房地產(chǎn)企業(yè)項目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險防范(編輯修改稿)
2025-01-16 05:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 契稅、印花稅 前期立項 ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項目建議書 ?對項目出具可行性研究報告 ?計委審查進行項目立項 ?國土局建設(shè)項目用地預(yù)審 ?建委項目建設(shè)條件預(yù)審 ?規(guī)劃局項目選址預(yù)審 前期立項 ?前期立項涉及稅種分析：項目可行性分析 報批報建 ?規(guī)劃總圖和建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件審查 ?初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查 ?規(guī)劃報建圖審查 ?施工報建審查 報批報建 ?取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊 ?取得房屋拆遷許可證 ?取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ?取得建筑工程施工許可證 報批報建 ?前期報批報建階段涉及稅收及籌劃 ?拆遷方式不同涉及的稅收 ?規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 ? 1）土增稅的免稅政策及清算問題 ? 2）所得稅的成本對象劃分及分攤 ?通過稅負測算確定設(shè)計方案 項目施工 建設(shè) 一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 ?土地征用及拆遷補償費 ?前期工程費 ?基礎(chǔ)設(shè)施費 ?建筑安裝工程費 ?配套設(shè)施費 ?開發(fā)間接費 ?會計成本核算的基本程序 項目施工 建設(shè) 二、項目開發(fā)成本對象的確定 ? 有關(guān)法律 :計委申請立項、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計 ? 會計核算 ? 土地增值稅要求 ? 所得稅要求 ? 1）確定成本對象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； (注意稅法原文 ） ? 2）共同成本分攤方法：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。 項目施工建設(shè) 三、土地征用及拆遷補償 ? 主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、 土地閑置費 、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、 拆遷補償支出、 安置及動遷支出、 回遷房建造支出 、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 ? 涉及稅務(wù)問題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機關(guān)同意； ? 2）契稅及拆遷補償支出等； ? 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問題。 ? 4）交納土地使用稅 項目施工建設(shè) 四、前期工程費 ? 指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、 設(shè)計、可行性研究 、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物 拆除 、 場地通平 等前期費用。 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）從土增稅的角度考慮 ? 2）取得土地的狀態(tài)對此支出的影響 ? 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā) [2023]2 ? 4)在所得稅上分攤方法沒有明確，可以用建筑面積 項目施工 建設(shè) 五、基礎(chǔ)設(shè)施費核算注意問題： ? 指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）土增稅問題 ? 2）在所得稅上分攤方法未明確，可以用建筑面積 項目施工 建設(shè) 六、建筑安裝工程費 ? 指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函 [1998]53） ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 ? 2）取得發(fā)票是否合規(guī)： 2023年 23號公告 ? 3）虛開發(fā)票遺留問題 ? 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可用建筑面法 ? 5）對單位建安成本的掌控 ? 項目施工 建設(shè) 七、配套設(shè)施
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