房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)財(cái)務(wù)分析-資料下載頁(yè)
2025-08-22 10:18本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】項(xiàng)目的可行性分析是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策前進(jìn)行。與注重于歷史數(shù)據(jù)的盈利分析和過(guò)程分析的成本。企業(yè)決策者提供了定量分析的決策支持。投入產(chǎn)出能否達(dá)到預(yù)期。項(xiàng)目的投資回收期是多少年？在考慮資金的時(shí)間價(jià)值的情況下，收益情?；厥漳芰Φ闹匾笜?biāo)，一般情況下越短越好。CO為現(xiàn)金流入-現(xiàn)金流出。為方便計(jì)算，靜態(tài)投資回收期的亦可通過(guò)下述公。表9-1某項(xiàng)目不同方案的凈現(xiàn)金流量單位：萬(wàn)元。依據(jù)現(xiàn)有條件，累計(jì)凈現(xiàn)金流量均為200萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期的優(yōu)點(diǎn)是指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，直觀且。一般而言，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是以項(xiàng)目為核算對(duì)象，因此對(duì)。項(xiàng)目自有資金投資回報(bào)率=項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)÷自有投資總額。為第t年現(xiàn)金流量折現(xiàn)值。承[例9-1]，假設(shè)該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率是7%，經(jīng)折現(xiàn)后，凈現(xiàn)值是項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)的指標(biāo)之一，是反映項(xiàng)目。案一的凈現(xiàn)值，且均大于0，應(yīng)采用方案二進(jìn)行項(xiàng)目投資。i2的差不超過(guò)5%。承[例9-3]，通過(guò)試算
【正文】 個(gè)企業(yè)最重要的綜合性比率，更是一個(gè)系統(tǒng)評(píng)價(jià)指標(biāo)，能夠?qū)訉臃纸膺M(jìn)行關(guān)聯(lián)分析研究，并形成系統(tǒng)的評(píng)價(jià)體系。其計(jì)算公式為： ? 凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn) /平均所有者權(quán)益 ? 凈資產(chǎn)收益率是一個(gè)企業(yè)最重要、最具綜合性的比率，因此下面將凈資產(chǎn)收益率進(jìn)行了公式推導(dǎo)。 ? 凈資產(chǎn)收益率＝凈利潤(rùn) /平均所有者權(quán)益 ? ＝ (銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售收入 )/(平均總資產(chǎn)－平均負(fù)債 ) ? ＝銷(xiāo)售凈利率 銷(xiāo)售收入 /[平均總資產(chǎn) *(1平均負(fù)債 /平均總資產(chǎn) )] ? ＝銷(xiāo)售凈利率 (銷(xiāo)售收入 /平均總資產(chǎn) )/(1平均資產(chǎn)負(fù)債率 ) ? ＝銷(xiāo)售凈利率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 [1/(1平均資產(chǎn)負(fù)債率 )] ? 依據(jù)甲企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，現(xiàn)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行盈利能力分析，計(jì)算結(jié)果如表 99所示。 ? 表 99 甲企業(yè)盈利能力分析 ? 從表 99可以看出 ， 甲企業(yè) 2020年度盈利能力比 2020年度有所提高 ， 各項(xiàng)指標(biāo)均高于 2020年 ， 銷(xiāo)售毛利率比 2020年提高了 5%， 銷(xiāo)售凈利率提高了 %， 總資產(chǎn)收益率提高了 %， 凈資產(chǎn)收益率提高了 %。 項(xiàng) 目 2020年 2020年 2020年 銷(xiāo)售毛利率 % % % 銷(xiāo)售凈利率 % % % 總資產(chǎn)收益率 % % 凈資產(chǎn)收益率 % % ? 甲企業(yè) 20 2020年的杜邦分析圖分別如圖 92和圖 93所示。 ? 圖 92 甲企業(yè) 2020年的杜邦分析圖 凈資產(chǎn)收益率 % 總資產(chǎn)收益率% 權(quán)益乘數(shù) 銷(xiāo)售凈利率% 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈利潤(rùn) 17655萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)收入300000萬(wàn)元 247。 平均總資產(chǎn) 656250萬(wàn)元 247。 營(yíng)業(yè)收入300000萬(wàn)元 ? 圖 93 甲企業(yè) 2020年的杜邦分析圖 凈資產(chǎn)收益率 % 總資產(chǎn)收益率 % 權(quán)益乘數(shù) 銷(xiāo)售凈利率% 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 凈利潤(rùn) 25000萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)收入 400000萬(wàn)元 247。 