【正文】 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅，從而少納了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。某某大酒店擁有法人資格，獨(dú)立核算。開發(fā)成本 20億元，售價(jià)28億元。假設(shè)乙公司是由股東 A、B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為 60%∶40% 。 成本核算對(duì)象籌劃法 ? 甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價(jià)1200萬元，房屋原價(jià) 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)格 1100萬元，該房屋成新率 6成。 ? 分開核算 ?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200）247。 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法 ? 土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，如果對(duì)土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計(jì)算，可能會(huì)降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，不宜作為其非主營項(xiàng)目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨(dú)立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。如某人擁有一套住房，已經(jīng)居住四年零十一個(gè)月，此時(shí)需出售該套住房。比如某房地產(chǎn)所有人欲將其擁有的房地產(chǎn)捐贈(zèng)給希望工程，就一定要符合法定的程序，即通過在中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)如希望工程基金會(huì)進(jìn)行捐贈(zèng)，而不要自行捐贈(zèng)。 ?如果借款很少，利息費(fèi)用低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明，可多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。 ? 在該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)售出剩余部分住房前，各方都不用繳納土地增值稅，只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就該部分繳納土地增值稅。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。可以是由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以了。 收入分散籌劃法 ? 房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款的繳納。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。 ?允許扣除的稅金＝ 1800 5%（ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元） ?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元） ?增值額＝ 271萬元，增值率為 % ?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元 “臨界點(diǎn)”籌劃法 ? 雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。 ? 對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和 20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定征收土地增值稅。 轉(zhuǎn)讓舊房的計(jì)算操作性增強(qiáng) ? 土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用相關(guān)的免稅規(guī)定。 關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ? 住宅小區(qū)建筑容積率在 、單套建筑面積在 120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格 。 土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅： ?依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； ?擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； ?雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的； ?符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的； ? 土地增值稅的核定征收 ? 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。 ? 屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 土地增值稅的清算單位 ? 應(yīng)該進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的 ?整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的 ?直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 ? 可以進(jìn)行 土地增值稅清算的情形： ?已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的 ?取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的 ?納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的 ?省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況 土地增值稅的清算條件 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 收入按下列方法和順序確認(rèn)： ?按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； ?由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 賒銷率 =（月末應(yīng)收賬款 月初應(yīng)收賬款） 247。上期工資總額100% 預(yù)提費(fèi)用變動(dòng)率 =（本期預(yù)提費(fèi)用 上期預(yù)提費(fèi)用） 247。應(yīng)收賬款平均余額 100% 應(yīng)收賬款平均余額 =（應(yīng)收賬款期初數(shù)＋應(yīng)收賬款期末數(shù)） 247。（ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% 相關(guān)指標(biāo)： 利息費(fèi)用率 =預(yù)提利息 247。（ 主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入 ） 100% =廣告費(fèi) 247。（主營業(yè)務(wù)收入 +其他業(yè)務(wù)收入） 100% =業(yè)務(wù)招待費(fèi) 247。本年主營業(yè)務(wù)收入月平均數(shù) 100% 客戶商業(yè)信用負(fù)債增長率 =[（月末預(yù)收賬款 +月末其他應(yīng)付款） （月初預(yù)收賬款 +月初其他應(yīng)付款） ] 247。本期產(chǎn)成品數(shù)量 100% 單臺(tái)設(shè)備月產(chǎn)量 =上年產(chǎn)成品數(shù)量 247。主營業(yè)務(wù)收入 100%