房地產業(yè)的納稅籌劃-房地產業(yè)的納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-01-24 21:08 本頁面
【文章內容簡介】 征收 的一種稅。 ㈤ 土地增值稅 2． 土地增值稅的征稅范圍 ? 土地增值稅的征稅范圍包含：轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓。 ? 【 提示 】 以 繼承、贈與 方式 無償轉讓 房地產的行為，以及房地產 出租、抵押 等未轉讓房產產權、土地使用權的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。 ㈤ 土地增值稅 3． 土地增值稅的納稅人 ? 土地增值稅的納稅人，是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個人 。 ㈤ 土地增值稅 ? 4． 土地增值稅的計征依據及計算方法 ⑴ 土地增值稅的計征依據是納稅人轉讓房地產取得的增值額 ⑵ 增值額＝轉讓房地產取得的收入－扣除項目 ⑶ 納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產評估價格計算征稅： ? ① 隱瞞、虛報房地產成交價格的； ? ② 提供扣除項目金額不實的； ? ③ 轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又 無正當理由 的。 ㈤ 土地增值稅 ⑷ 扣除項目 包括以下內容： ① 取得土地使用權所支付的金額； ② 開發(fā)土地的成本、費用； ③ 新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； ④ 與轉讓房地產有關的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅； ⑤ 財政部規(guī)定的 其他扣除項目 。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額 247。 允許扣除項目金額 ＝ A 【 提示 】 目的是判斷應適用的土地增值稅稅率 ① A 50%，稅率 30% ② 50% A 100%，稅率 40% ③ 100% A 200%，稅率 50% ④ 200% A， 稅率 60% 土地增值稅計算方法舉例 3 ? 某房地產企業(yè)開發(fā)并成功出售一中心小區(qū)，取得收入 28000萬元；實際相關支出 14500萬元，其中：取得土地使用權費用 7000萬元，開發(fā)成本 5000萬元，利息支出 1200萬元，拆遷補償支出 900萬元，其他費用 400萬元。 ? 經稅務局審查 ，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共 380萬元，不準扣除；其他費用中有 120萬元不符合稅法列支標準， 不能扣除 。 土地增值稅計算方法舉例 3 參考答案 (1) 應交印花稅＝ 28000 ‰ ＝ 14萬元 (2) 應交營業(yè)稅及附加稅＝ 28000 5% (1+10%)＝ 1540萬元 (3) 稅務機關按收入的 2%預扣土地增值稅＝ 28000 2%=560萬元 (4) 按收入的 %預扣企業(yè)所得稅＝ 28000 %=392萬元 (5) 允許扣除的開發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬元 (6) 允許扣除的稅金＝ 14+1540＝ 1554萬元 (7) 土地增值額＝ 28000－（ 14000+1554）＝ 12446萬元 (8) 土地增值率＝ 12446247。 （ 14000+1554）＝ % (9) 應交土地增值稅＝ 12446 40%－ 15554 5% ? ＝ 4978－ ＝ ? 應補交土地增值稅＝ － 560＝ (10) 應交企業(yè)所得稅＝（ 12446－ ） 33%＝ ? 應補交企業(yè)所得稅＝ － 392＝ (11) 凈利潤＝ 12446－（ ＋ +500）＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 ?本內容第四講專門講解 ㈦ 房產稅 ? 法律依據 ： 《 房產稅暫行條例 》 1． 房產稅的定義 ? 房產稅，是以房產為征稅對象，按照房產的計稅價值或房產租金收入向房產所有人或經營管理人等征收的一種財產稅。 2． 房產稅的征稅范圍 ? 房產稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農村 。 ㈦ 房產稅 3． 房產稅的納稅人 ? 房產稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產權的單位和個人，具體包括：產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人。 【 提示 】 對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產免征房產稅。 ㈦ 房產稅 4． 房產稅的計征依據及計算方法 ⑴ 房產稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 ⑵ 從價計征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。計算公式為： ? 應納房產稅 ＝ 應稅房產原值 （ 1－扣除比例） % 【 提示 】 扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當地稅務機關確定。 ⑶ 從租計征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。計算公式為： ? 應納房產稅＝ 租金收入 12% 房產稅減免稅的特別規(guī)定： 對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔商品儲備業(yè)務自用的房產、土地，免征房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 房產稅 應用舉例 4 ? 某房地產開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ? 當地稅務機關規(guī)定， 自用房屋扣除率 一律為 20%。
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