房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)稅務(wù)籌劃-在線瀏覽
2024-11-03 10:18本頁面
【正文】 ? （ 3）對私營業(yè)主和個(gè)體工商戶，采取由納稅人向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送納稅申報(bào)表，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營的情況，核定一個(gè)時(shí)期（如 1年、半年、一個(gè)季度）的稅額，分次繳納。 （三）納稅申報(bào)的程序 ? 根據(jù)征管法規(guī)定，我國的納稅程序主要包括：稅務(wù)登記、納稅申報(bào)、稅款繳納、賬簿和憑證管理以及納稅檢查等。 （四）納稅申報(bào)的期限 ? 納稅人、扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，如確實(shí)有困難，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書面延期申請，填寫“延期申報(bào)申請表”，經(jīng)稅務(wù)按審核后，在核準(zhǔn)期限內(nèi)辦理。 ? 納稅人辦理納稅申報(bào)期限的最后一天遇有法定公休假日的，可以順延納稅申報(bào)期限。 ? 目前，在房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，涉及的稅種有 12個(gè)，分別是：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)作為獨(dú)立的、自負(fù)盈虧的實(shí)體，從自己的利益出發(fā)，有通過合法的財(cái)務(wù)安排，減輕稅收負(fù)擔(dān)的利益驅(qū)動。 ? 納稅籌劃是合法的，它與避稅、逃稅有著本質(zhì)的不同。 ? 避稅是指納稅人利用稅法中的漏洞或其它優(yōu)惠，經(jīng)過巧妙的安排，牟取非法利益的行為，它具有隱蔽性，表面上看似合理，實(shí)際卻危害了稅收體制安排，是稅務(wù)機(jī)關(guān)堅(jiān)決反對和打擊的行為； ? 逃稅則是納稅人利用非法手段，如隱瞞收入、涂改賬薄等手段，欺詐性地逃避納稅的義務(wù)，是法律嚴(yán)懲的對象。 ? 營業(yè)稅的最為顯著特點(diǎn)是稅源普遍、征稅面積廣，除少數(shù)勞動外，幾乎所有的提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的行為都要交營業(yè)稅。 ? 根據(jù)相關(guān)法律，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人的營業(yè)額，包括納稅人提供的應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。 ? 營業(yè)稅稅率分為如下幾檔： ? （ 1）交通運(yùn)輸、建筑業(yè)、郵電通信和文化體育業(yè)稅率為 3%； ? （ 2）金融保險(xiǎn)、服務(wù)業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的稅率為 5%； ? （ 3）娛樂業(yè)的稅率為 5%~20%。 ? （ 1）調(diào)整 2020年度主營業(yè)務(wù)收入及相關(guān)科目 ? 借：以前年度損益調(diào)整 3000000 ? 貸：應(yīng)付帳款 —— 某客戶 3000000 ? （ 2）調(diào)整 2020年度主營業(yè)務(wù)成本 ? 借：開發(fā)產(chǎn)品 2700000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 2700000 ? （ 3）調(diào)減營業(yè)稅 ? 借：應(yīng)交稅費(fèi) —— 應(yīng)交營業(yè)稅 150000 ? 貸：以前年度損益調(diào)整 150000 ? 2．轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的稅收政策和納稅籌劃 ? 轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目的有關(guān)稅收政策規(guī)定如下： ? （ 1）轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)行施工階段的在建項(xiàng)目按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 ? [例 72]甲企業(yè)有一在建項(xiàng)目，按評估價(jià) 500萬元賣給乙企業(yè)，乙企業(yè)繼續(xù)完成該項(xiàng)目，又投入開發(fā)費(fèi)用 400萬元。 ? 在籌劃前甲方應(yīng)交營業(yè)稅 25萬元（ 500萬元 5%），乙方應(yīng)交營業(yè)稅 50萬元（ 1000萬元 5%）。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 ? 3．合作建房的納稅籌劃 ? [例 73]甲企業(yè)提供 5000平方米土地，乙建筑施工企業(yè)提供 2020萬元資金并負(fù)責(zé)施工，房屋建成后對半分成，甲方分得房屋后將一半出售，售價(jià)800萬元，其余自用。 （ 13%） =（萬元） ? 建筑業(yè)營業(yè)稅 = 3%=（萬元） ? 銷售不動產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格 = （ 1+10%） 247。 ? 乙方按銷售不動產(chǎn)交稅： ? 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%） 5% =（萬元） ? 4．價(jià)外費(fèi)用的計(jì)算 ? 《 中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 第十四條規(guī)定：價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。 ? 《 關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金免征營業(yè)稅問題的通知 》(國稅發(fā) [2020]69號 )規(guī)定，開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金免征營業(yè)稅 。 第三節(jié) 所得稅 ? 企業(yè)所得稅是國家對企業(yè)在一定時(shí)期的生產(chǎn)經(jīng)營收入減去必要的成本費(fèi)用后的余額征收的一種稅種，或者說是對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅種。 一、企業(yè)所得稅節(jié)稅籌劃的方法 ? 1．籌資中的所得稅籌劃 ? 企業(yè)籌集資金的措施有多種，如發(fā)行股票、發(fā)行債券、銀行借貸、商業(yè)信用、非金融機(jī)構(gòu)拆借、融資租賃固定資產(chǎn)和合資經(jīng)營等，不同的籌資方式，籌集同樣的資金會發(fā)生不同的籌資成本。 ? 2．投資收益的所得稅籌劃 ? 對投資主體來講，投資的目的就是盈利，考慮到稅收的存在，關(guān)注盈利就不得不關(guān)注各種稅收因素。 ? （ 1）債券投資 ? 我國目前的債券種類已經(jīng)很多，既有國庫券，又有企業(yè)債券、國家重點(diǎn)建設(shè)債券等等，由于國債利息是免征所得稅的，所以在計(jì)算投資收益時(shí)要考慮稅收的因素。 ? 成本法是指投資按照投資成本計(jì)價(jià)的方法，在投資收益已經(jīng)實(shí)現(xiàn)但還未分回之前，成本法在投資企業(yè)的投資收益賬戶上并不反映其實(shí)際上已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的投資收益，這樣企業(yè)就可以將實(shí)現(xiàn)的投資收益長期滯留在被投資企業(yè)帳上作資本積累，以避免所得稅； ? 權(quán)益法是指投資最初以投資成本計(jì)價(jià)，以后根據(jù)投資企業(yè)享有的被投資企業(yè)所有者權(quán)益份額的變動對投資的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整的方法，無論投資收益是否分回，權(quán)益法均在投資企業(yè)的投資收益賬戶上反映。 ? 營業(yè)收入的節(jié)稅籌劃主要有兩個(gè)方面的內(nèi)容：一是合理決策收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)。 ? 4．利用費(fèi)用確認(rèn)，進(jìn)行節(jié)稅籌劃。費(fèi)用的具體項(xiàng)目很多，籌劃方法也有所不同。因此節(jié)稅要以存貨余額極小化為原則。工資費(fèi)用的正當(dāng)節(jié)稅籌劃應(yīng)注意以下幾個(gè)環(huán)節(jié)：①改董事、監(jiān)事的酬勞支付方式為工資，借以增加費(fèi)用；②向職工發(fā)放紅利改為年終獎(jiǎng)金，進(jìn)而增加費(fèi)用；③計(jì)提職工待業(yè)保險(xiǎn)金和職工福利費(fèi)；④企業(yè)的股東或合伙人兼任管理人員或職工，以使其個(gè)人收入計(jì)入工資；⑤后勤、輔助管理部門職工工資盡可能同生產(chǎn)部門職工工資相分離，以便計(jì)入期間費(fèi)用，而不計(jì)入產(chǎn)品成本。租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃包括經(jīng)營租賃和融資租賃費(fèi)用的籌劃，租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面：①合理分配跨期間費(fèi)用，屬于預(yù)付租金的應(yīng)將有效期間未實(shí)際消費(fèi)部分轉(zhuǎn)列待攤費(fèi)用；②盡量以經(jīng)營性租賃方式承租，以達(dá)到費(fèi)用最大化，但尚應(yīng)考慮租金支付中包含的利息費(fèi)用是否劃算，應(yīng)用凈現(xiàn)值的方法測算比較不同的承租方案。 ? ③妥善處理企業(yè)籌備期間支付的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，并入開辦費(fèi)攤銷； ? ④業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超過列支限額，應(yīng)予申報(bào)納稅前先行帳外調(diào)整減除，以免稅務(wù)機(jī)關(guān)稽查補(bǔ)征并罰款 二、開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)原則 ? 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。 ? 2．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 3．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1