房地產(chǎn)企業(yè)項目全周期納稅籌劃及稅收風險防范-wenkub.com
2024-12-27 05:32 本頁面
【正文】 ?國稅函 [1994]64國稅函 [1995]15國稅函 [1996]71國稅函 [2023]103 預售環(huán)節(jié) ? 一、商品房預售條件 ? 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 23條： ? 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書； ? 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； ? 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期； ? 已辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、 工程管理費 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。 ? 三、開發(fā)問接費用應(yīng)按企業(yè)成本核算辦法的規(guī)定，分配計入有關(guān)的成本核算對象，借記“開發(fā)成本”科目，貸記本科目。主要包括：環(huán)境保護費，文明施工費，安全施工費，臨時設(shè)施費，夜間照明費，二次搬運費，大型機械設(shè)備進出場及安拆費，混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費，腳手架費，已完工程 及設(shè)備保護費，施工排水、降水費 項目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費 ? 間接費由規(guī)費和企業(yè)管理費組成 ? 1）規(guī)費是政府和有關(guān)權(quán)力部門規(guī)定必須繳納的費用（簡稱規(guī)費）包括：工程排污費 、工程定額測定費 、社會保險費 、住房公積金 、危險作業(yè)意外傷害保險費 ? 2）企業(yè)管理費是指建筑施工或安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用，包括以下內(nèi)容 ：管理人員工資 、勞動保護費、辦公費、差旅交通費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、勞動保險費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、財產(chǎn)保險費、財務(wù)費、稅金（土地使用稅）、其他（包括技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、業(yè)務(wù)招待費、綠化費，廣告費，公證費，法律顧問費，審計費，咨詢費等）。 ? 法律產(chǎn)權(quán)問題：物權(quán)法及高院公共物業(yè)解釋 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）在所得稅上要求采取建筑面積分攤方法 ? 2）是否可以所得稅前扣除 ? 3）地下停車位、人防工程的處理 ? 4）是否可以計算土地增值稅扣除 項目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費 ? 直接費由直接工程費和措施費組成。 ? 4）交納土地使用稅 項目施工建設(shè) 四、前期工程費 ? 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究 、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物 拆除 、 場地通平 等前期費用。 ? 拆遷補償費支出： 5000*8000=4000萬元 ? 視同銷售收入： 5000*8000=4000萬元 ? 單位可售面積計稅成本 =（ 2億 +8000萬 +4000萬）/80000平米 =4000元 /平米 ? 視同銷售成本： 4000*5000=2023萬元 ? 視同銷售所得： 4000 2023=2023萬元 ? 需要在拆遷當期確認視同銷售所得 2023萬元。 土地一級開發(fā)的主體應(yīng)是當?shù)卣蛴僧數(shù)卣付ǖ耐恋亻_發(fā)企業(yè)， 而土地一級開發(fā)的結(jié)果是要使 “ 生地 ” 成為 “ 熟地 ” ，達到出讓的標準。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ?四、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》的有 ? 關(guān)規(guī)定 ? 資質(zhì)申請 ? 資質(zhì)等級標準 ? 新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得執(zhí)照到主管部門備案后核發(fā)暫定資質(zhì)。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 法人代表選擇確定： 13條，公司法定代表人由董事長、執(zhí)行董事或經(jīng) 理擔任，并依法登記； ? 股東稅務(wù)責任： 20條，公司股東濫用公司法人地位和股東有限責任，逃避債務(wù)，嚴重損害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當對公司債務(wù)承擔連帶責任； ? 不得抽逃出資：刑法 159條，公司成立后，股東不得抽逃出資，否則處五年以下有期徒刑或拘役。房
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