【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對(duì)半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價(jià)800萬(wàn)，其余自用 乙方將建成后的一半轉(zhuǎn)讓屬 “ 自建建筑物后銷(xiāo)售 ” ，應(yīng)按 “ 建筑業(yè)” 、 “ 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn) ” 各交一道營(yíng)業(yè)稅，計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，假設(shè)成本利潤(rùn)率分別為 8%、 10%： 建筑業(yè)計(jì)稅價(jià)格 =2023*50%*（ 1+8%） 247。 （ 13%） = 建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅 =*3%= 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格 =*（ 1+10%） 247。 （ 15%） = 銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 =*5%=甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 *5%+800*5%= ② 甲方出土地 ,乙方出資金 ,房屋建成先由乙方使用若干年,然后 ,把房屋土地一起歸還甲方 實(shí)質(zhì)是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán) 甲方出租土地 換取建筑物 乙方以建筑物 換得土地使用權(quán) 例 甲方將土地所有權(quán)出租給乙方 10年，乙方出資 1000萬(wàn)元委托建筑公司在該土地上建房并使用，期滿(mǎn)后，乙方將土地及房屋歸還甲方 乙方按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 萬(wàn)元 甲方按服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5%= 萬(wàn)元 第二種方式甲方以土地使用權(quán) ,乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房 ① 雙方按一定比例分配住房 甲方：按向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅 ② 甲方采取按銷(xiāo)售收入的比例提成的方式參與分配 甲方：按收入一定比例分成 將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè) 提取固定利潤(rùn) 就甲方提取的收入按 “ 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn) ” 征稅 合營(yíng)企業(yè)：按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅 例 甲方以土地所有權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。協(xié)議規(guī)定，甲方按銷(xiāo)售收入的 20%提成作為投資收益。合營(yíng)企業(yè)本年取得銷(xiāo)售收入 1000萬(wàn)元，甲方分得投資收益 200萬(wàn)元 甲方轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)交納營(yíng)業(yè)稅： 200X5%=10萬(wàn)元 合營(yíng)企業(yè)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)交納營(yíng)業(yè)稅： 1000X5%=50萬(wàn)元 ③ 雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式 :免稅 例 甲方以土地所有權(quán) 10000平方米、乙方以貨幣資金 8000萬(wàn)元投資成立合營(yíng)企業(yè)，采取 “ 利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)公擔(dān) ” 的分配形式。當(dāng)年建成住宅 500套，銷(xiāo)售 400套，每套 15萬(wàn)元。年終，經(jīng)董事會(huì)決議，甲方分得住宅 5套，乙方分得 8套 甲方以土地投資，采取利潤(rùn)分成、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的分配形式，不交營(yíng)業(yè)稅。甲、乙分得住宅視同銷(xiāo)售，由合營(yíng)企業(yè)交營(yíng)業(yè)稅： （ 400+5+8） X15X5%= 固定資產(chǎn)處置的定價(jià)技巧 免稅臨界點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 =原價(jià) 247。 （ 1 — 稅率）例、某公司欲處理一臺(tái)設(shè)備，原價(jià) 200萬(wàn)，已提折舊 18萬(wàn)，應(yīng)如何定價(jià) 解：臨界點(diǎn)銷(xiāo)售價(jià)格 =200247。 （ 1 — 2% ） = 原價(jià) 處置固定資產(chǎn)定價(jià)范圍 原價(jià) （固定資產(chǎn)原價(jià)） （定價(jià)系數(shù) ） （低收益區(qū)） 假設(shè)售價(jià)為 200萬(wàn)，企業(yè)收益 200萬(wàn)；假設(shè)售價(jià)為 202萬(wàn)，應(yīng)交增值稅： ，企業(yè)收益為 ；假設(shè)售價(jià)為 210萬(wàn)，應(yīng)交增值稅 ，企業(yè)收益為 售價(jià) ≤ 原價(jià) 毛利為售價(jià)；售價(jià) ＞ 原價(jià) 毛利 = 售價(jià) － 增值稅額 財(cái)稅 [2023]029號(hào)：納稅人銷(xiāo)售自己使用過(guò)的應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動(dòng)車(chē)、摩托車(chē)、游艇，售價(jià)超過(guò)原值的，按 4%的征收率減半征收增值稅，售價(jià)未超過(guò)原值的，免征增值稅 價(jià)外費(fèi)用的計(jì)算 價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi) 例、某房地產(chǎn)公司 2023年取得銷(xiāo)售收入 2023萬(wàn)元，代有關(guān)部門(mén)收取燃?xì)赓M(fèi)、管道費(fèi)、有線電視初裝費(fèi) 