房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃與風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避-wenkub.com
2025-02-20 12:01 本頁面
【正文】 至少杜絕無票列支成本的現(xiàn)象發(fā)生。 房地產(chǎn)所得稅稽查方法 ? （四）特別注意各類合同的核查。 ? （ 14）折舊 ? 轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊，未轉(zhuǎn)的，不得扣除折舊。 ? 證明文件指銀行的借款合同，合同應(yīng)載明是借給該開發(fā)企業(yè)的。 ? ②新辦的企業(yè)在取得第一筆銷售收入前發(fā)生的此三項(xiàng)費(fèi)用可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過 3年。 ? （ 7）郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施 ? ①出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理； ? ②出租的，按固定資產(chǎn)處理，不需要視同銷售； ? ③無償贈(zèng)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理； ? ④有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建造成本，抵扣的差額可計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 ? （ 5）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金 ? ①已計(jì)入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時(shí)扣除。 ? （ 2）計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用 ? 前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用 ? 屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用： ? ①直接成本直接計(jì)入； ? ②能分清成本對象的間接成本直接計(jì)入； ? ③不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則配比計(jì)入。（共同成本） ? 對能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本－配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集，不需往“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”中結(jié)轉(zhuǎn)。 ? 直接成本和共同成本 ? 開發(fā)成本－ → 開發(fā)產(chǎn)品－ → 經(jīng)營成本 ? （生產(chǎn)成本）（產(chǎn)成品）（銷售成本） ? 開發(fā)成本－土地開發(fā)成本－ XX（） ? －房屋開發(fā)成本－ XX（） ? －配套設(shè)施開發(fā)成本－ XX（） ? －代建工程開發(fā)成本－ XX（） ? （）里的三級科目：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ? 前期工程費(fèi) ? 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ? 建筑安裝工程費(fèi) ? 配套設(shè)施費(fèi) ? 開發(fā)間接費(fèi) ? 土地開發(fā)成本 ? 企業(yè)開發(fā)的土地，其費(fèi)用可分清負(fù)擔(dān)對象的，應(yīng)直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本，在“開發(fā)成本－房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行核算。 ? （ 2）合理性原則 ? 成本對象 ：是指企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，應(yīng)選擇什么樣的對象為目標(biāo)，來歸集它的開發(fā)費(fèi)用，確定它的實(shí)際成本。 ? ：預(yù)租收入和預(yù)售收入確認(rèn)原則的標(biāo)準(zhǔn)不同。 ? ③ 企業(yè)長期租賃是否轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，文件不做統(tǒng)一要求，由企業(yè)自行選擇。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? 。最典型的是維修基金。九項(xiàng)內(nèi)容是稅務(wù)稽查人員應(yīng)當(dāng)掌握的。 ? 例如：某企業(yè) 2023年 2月樓盤達(dá)到完工標(biāo)準(zhǔn)，檢查人員不能說要將預(yù)售收入在現(xiàn)在轉(zhuǎn)化為銷售收入：如查處 200萬的假票，但是該企業(yè)尚未結(jié)算計(jì)稅成本，現(xiàn)在查處假票，涉及不到稅款，而是影響將來的稅款。 ? 例： 2023年季度繳納稅款 80萬元，匯算后應(yīng)當(dāng)繳納 50萬元，可以退稅或抵稅 30萬元。將實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入完工年度的應(yīng)納稅所得額。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? 。 ? （ 2）一種不普遍的情況，預(yù)售收入收到了 30萬元，但是房屋銷售合同注明為 100萬元。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? （二） 預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn) ? 。 31號文件可以追溯。 ? ，企業(yè)的利潤率高于預(yù)征率，所以企業(yè)大多傾向于不結(jié)算計(jì)稅成本。 ? 。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? 二、 關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? （一） 完工標(biāo)準(zhǔn) 的確立 ? 31號文中，完工標(biāo)準(zhǔn)的確立被認(rèn)為是最大的亮點(diǎn)。 ３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于 10％。 ? 31號文件第八條對房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅成本原則和 14個(gè)項(xiàng)目做了比較詳細(xì)的規(guī)定。 ? （ 2）前面說過，期間費(fèi)用和營業(yè)稅金及附加是可以扣除的，通過直接填列在主表扣除。 ? 稽查應(yīng)對，要弄懂內(nèi)外資地產(chǎn)所得稅的不同特點(diǎn)。 ? 表述為應(yīng)納稅所得額，意味著如果有偷稅的手段，少繳預(yù)售收入所得稅，將有可能被定性為偷稅。但是虧損涉及的 1000萬元是不退稅款的。 ? 而外資房地產(chǎn)則是嚴(yán)格的按照項(xiàng)目核算。 ? 內(nèi)外資所得稅預(yù)售收入納稅 概念比較 ： ? ? 1．內(nèi)資所得稅是實(shí)際征收：用“應(yīng)納稅所得額”的稱呼，意味著內(nèi)資對房地產(chǎn)預(yù)售收入征稅，是實(shí)際征收而非預(yù)征。 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? 問：如果 06年以前，企業(yè)計(jì)算稅金的時(shí)候已經(jīng)扣除了期間費(fèi)用和稅金，如何處理？ ? 回答 ： ? 問：外商投資企業(yè)在預(yù)售階段，是否可以扣除期間費(fèi)用？ ? 回答 ： ? ? 地產(chǎn)所得稅稽查解讀 ? （三）“扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加”操作 ? 問題：預(yù)繳的營業(yè)稅金及附加，是否可以扣除呢？ 回答：可以扣除，屬于時(shí)間性差異。83號文 中表述為“預(yù)計(jì)營業(yè)利潤率” ? 1. 毛利 = 銷售收入 — 銷售成本 ? 31號文表述為毛利，意思是說還沒有扣除期間費(fèi)用和稅金及附加，要另外扣。 ? 以“拆遷補(bǔ)償款”為例。 ? ，實(shí)際取得的款項(xiàng)均為預(yù)售收入。 ? 第三部分收入部分稽查 ? 一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 ? （一）房地產(chǎn)稅收政策的適用范圍 ? 開門見山，說明我們 31號文件政策不僅僅針對住宅，而是包括了商業(yè)用房、配套設(shè)施等所有的開發(fā)產(chǎn)品，避免了爭議。 ? 。 第三部分：收入部分稽查 ? （二） 劍指房地產(chǎn)偷稅黑洞 ，但又不乏溫情脈脈的一面，有所謂人性化規(guī)定。 ? 第二部分：房地產(chǎn)所得稅政策變遷 ? 問題：房地產(chǎn)企業(yè)做內(nèi)資企業(yè)好，還是做外資企業(yè)好？籌劃“外資企業(yè)”身份的必要性有多大？ ? 答案 ： 收入部分稽查應(yīng)對 ?
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