房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)稅務(wù)籌劃-文庫(kù)吧資料
2024-09-08 10:18本頁面
【正文】 ）不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，但實(shí)際發(fā)生損失時(shí)可據(jù)實(shí)扣除。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。 ? 6．開發(fā)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理： ? （ 1）屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。開發(fā)企業(yè)將已計(jì)入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時(shí)扣除。開發(fā)企業(yè)對(duì)尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品和按照有關(guān)法律、法規(guī)或合同規(guī)定對(duì)已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設(shè)施設(shè)備）進(jìn)行日常維護(hù)、保養(yǎng)、修理等實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 ? （ 2）屬于成本對(duì)象完工后發(fā)生的，應(yīng)按計(jì)稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定，首先在已完工成本對(duì)象和未完工成本對(duì)象之間進(jìn)行分?jǐn)?，然后再將?yīng)由已完工成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的部分，在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)??？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本按下列公式計(jì)算確定： ? 可售面積單位工程成本 =成本對(duì)象總成本 247。 ? 下列項(xiàng)目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除： ? 1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本。 ? 6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。 ? 5．計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國(guó)家稅收規(guī)定。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象中；共同成本以及因多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開發(fā)或先后滾動(dòng)開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按各個(gè)成本對(duì)象（項(xiàng)目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計(jì)算分配。 ? 2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營(yíng)常規(guī)和會(huì)計(jì)慣例合理地劃分成本對(duì)象，同時(shí)還應(yīng)將各項(xiàng)支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。 三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 ? 開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時(shí)，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會(huì)計(jì)成本與計(jì)稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本的界限。 ? （ 4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述 1至 3項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 3）采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購(gòu)買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購(gòu)買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? 4．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ? （ 1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)： ? 1．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ? （ 4）業(yè)務(wù)招待費(fèi)的節(jié)稅籌劃 ? 業(yè)務(wù)招待費(fèi)必須是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)有關(guān)、應(yīng)取得合法憑證且未超過限額標(biāo)準(zhǔn)的開支，所以業(yè)務(wù)招待費(fèi)的籌劃應(yīng)注意： ? ①能在其他項(xiàng)目列支的，就不要列入業(yè)務(wù)招待費(fèi)，以避免超過限額； ? ②改變費(fèi)用支付的形式，以增加其他費(fèi)用，如業(yè)務(wù)需要招待經(jīng)銷商出國(guó)觀光旅游，原則上應(yīng)按照業(yè)務(wù)招待費(fèi)列支，但企業(yè)若按經(jīng)銷合同將其列為出國(guó)考察費(fèi)用，并取得經(jīng)銷商提供的發(fā)票，在該種費(fèi)用得以傭金（銷售費(fèi)用）列支，無額度限制，達(dá)到節(jié)稅效果；。 ? （ 3）租金費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 租金費(fèi)用是指計(jì)入當(dāng)期應(yīng)予扣除項(xiàng)目的固定資產(chǎn)租賃費(fèi)。 ? （ 2）工資費(fèi)用的節(jié)稅籌劃 ? 實(shí)務(wù)中，有些公司在工資費(fèi)用上采取多報(bào)人數(shù)實(shí)現(xiàn)避稅的目的，實(shí)際上這是違反法律的。 ? （ 1）銷售成本的節(jié)稅籌劃 ? 該方法的重點(diǎn)是在符合稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，使其成本最大化，這主要依賴于存貨計(jì)價(jià)方法的優(yōu)選，銷貨成本的計(jì)算公式是： ? 本期銷貨 =期初存貨 +本期進(jìn)貨－期末存貨 ? 如果期末存貨金額較大，則本期銷貨成本金額少，銷售毛利大；反之，則銷貨成本大，毛利小。 ? 企業(yè)費(fèi)用分為銷售成本、期間費(fèi)用和財(cái)產(chǎn)損失。二是選擇正確的計(jì)量方法，主要指轉(zhuǎn)讓價(jià)格。 ? 3．通過收入確認(rèn)進(jìn)行稅收籌劃 ? 企業(yè)收入分為營(yíng)業(yè)收入和非營(yíng)業(yè)收入，營(yíng)業(yè)收入是企業(yè)的穩(wěn)定收入，包括主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和其他業(yè)務(wù)收入；非營(yíng)業(yè)收入是與營(yíng)業(yè)活動(dòng)無關(guān)的其他收入，包括營(yíng)業(yè)外收入、補(bǔ)貼收入和投資收益。 ? （ 2）股票投資 ? 這里所說的股票投資是指長(zhǎng)期投資，也就是長(zhǎng)期股權(quán)投資 。投資的方式、渠道很多，這里僅就債券投資和股票投資的節(jié)稅籌劃進(jìn)行討論。 ? [例 75]某公司全年實(shí)現(xiàn)毛利 550萬元，正?？鄢馁M(fèi)用額是 150萬元，在企業(yè)資金短缺 250萬元的情況下，考慮發(fā)行股票還是發(fā)行債券籌資為好（設(shè)債券年利率 20%，所得稅稅率 25%）？ ? 如果發(fā)行股票，乙公司的應(yīng)稅所得額是： ? 550－ 150=400（萬元） ? 應(yīng)納所得稅額 =400 25%=100（萬元 ） ? 如果發(fā)行債券，乙公司的應(yīng)稅所得額是： ? 550－ 150－ 250 20%=350（萬元） ? 應(yīng)納所得稅額 350 25%=（萬元） ? 如果該企業(yè)既有資格發(fā)行股票籌資，又能夠通過發(fā)行債券籌資，通過節(jié)稅籌劃后發(fā)現(xiàn)，發(fā)行債券比發(fā)行股票可以節(jié)稅 （ 100－ ）萬元。 ? 企業(yè)所得稅的稅率是 25% ，計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =（收入總額－準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目） 所得稅稅率 =應(yīng)納稅所得額 所得稅稅率 ? 式中收入總額包括從事物質(zhì)生產(chǎn)、交通運(yùn)輸、商品流通、勞動(dòng)服務(wù)的所得，以及股息、利息、租金、轉(zhuǎn)讓各種資產(chǎn)、特許權(quán)使用費(fèi)以及營(yíng)業(yè)外收益等所得；準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目包括與納稅人取得收入有關(guān)的成本、費(fèi)用、稅金和損失。 ? 5．納稅人自建住房銷售給本單位職工 ? 納稅人自建住房銷售給本單位職工，是否按照銷售不動(dòng)產(chǎn)納稅？ ? 《 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于呼和浩特市鐵路局向職工銷售住房征免營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù) 》 （國(guó)稅函[2020]334號(hào)）規(guī)定，納稅人自建住房銷售給本單位職工，屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)照章征收營(yíng)業(yè)稅。 ? 《 關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的問題的通知 》 （國(guó)稅發(fā) [1998]217號(hào)）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。 （ 15%） 5% =（萬元） ? 甲方按服務(wù)業(yè) —— 租賃業(yè)交稅： ? 1000 （ 1+10%） 247。 （ 15%）=（萬元） ? 銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅 = 5%=（萬元） ? 甲方轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅= 5%
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