100萬(wàn)元，預(yù)收房款收入 300萬(wàn)元 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 2023+100+300） X5%=120萬(wàn)元 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)《關(guān)于住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》：開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的住房專(zhuān)項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅 《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā) [1998]217號(hào)）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門(mén)收取的水費(fèi)電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅 “ 服務(wù)業(yè) ” 稅目中的 “ 代理 ” 業(yè)務(wù)，因此，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 （二）營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)時(shí)間的籌劃營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前減除： 單位和個(gè)人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的計(jì)算：包括購(gòu)置的資產(chǎn)、抵債資產(chǎn) 財(cái)稅 [2023]16號(hào)規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入 — 購(gòu)置（受讓?zhuān)┰瓋r(jià) 或抵債作價(jià)① 保險(xiǎn)業(yè)：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部保費(fèi)收入－分保保費(fèi)② 金融企業(yè)買(mǎi)賣(mài)金融商品：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =賣(mài)出價(jià)－買(mǎi)入價(jià)③ 金融企業(yè)受托收款：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付委托方價(jià)款④ 金融企業(yè)融資租賃：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部?jī)r(jià)款－租賃物成本⑤ 勞務(wù)公司營(yíng)業(yè)額： 營(yíng)業(yè)額 = 從用工單位收取的全部?jī)r(jià)款 — 轉(zhuǎn)付工資及福利費(fèi) — 代辦社會(huì)保險(xiǎn) — 代辦住房公積金 — 代辦報(bào)銷(xiāo)業(yè)務(wù)費(fèi)⑥ 建筑安裝、通訊線路工程、輸送管道工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額： 計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =工程價(jià)款－設(shè)備價(jià)款 財(cái)稅 [2023]16號(hào)規(guī)定： “ 通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成工程主體的防腐管段、管件（彎頭、三通、絕緣接頭）、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其他建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額，也不包括設(shè)備價(jià)款，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。 ” ⑦ 郵政電信計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付給合作方價(jià)款⑧ 運(yùn)輸企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付給其他運(yùn)輸企業(yè)的運(yùn)費(fèi)⑨ 旅游企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部旅游收入－代游客支付的房費(fèi)、餐費(fèi)、交通費(fèi)、門(mén)票費(fèi)、支付給其他旅游企業(yè)的旅游費(fèi)⑩ 廣告代理業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－支付的廣告發(fā)布費(fèi)⑾ 物業(yè)企業(yè)計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 =全部收入－代業(yè)主（承租者）支付的 水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、房屋租金 關(guān)于營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目的憑證 ① 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)發(fā)生在境內(nèi)的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是發(fā)票或合法有效憑證 ② 營(yíng)業(yè)額減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)支付給境外的，該減除項(xiàng)目支付款項(xiàng)憑證必須是外匯付款憑證、外方公司的簽收單據(jù)或出據(jù)的公證證明 討論：計(jì)稅營(yíng)業(yè)額的稅前扣除是否會(huì)引起房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售形式的變化 一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 ， “ 應(yīng)于實(shí)際收取價(jià)款或取得了索取價(jià)款的憑據(jù)（權(quán)利）時(shí)，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ”。 