房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃-房地產(chǎn)業(yè)的納稅籌劃(編輯修改稿)
2025-01-24 21:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 征收 的一種稅。 ㈤ 土地增值稅 2． 土地增值稅的征稅范圍 ? 土地增值稅的征稅范圍包含：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。 ? 【 提示 】 以 繼承、贈與 方式 無償轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)的行為，以及房地產(chǎn) 出租、抵押 等未轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的行為不屬于土地增值稅的 征稅范圍 。 ㈤ 土地增值稅 3． 土地增值稅的納稅人 ? 土地增值稅的納稅人，是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的 單位和個人 。 ㈤ 土地增值稅 ? 4． 土地增值稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 土地增值稅的計征依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額 ⑵ 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入－扣除項目 ⑶ 納稅人有下列情形之一的，土地增值稅按照房地產(chǎn)評估價格計算征稅： ? ① 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的； ? ② 提供扣除項目金額不實(shí)的； ? ③ 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又 無正當(dāng)理由 的。 ㈤ 土地增值稅 ⑷ 扣除項目 包括以下內(nèi)容： ① 取得土地使用權(quán)所支付的金額； ② 開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； ③ 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格； ④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的銷售稅金，如印花稅、營業(yè)稅及附加稅； ⑤ 財政部規(guī)定的 其他扣除項目 。 ㈤ 土地增值稅 ⑸ 土地增值率 ＝土地增值額 247。 允許扣除項目金額 ＝ A 【 提示 】 目的是判斷應(yīng)適用的土地增值稅稅率 ① A 50%，稅率 30% ② 50% A 100%，稅率 40% ③ 100% A 200%，稅率 50% ④ 200% A， 稅率 60% 土地增值稅計算方法舉例 3 ? 某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)并成功出售一中心小區(qū)，取得收入 28000萬元；實(shí)際相關(guān)支出 14500萬元，其中：取得土地使用權(quán)費(fèi)用 7000萬元，開發(fā)成本 5000萬元，利息支出 1200萬元，拆遷補(bǔ)償支出 900萬元，其他費(fèi)用 400萬元。 ? 經(jīng)稅務(wù)局審查 ，利息支出中，有一部分屬于民間集資借款利息共 380萬元，不準(zhǔn)扣除；其他費(fèi)用中有 120萬元不符合稅法列支標(biāo)準(zhǔn)， 不能扣除 。 土地增值稅計算方法舉例 3 參考答案 (1) 應(yīng)交印花稅＝ 28000 ‰ ＝ 14萬元 (2) 應(yīng)交營業(yè)稅及附加稅＝ 28000 5% (1+10%)＝ 1540萬元 (3) 稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入的 2%預(yù)扣土地增值稅＝ 28000 2%=560萬元 (4) 按收入的 %預(yù)扣企業(yè)所得稅＝ 28000 %=392萬元 (5) 允許扣除的開發(fā)等支出＝ 14500－（ 380+120）＝ 14000萬元 (6) 允許扣除的稅金＝ 14+1540＝ 1554萬元 (7) 土地增值額＝ 28000－（ 14000+1554）＝ 12446萬元 (8) 土地增值率＝ 12446247。 （ 14000+1554）＝ % (9) 應(yīng)交土地增值稅＝ 12446 40%－ 15554 5% ? ＝ 4978－ ＝ ? 應(yīng)補(bǔ)交土地增值稅＝ － 560＝ (10) 應(yīng)交企業(yè)所得稅＝（ 12446－ ） 33%＝ ? 應(yīng)補(bǔ)交企業(yè)所得稅＝ － 392＝ (11) 凈利潤＝ 12446－（ ＋ +500）＝ ㈥ 企業(yè)所得稅 ?本內(nèi)容第四講專門講解 ㈦ 房產(chǎn)稅 ? 法律依據(jù) ： 《 房產(chǎn)稅暫行條例 》 1． 房產(chǎn)稅的定義 ? 房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營管理人等征收的一種財產(chǎn)稅。 2． 房產(chǎn)稅的征稅范圍 ? 房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋， 不包括農(nóng)村 。 ㈦ 房產(chǎn)稅 3． 房產(chǎn)稅的納稅人 ? 房產(chǎn)稅的納稅人是指擁有以上征稅范圍房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個人，具體包括：產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。 【 提示 】 對 個人所擁有 的非營業(yè)性的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。 ㈦ 房產(chǎn)稅 4． 房產(chǎn)稅的計征依據(jù)及計算方法 ⑴ 房產(chǎn)稅的計征方法有兩種：從價計征、從租計征 ⑵ 從價計征 主要是針對自用的房屋而言、稅率為 %。計算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅 ＝ 應(yīng)稅房產(chǎn)原值 （ 1－扣除比例） % 【 提示 】 扣除比例為 10%～ 30%，具體比例由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確定。 ⑶ 從租計征 主要是針對出租的房屋而言、稅率為 12%。計算公式為： ? 應(yīng)納房產(chǎn)稅＝ 租金收入 12% 房產(chǎn)稅減免稅的特別規(guī)定： 對商品儲備管理公司及其直屬庫承擔(dān)商品儲備業(yè)務(wù)自用的房產(chǎn)、土地，免征房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 房產(chǎn)稅 應(yīng)用舉例 4 ? 某房地產(chǎn)開發(fā)公司將自己開發(fā)的部分房屋分別運(yùn)用如下： 第一 ，將 3套房屋作為本公司臨時辦公用房，入賬價值 500萬元； 第二 ，將部分房屋以出典的方式融資，該部分出典的房屋賬面價值 1000萬元，實(shí)際融資 750萬元； 第三 ，將部分開發(fā)的房屋以租代售，本年收取租金400萬元。 ? 當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定， 自用房屋扣除率 一律為 20%。
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