八條 開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，其財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。 對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡不能按清算項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨(dú)扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的 10%進(jìn)行計(jì)算扣除。 廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知 .doc 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出扣除時(shí)，其提供的金融機(jī)構(gòu)證明是指什么？未發(fā)生借款利息支出可以扣除嗎？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款使用的借據(jù)（借款合同）、利息結(jié)算單據(jù)等，都可以作為金融機(jī)構(gòu)證明對(duì)待。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 對(duì)于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)操作 開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表（賬） 、支付內(nèi)容、發(fā)票 開發(fā)費(fèi)用的內(nèi)容 報(bào)告格式 難點(diǎn)問題 嚴(yán)格區(qū)分應(yīng)計(jì)入開發(fā)費(fèi)用的項(xiàng)目 開發(fā)間接費(fèi)用中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)、外地差旅費(fèi)、咨詢費(fèi) 利息應(yīng)該單獨(dú)計(jì)算扣除 (九 )開發(fā)費(fèi)用 稅法規(guī)定 ? 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 遼地稅函【 2023】 104號(hào) .doc 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫(kù)或者停車位轉(zhuǎn)讓，其收入是否計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入？ 答：根據(jù)房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)等有關(guān)規(guī)定，開發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 出具土地增值稅清算結(jié)論后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將公共配套設(shè)施等非可售建筑面積對(duì)外銷售、轉(zhuǎn)為自用，區(qū)分情況按《辦法》第三十四條、第三十七條規(guī)定處理。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 、綠化、道路等零星工程支出的真實(shí)性 、分期開發(fā)的成本分?jǐn)倖栴} （七）公共配套設(shè)施費(fèi) 稅法規(guī)定 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 .doc 實(shí)務(wù)處理 施工合同付款進(jìn)度統(tǒng)計(jì)表 、賬簿、支付憑證相核對(duì) 難點(diǎn)問題 （企業(yè)核算不規(guī)范、統(tǒng)計(jì)基礎(chǔ)工作不好） （材料發(fā)票、建安發(fā)票、代扣代繳營(yíng)業(yè)稅票、材料成本重復(fù)計(jì)算） （何為分開核算、按合同約定分、按決算書分） 各項(xiàng)預(yù)提 (或應(yīng)付 )費(fèi)用不得扣除 。由于歷史遺留問題，在土地出讓方式統(tǒng)一實(shí)行?招、拍、掛?之前，即 2023年 12月 1日以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)、支付土地出讓金沒有取得合法有效憑證的，企業(yè)向地稅機(jī)關(guān)遞交報(bào)告并同時(shí)符合以下兩個(gè)條件的，經(jīng)清算小組合議確定后，可給予扣除： 明資料； 付的。 遼寧省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 《 遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法 》 的通知 .doc 關(guān)于納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )的資金費(fèi)用的分?jǐn)倖栴} 對(duì)納稅人建造既有住宅又有非住宅的綜合樓 (或連體樓 )，其發(fā)生的資金費(fèi)用按照下列原則分?jǐn)偅? (一 )納稅人取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用及土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)，分別按納稅人取得的普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行分?jǐn)?。?duì)于未分別核算的，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。 （ 3） 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)亍?dāng)年同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)售價(jià)或評(píng)估價(jià)格確定。 青地稅發(fā) [2023]100號(hào) 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》的通知 .doc 實(shí)務(wù)操作 取得或編制銷售收入 項(xiàng)目匯總表 、 收入項(xiàng)目明細(xì)表（臺(tái)帳 ）與 分層分戶測(cè)繪表 、 預(yù)售許可證相核對(duì) 、銷售發(fā)票統(tǒng)計(jì)表、銷售合同統(tǒng)計(jì)表 （可售面積、已售面積、未售面積） （普通住宅、非普通住宅） 、核對(duì)合同 （貨幣、非貨幣） 難點(diǎn)問題 以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，其在視同銷售時(shí)其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)當(dāng)如何定價(jià)？應(yīng)當(dāng)如何計(jì)入扣除？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品實(shí)行實(shí)物補(bǔ)償方式進(jìn)行拆遷安置的，補(bǔ)償給被拆遷人的開發(fā)產(chǎn)品視同銷售，其價(jià)格按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款加上向被拆遷人實(shí)際收取的價(jià)款后，計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，并向被拆遷人開具發(fā)票；按照貨幣補(bǔ)償方式計(jì)算的補(bǔ)償金價(jià)款，計(jì)入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)扣除項(xiàng)目。 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例 .doc 第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。 難點(diǎn)問題： 何為合法有效憑證 沈地稅發(fā)〔 2023〕 65號(hào)關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問題的通知 .doc （五）組織清算材料 （ 1） 《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》及其相關(guān)附表，包括加蓋印鑒的紙質(zhì)報(bào)表和相應(yīng)的 EXCEL格式的電子報(bào)表； （ 2） 項(xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄、竣工驗(yàn)收證明； （ 3） 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同； （ 4） 銀行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單； （ 5） 項(xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算（書）單； （ 6）《商品房預(yù)售許可證》、《房產(chǎn)權(quán)屬準(zhǔn)予登記通知（證明）》、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用以及分期開發(fā)分?jǐn)偟挠嘘P(guān)證明資料； （ 7） 無(wú)償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證； （ 8） 預(yù)繳土地增值稅完稅憑證和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的有關(guān)稅金合法有效憑證； （ 9） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他資料。 高級(jí)公寓 、 別墅 、 度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 。 青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā) 《 青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法 》 的通知 .doc 實(shí)務(wù)處理： 與銷售統(tǒng)計(jì)表相核對(duì) ， 與工程規(guī)劃許可證相核對(duì) ， 確定建筑面積 c、 統(tǒng)計(jì)普通住宅與非普通住宅面積 普通住宅的二個(gè)標(biāo)準(zhǔn) 120平米 （ 含 ） 以下 ? 普通住房的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)由 120平方米調(diào)整到 144平方米，自 2023年 11月 15日起施行。 ? 符合本辦法第七條規(guī)定的開發(fā)企業(yè)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知其清算