分期收款銷(xiāo)售收入的確認(rèn)： “ 應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ” 例、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用分期收款方式銷(xiāo)售一棟寫(xiě)字樓 ,售價(jià) 1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本 840萬(wàn)元，合同約定，售樓款分四次收回，寫(xiě)字樓已交付買(mǎi)方，第一期樓款 250萬(wàn)已存入銀行。 會(huì)計(jì)核算操作程序： “ 一交四分期 ” （ 1）將寫(xiě)字樓交付買(mǎi)方 借：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 840萬(wàn) 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 840萬(wàn) （ 2）收到第一期樓款 借：銀行存款 250萬(wàn) 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 250萬(wàn)（ 3）開(kāi)具發(fā)票計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 （ 4）結(jié)轉(zhuǎn)成本 銷(xiāo)售成本率 = 840 / 1000 = 84% 本期成本 = 250 X 84% = 210萬(wàn) 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 210萬(wàn) 貸：分期收款開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 210萬(wàn)銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品委托代銷(xiāo)銷(xiāo)售方式的納稅籌劃 （ 1）收取手續(xù)費(fèi)方式： 稅法規(guī)定： “ 采取支付手續(xù)費(fèi)方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷(xiāo)售額于收到代銷(xiāo)單位代銷(xiāo)清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ” 。增設(shè)三個(gè)會(huì)計(jì)科目：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款委托方受托方 購(gòu)房人房產(chǎn)房產(chǎn)發(fā)票收費(fèi) 例：甲房地產(chǎn)公司將一棟已建好的住宅樓委托乙公司代銷(xiāo)，面積 5000平方米，單位售價(jià)每平米 3000元，成本價(jià)每平方米2500元，截止 2月已售房 1500平方米，乙公司已將代銷(xiāo)清單送甲公司，手續(xù)費(fèi)按 2%支付 甲公司會(huì)計(jì)處理： A、將樓交予受托方 借：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到受托方代銷(xiāo)清單，對(duì)購(gòu)房人開(kāi)具發(fā)票 借、應(yīng)收帳款 — 乙公司 4500000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 4500000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 225000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 225000 C、計(jì)提手續(xù)費(fèi) 借：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 90000 貸：應(yīng)收帳款 — 乙公司 90000 D、結(jié)轉(zhuǎn)成本 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3750000 （ 2500X1500） 貸：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 3750000 乙公司會(huì)計(jì)處理： A、受托代銷(xiāo)住宅樓 借：受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 15000000 貸、代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 15000000 B、本月售樓 1500平方米 借：銀行存款 4500000 貸：應(yīng)付帳款 — 甲公司 4500000 C、轉(zhuǎn)銷(xiāo)代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 借：代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品款 4500000 貸、受托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 4500000 D、計(jì)提手續(xù)費(fèi)，對(duì)甲開(kāi)具發(fā)票 借：應(yīng)付帳款 — 甲公司 90000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 90000 E、計(jì)提稅金，按 5%計(jì)算營(yíng)業(yè)稅 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 4500 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 4500 （ 2）視同買(mǎi)斷方式： 是由委托方和受托方簽訂協(xié)議，委托方按協(xié)議價(jià)收取代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的價(jià)款，實(shí)際售價(jià)由受托方自定，實(shí)際售價(jià)與協(xié)議價(jià)之間的差額歸受托方所有 討論題 : 為什么房地產(chǎn)企業(yè)可以采用視同買(mǎi)斷方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品? 例、接上例，假設(shè)甲與乙的協(xié)議價(jià)仍是每平方米 3000元，乙公司對(duì)外售價(jià)每平方米 3200元，乙公司收入為銷(xiāo)售差價(jià)，其他條件不變 甲公司會(huì)計(jì)處理 A、按協(xié)議價(jià)將住宅樓委托乙公司代銷(xiāo) 借：委托代銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品 12500000 B、收到代銷(xiāo)清單，對(duì)乙開(kāi)具發(fā)票