房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全周期納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2025-01-16 05:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 契稅、印花稅 前期立項(xiàng) ?先招拍掛取得土地 ?在大控規(guī)前提下，提出項(xiàng)目建議書 ?對(duì)項(xiàng)目出具可行性研究報(bào)告 ?計(jì)委審查進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng) ?國土局建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審 ?建委項(xiàng)目建設(shè)條件預(yù)審 ?規(guī)劃局項(xiàng)目選址預(yù)審 前期立項(xiàng) ?前期立項(xiàng)涉及稅種分析：項(xiàng)目可行性分析 報(bào)批報(bào)建 ?規(guī)劃總圖和建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審查 ?初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查 ?規(guī)劃報(bào)建圖審查 ?施工報(bào)建審查 報(bào)批報(bào)建 ?取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ?取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) ?取得房屋拆遷許可證 ?取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ?取得建筑工程施工許可證 報(bào)批報(bào)建 ?前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃 ?拆遷方式不同涉及的稅收 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)需要考慮的稅收因素 ? 1）土增稅的免稅政策及清算問題 ? 2）所得稅的成本對(duì)象劃分及分?jǐn)? ?通過稅負(fù)測(cè)算確定設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目施工 建設(shè) 一、開發(fā)成本核算內(nèi)容 ?土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) ?前期工程費(fèi) ?基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) ?建筑安裝工程費(fèi) ?配套設(shè)施費(fèi) ?開發(fā)間接費(fèi) ?會(huì)計(jì)成本核算的基本程序 項(xiàng)目施工 建設(shè) 二、項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定 ? 有關(guān)法律 :計(jì)委申請(qǐng)立項(xiàng)、規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì) ? 會(huì)計(jì)核算 ? 土地增值稅要求 ? 所得稅要求 ? 1）確定成本對(duì)象原則：可否銷售、分類歸集、功能區(qū)分、定價(jià)差異、成本差異、權(quán)益區(qū)分； (注意稅法原文 ） ? 2）共同成本分?jǐn)偡椒ǎ赫嫉孛娣e法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法。 項(xiàng)目施工建設(shè) 三、土地征用及拆遷補(bǔ)償 ? 主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、 土地閑置費(fèi) 、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、 拆遷補(bǔ)償支出、 安置及動(dòng)遷支出、 回遷房建造支出 、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。 ? 涉及稅務(wù)問題 ? 1）一般按占地面積法，否則需要商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意； ? 2）契稅及拆遷補(bǔ)償支出等； ? 3）購買股權(quán)及合并、分立方式取得土地成本注意 ? 問題。 ? 4）交納土地使用稅 項(xiàng)目施工建設(shè) 四、前期工程費(fèi) ? 指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、可行性研究 、籌建、地上原有建筑物構(gòu)筑物 拆除 、 場(chǎng)地通平 等前期費(fèi)用。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）從土增稅的角度考慮 ? 2）取得土地的狀態(tài)對(duì)此支出的影響 ? 3）有關(guān)合同簽訂注意問題，國稅發(fā) [2023]2 ? 4)在所得稅上分?jǐn)偡椒]有明確，可以用建筑面積 項(xiàng)目施工 建設(shè) 五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題： ? 指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費(fèi)。 ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）土增稅問題 ? 2）在所得稅上分?jǐn)偡椒ㄎ疵鞔_，可以用建筑面積 項(xiàng)目施工 建設(shè) 六、建筑安裝工程費(fèi) ? 指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函 [1998]53） ? 注意稅務(wù)事項(xiàng) ? 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 ? 2）取得發(fā)票是否合規(guī)： 2023年 23號(hào)公告 ? 3）虛開發(fā)票遺留問題 ? 4）所得稅無分?jǐn)偡椒鞔_規(guī)定，可用建筑面法 ? 5）對(duì)單位建安成本的掌控 ? 項(xiàng)目施工 建設(shè) 七、配套設(shè)施
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