平均總資產(chǎn) 694000萬(wàn)元 247。 營(yíng)業(yè)收入 400000萬(wàn)元 ? 由甲企業(yè) 2020年度和 2020年度的杜邦財(cái)務(wù)分析圖可以看出， 2020年度甲企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率%高于 2020年度的 %，增長(zhǎng)了 %。進(jìn)一步分解后可以看出，雖然甲企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿略微下降，但由于總資產(chǎn)的收益率有所提高而使得2020年度凈資產(chǎn)收益率增長(zhǎng)。在對(duì)總資產(chǎn)收益率進(jìn)行分解后，可以看出 2020年度的銷(xiāo)售凈利率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均比 2020年度有了提高，分別增長(zhǎng)了 %和 。 四、發(fā)展能力分析 ? 發(fā)展能力反映的是企業(yè)在保證生存的基礎(chǔ)上擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)的潛在能力。其衡量指標(biāo)主要有銷(xiāo)售增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率和資本保值增值率等。 ? 1. 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 ? 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率是指企業(yè)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額與上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額的比值，反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況、成長(zhǎng)能力和發(fā)展能力。其計(jì)算公式為： ? 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 =本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額 /上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額 ? 2. 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 ? 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是指企業(yè)本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額與上年總資產(chǎn)額的比值，反映了企業(yè)本年資產(chǎn)規(guī)模的增長(zhǎng)情況和企業(yè)的后續(xù)發(fā)展能力等。其計(jì)算公式為： ? 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 =本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額 /上年總資產(chǎn)額 ? 3. 資本保值增值率 ? 資本保值增值率是指企業(yè)扣除本年非經(jīng)營(yíng)性積累后的所有者權(quán)益總額與年初所有者權(quán)益總額的比率，反映了企業(yè)的資本保全和增值狀況。一般情況下，資本保值增值率越高，企業(yè)的所有者權(quán)益增長(zhǎng)越快，企業(yè)發(fā)展后勁越大。其計(jì)算公式為： ? 資本保值增值率 =（年末所有者權(quán)益 本年非經(jīng)營(yíng)性積累） /年初所有者權(quán)益 ? 依據(jù)甲企業(yè)的會(huì)計(jì)報(bào)表，現(xiàn)對(duì)該企業(yè)進(jìn)行發(fā)展能力分析，計(jì)算如表 910所示。 ? 表 910 甲企業(yè)發(fā)展能力分析 ? 從表 910可以看出，甲企業(yè)銷(xiāo)售呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)， 2020年和 2020年銷(xiāo)售的增長(zhǎng)分別為 %和 %，總資產(chǎn)在 2020年度也有了大幅增加，本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)了 %，資產(chǎn)保值增值率良好，兩年分別達(dá)到了 %和 %。 項(xiàng) 目 2020年 2020年 銷(xiāo)售增長(zhǎng)率 % % 總資產(chǎn)增長(zhǎng)率 % % 資產(chǎn)增值保值率 % % 本章小節(jié) ? 本章緊密結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目可行性的財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目成本過(guò)程的控制分析和財(cái)務(wù)報(bào)表分析進(jìn)行了詳細(xì)的論述。在財(cái)務(wù)報(bào)表分析中著重介紹了企業(yè)的償債能力分析、營(yíng)運(yùn)能力分析、盈利能力分析和發(fā)展能力分析。及時(shí)、準(zhǔn)確地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行事前、事中和事后分析，能夠大幅度提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本和經(jīng)營(yíng)成本，提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。 謝謝！
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