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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)稅務(wù)籌劃(編輯修改稿)

2024-10-06 10:18 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 收的因素。 ? ( 2)股票投資 ? 這里所說(shuō)的股票投資是指長(zhǎng)期投資,也就是長(zhǎng)期股權(quán)投資 。 ? 成本法是指投資按照投資成本計(jì)價(jià)的方法,在投資收益已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但還未分回之前,成本法在投資企業(yè)的投資收益賬戶上并不反映其實(shí)際上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的投資收益,這樣企業(yè)就可以將實(shí)現(xiàn)的投資收益長(zhǎng)期滯留在被投資企業(yè)帳上作資本積累,以避免所得稅; ? 權(quán)益法是指投資最初以投資成本計(jì)價(jià),以后根據(jù)投資企業(yè)享有的被投資企業(yè)所有者權(quán)益份額的變動(dòng)對(duì)投資的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整的方法,無(wú)論投資收益是否分回,權(quán)益法均在投資企業(yè)的投資收益賬戶上反映。 ? 3.通過(guò)收入確認(rèn)進(jìn)行稅收籌劃 ? 企業(yè)收入分為營(yíng)業(yè)收入和非營(yíng)業(yè)收入,營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)的穩(wěn)定收入,包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入;非營(yíng)業(yè)收入是與營(yíng)業(yè)活動(dòng)無(wú)關(guān)的其他收入,包括營(yíng)業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入和投資收益。 ? 營(yíng)業(yè)收入的節(jié)稅籌劃主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容:一是合理決策收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。二是選擇正確的計(jì)量方法,主要指轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 ? 4.利用費(fèi)用確認(rèn),進(jìn)行節(jié)稅籌劃。 ? 企業(yè)費(fèi)用分為銷售成本、期間費(fèi)用和財(cái)產(chǎn)損失。費(fèi)用的具體項(xiàng)目很多,籌劃方法也有所不同。 ? ( 1)銷售成本的節(jié)稅籌劃 ? 該方法的重點(diǎn)是在符合稅法規(guī)定的范圍內(nèi),使其成本最大化,這主要依賴于存貨計(jì)價(jià)方法的優(yōu)選,銷貨成本的計(jì)算公式是: ? 本期銷貨 =期初存貨 +本期進(jìn)貨-期末存貨 ? 如果期末存貨金額較大,則本期銷貨成本金額少,銷售毛利大;反之,則銷貨成本大,毛利小。因此節(jié)稅要以存貨余額極小化為原則。 ? ( 2)工資費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 實(shí)務(wù)中,有些公司在工資費(fèi)用上采取多報(bào)人數(shù)實(shí)現(xiàn)避稅的目的,實(shí)際上這是違反法律的。工資費(fèi)用的正當(dāng)節(jié)稅籌劃應(yīng)注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié):①改董事、監(jiān)事的酬勞支付方式為工資,借以增加費(fèi)用;②向職工發(fā)放紅利改為年終獎(jiǎng)金,進(jìn)而增加費(fèi)用;③計(jì)提職工待業(yè)保險(xiǎn)金和職工福利費(fèi);④企業(yè)的股東或合伙人兼任管理人員或職工,以使其個(gè)人收入計(jì)入工資;⑤后勤、輔助管理部門職工工資盡可能同生產(chǎn)部門職工工資相分離,以便計(jì)入期間費(fèi)用,而不計(jì)入產(chǎn)品成本。 ? ( 3)租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 租金費(fèi)用是指計(jì)入當(dāng)期應(yīng)予扣除項(xiàng)目的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)。租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃包括經(jīng)營(yíng)租賃和融資租賃費(fèi)用的籌劃,租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面:①合理分配跨期間費(fèi)用,屬于預(yù)付租金的應(yīng)將有效期間未實(shí)際消費(fèi)部分轉(zhuǎn)列待攤費(fèi)用;②盡量以經(jīng)營(yíng)性租賃方式承租,以達(dá)到費(fèi)用最大化,但尚應(yīng)考慮租金支付中包含的利息費(fèi)用是否劃算,應(yīng)用凈現(xiàn)值的方法測(cè)算比較不同的承租方案。 ? ( 4)業(yè)務(wù)招待費(fèi)的節(jié)稅籌劃 ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)、應(yīng)取得合法憑證且未超過(guò)限額標(biāo)準(zhǔn)的開(kāi)支,所以業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃應(yīng)注意: ? ①能在其他項(xiàng)目列支的,就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi),以避免超過(guò)限額; ? ②改變費(fèi)用支付的形式,以增加其他費(fèi)用,如業(yè)務(wù)需要招待經(jīng)銷商出國(guó)觀光旅游,原則上應(yīng)按照業(yè)務(wù)招待費(fèi)列支,但企業(yè)若按經(jīng)銷合同將其列為出國(guó)考察費(fèi)用,并取得經(jīng)銷商提供的發(fā)票,在該種費(fèi)用得以傭金(銷售費(fèi)用)列支,無(wú)額度限制,達(dá)到節(jié)稅效果;。 ? ③妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi),并入開(kāi)辦費(fèi)攤銷; ? ④業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過(guò)列支限額,應(yīng)予申報(bào)納稅前先行帳外調(diào)整減除,以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征并罰款 二、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)原則 ? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款,包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn): ? 1.采取一次性全額收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)(權(quán)利)之日,確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 2.采取分期收款方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的,在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 3.采取銀行按揭方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額,其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 4.采取委托方式銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn): ? ( 1)采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ( 2)采取視同買斷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格,則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格,以及屬于受托方與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議的,則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? ( 3)采取基價(jià)(保底價(jià))并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,屬于由開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議,或開(kāi)發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的,如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià),則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額,不得直接從銷售收入中減除;如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的,則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購(gòu)買方直接簽訂銷售合同的,則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 ? ( 4)采取包銷方式委托銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的,包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定,參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);包銷期滿后尚未出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 5 .開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的,凡將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn);凡未將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的,其租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn),出售時(shí)再按銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 三、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問(wèn)題 ? 開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí),必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本時(shí),按以下規(guī)定進(jìn)行處理: ? 1.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品建造過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出,當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的,應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對(duì)象;當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的,除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象的外,一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對(duì)象。 ? 2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象,同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 ? 3.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本,應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對(duì)象。其中,直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,直接計(jì)入成本對(duì)象中;共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)或先后滾動(dòng)開(kāi)發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本,應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象(項(xiàng)目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 ? 4.計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的,除稅收另有規(guī)定外,各項(xiàng)預(yù)提(或應(yīng)付)費(fèi)用不得計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。 ? 5.計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的,應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 ? 6.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工
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