房地產(chǎn)開發(fā)與企業(yè)會計講座-資料下載頁
2025-05-16 04:52本頁面
【正文】 益對象，可直接計入成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶及有關(guān)明細賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。2，配套設(shè)施費的歸集與分配。配套設(shè)施的建設(shè)可能與土地開發(fā)同步進行，也可能不同步進行，所以其費用歸集的方法有以下兩種情況：(1)與土地開發(fā)同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，能夠分清受益對象的，應(yīng)直接計入有關(guān)成本核算對象，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“銀行存款”等賬戶；分不清受益對象時，應(yīng)先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套工程竣工時，再按一定方法，在有關(guān)受益對象中進行分配。(2)與土地開發(fā)不同步進行的配套設(shè)施開發(fā)費用，一般可先通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶歸集，待配套設(shè)施竣工時，再轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶中。如果土地開發(fā)已完成等待出售或出租，而配套設(shè)施尚未完工，為及時結(jié)算完工土地的開發(fā)成本，經(jīng)批準對這類配套設(shè)施的費用可先按其計劃成本(或預(yù)算成本)在土地開發(fā)成本中預(yù)提。預(yù)提時，借記“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶，貸記“預(yù)提費用——預(yù)提配套設(shè)施費”賬戶。實際發(fā)生的配套設(shè)施開發(fā)費用通過“開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)”賬戶核算，待配套設(shè)施完工后，對預(yù)提的配套設(shè)施費與實際發(fā)生的配套設(shè)施費差額，應(yīng)調(diào)整有關(guān)土地開發(fā)成本。3．開發(fā)間接費用的歸集與分配。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為組織和管理開發(fā)項目而發(fā)生的費用先通過“開發(fā)間接費用”賬戶核算，月份終了，再按一定的分配標準分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由土地開發(fā)成本負擔的，由“開發(fā)間接費用”賬戶轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——土地開發(fā)”賬戶內(nèi)。如果直接組織和管理開發(fā)項目的部門是企業(yè)內(nèi)部非獨立核算的部門，其費用直接計人有關(guān)土地開發(fā)成本的開發(fā)間接費用項目內(nèi)。(二)完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完土地開發(fā)項目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法：1．為銷售或有償轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場地。開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。2．開發(fā)完成后直接用于本企業(yè)商品房等建設(shè)的建設(shè)場地。應(yīng)于開發(fā)完成投入使用時，將其實際成本結(jié)轉(zhuǎn)計人有關(guān)的房屋開發(fā)成本中。結(jié)轉(zhuǎn)計入房屋開發(fā)成本的土地開發(fā)費用，可采取分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法或歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。(1)分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的土地開發(fā)費用，按成本項目分別平行轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的相關(guān)成本項目內(nèi)。其會計分錄是：借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al——前期工程費 a2——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3——建筑安裝費 a4——配套設(shè)施費 a5——開發(fā)間接費用 a6貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al——前期工程費 a2——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3——建筑安裝費 a4——配套設(shè)施費 a5——開發(fā)間接費用 a6這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于改作自用的商業(yè)性建設(shè)場地的成本結(jié)轉(zhuǎn)。因為原商業(yè)性建設(shè)場地的開發(fā)成本中歸集了該場地應(yīng)負擔的全部費用。(2)歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法。就是將應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的各項土地開發(fā)費用，歸類合并為“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”兩個費用項目，然后轉(zhuǎn)入有關(guān)房屋開發(fā)成本的“土地征用及拆遷補償費”和“基礎(chǔ)設(shè)施費”成本項目。借：開發(fā)成本——房屋——土地征用及拆遷費 al——基礎(chǔ)設(shè)施費 a2+ a3+ a4貸：開發(fā)成本——土地——土地征用及拆遷費 al——前期工程費 a2——基礎(chǔ)設(shè)施費 a3——建筑安裝費 a4這種結(jié)轉(zhuǎn)方法主要適用于自用建設(shè)場地成本的結(jié)轉(zhuǎn)。因為自用建設(shè)場地一般不歸集配套設(shè)施費和開發(fā)間接費用，所以為簡化核算手續(xù)，可采用這種方法結(jié)轉(zhuǎn)。企業(yè)開發(fā)的自用建設(shè)場地，開發(fā)完成后近期不使用的，應(yīng)將其實際成本先轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶。下面舉例說明土地開發(fā)成本的核算方法。例4 甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2001年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 25000000貸：銀行存款 25000000②支付拆遷補償費5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 5 500000貸：銀行存款 5 500000③支付勘察設(shè)計費210000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地——梁園(前期工程費) 210000貸：銀行存款 210000④支付土石方費用5 500000元，作會計分錄如下：借：開發(fā)成本——土地一—梁園(前期工程費)5 500000貸：銀行存款 5 500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價款1 500000元：借：開發(fā)成本——土地——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費)1 500000貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè) 1 500000⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園) 9427 500主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本 28 282 500貸：開發(fā)成本——土地——梁園 37710000例5 續(xù)前例，若自用的10000㎡土地在開發(fā)完成后立即投入房屋開發(fā)工程的建設(shè)中，則企業(yè)可采用下面兩種方法結(jié)轉(zhuǎn)土地開發(fā)成本；①采用歸類集中結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 1 802 500貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7625 000——梁園(前期工程費) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000②采用分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法結(jié)轉(zhuǎn)土地成本時：借：開發(fā)成本——房屋——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625000——梁園(前期工程費) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375000貸：開發(fā)成本——土地——梁園(土地征用及拆遷費) 7 625 000——梁園(前期工程費) 1 427 500——梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費) 375 000
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