房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)會計(jì)講座-在線瀏覽
2025-07-03 04:52本頁面
【正文】 行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。2．產(chǎn)品成本的核算復(fù)雜。第二講 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨有以下幾大類：1．原材料類存貨。2．設(shè)備類存貨。3．在產(chǎn)品類存貨。4．產(chǎn)成品類存貨。5．開發(fā)用品類存貨。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特殊存貨主要是設(shè)備類存貨和各種開發(fā)產(chǎn)品。一、設(shè)備采購與收發(fā)的核算在一般情況下，供應(yīng)部門負(fù)責(zé)編制設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃、簽訂合同和檢查合同的執(zhí)行情況；設(shè)備倉庫負(fù)責(zé)設(shè)備的收、發(fā)、保管、清查盤點(diǎn)等工作；會計(jì)部門負(fù)責(zé)設(shè)備價(jià)款的結(jié)算、設(shè)備成本的計(jì)算、設(shè)備收發(fā)的核算。為了核算設(shè)備的采購成本并反映和考核設(shè)備采購、收、發(fā)、結(jié)存情況，要在“物資采購”賬戶之下設(shè)置“設(shè)備”明細(xì)賬，并專設(shè)“1242庫存設(shè)備”賬戶。例1 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購入電梯一臺，買價(jià)(含進(jìn)項(xiàng)稅) 800 000元，運(yùn)雜費(fèi)20000元，價(jià)款和運(yùn)雜費(fèi)已用銀行存款支付。借：物資采購——設(shè)備 16400貸：采購保管費(fèi) 16400③電梯驗(yàn)收入庫，計(jì)算電梯的實(shí)際成本為836400元。已完工開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際上是開發(fā)建設(shè)過程的結(jié)束和銷售過程的開始。本賬戶借方登記已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的種類，如土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等設(shè)置明細(xì)賬戶，并在明細(xì)賬戶下，按成本核算對象設(shè)置賬頁。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)按實(shí)際成本借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。其中：土地65萬元，房屋2 590萬元，代建工程500萬元，配套設(shè)施150萬元。企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品會因?qū)ν廪D(zhuǎn)讓、銷售等原因而減少。企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)于月份終了時(shí)按開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)將開發(fā)的土地和房屋用于出租經(jīng)營，或?qū)㈤_發(fā)的房屋安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，應(yīng)于移交使用時(shí)，按土地和房屋的實(shí)際成本，借記“出租開發(fā)產(chǎn)品”或“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品——土地(或房屋)”賬戶。三、出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品是指用于出租經(jīng)營的土地和房屋等開發(fā)產(chǎn)品。為核算企業(yè)出租經(jīng)營的土地、房屋等使用及攤銷情況，開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1295出租開發(fā)產(chǎn)品”總分類賬戶，并下設(shè)“出租產(chǎn)品”和“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)二級賬戶。借方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋的原始價(jià)值。貸方余額反映實(shí)際出租的土地、房屋等出租開發(fā)產(chǎn)品累計(jì)攤銷價(jià)值。1．出租開發(fā)產(chǎn)品增加的核算。2．出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷的核算。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)攤銷年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月攤銷計(jì)入主營業(yè)務(wù)成本。12出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷額=應(yīng)計(jì)提攤銷的出租開發(fā)產(chǎn)品原始價(jià)值該出租開發(fā)產(chǎn)品月攤銷率企業(yè)按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷時(shí)，借記“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶。出租開發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的修理支出，數(shù)額不大的直接計(jì)人“主營業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶，若數(shù)額較大，為了均衡各月的成本負(fù)擔(dān)，可先在“待攤費(fèi)用”賬戶核算，再分期攤?cè)恕爸鳡I業(yè)務(wù)成本——出租產(chǎn)品”賬戶。企業(yè)改變出租產(chǎn)品用途，將其作為商品對外銷售，應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)按售價(jià)借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；同時(shí)，按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提攤銷額借記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷”賬戶，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品”賬戶。①收到房屋銷售款時(shí)：借：銀行存款 1 200000貸：主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售 1 200 000②房屋銷售當(dāng)月末結(jié)轉(zhuǎn)其銷售成本時(shí)：借：主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售 1 000000出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品攤銷 1000000貸：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品 2000000四、周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的各種房屋。為核算周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本，企業(yè)應(yīng)設(shè)置“1296周轉(zhuǎn)房”總分類賬戶，并在該賬戶下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)二級賬戶。借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值。貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷價(jià)值。企業(yè)應(yīng)于周轉(zhuǎn)房竣工驗(yàn)收或投入使用時(shí)，按其實(shí)際成本，借記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”等賬戶。2．周轉(zhuǎn)房的攤銷的核算。由于周轉(zhuǎn)房并非以盈利為目的，因而其每期的攤銷額不能計(jì)人到“主營業(yè)務(wù)成本”中，只能由入住的拆遷居民原所在地正在開發(fā)的工程來負(fù)擔(dān)。按計(jì)提的月攤銷額，借記“開發(fā)成本”或“開發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶。由于周轉(zhuǎn)房直接服務(wù)于企業(yè)各有關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目，數(shù)額小的修理費(fèi)，可直接計(jì)人有關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品成本，數(shù)額較大的修理費(fèi)，可先通過“待攤費(fèi)用”核算，并分次攤銷計(jì)入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本。4．周轉(zhuǎn)房銷售的核算。取得銷售收入時(shí)，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)收入——商品房銷售”賬戶；結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)，應(yīng)按周轉(zhuǎn)房攤余價(jià)值，借記“主營業(yè)務(wù)成本——商品房銷售”賬戶，按累計(jì)已提攤銷價(jià)值，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷”賬戶，按周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶。在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。可以直接計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成 本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動與活勞動，是考核房地產(chǎn)開發(fā)工作質(zhì)量的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，是制定開發(fā)產(chǎn)品銷售價(jià)格的基礎(chǔ)。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工
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