房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計(編輯修改稿)
2024-11-15 22:07 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的從租計價房產(chǎn)稅192萬元。、規(guī)劃部門了解，該公司未有新的開發(fā)項目。查看往來賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項，全部匯往異地某企業(yè)。進一步詢問財務(wù)負責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財務(wù)費用600萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤。評估處理根據(jù)約談舉證、實地核查的結(jié)果，評估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補繳稅款建議。—7月預(yù)收賬款掛賬少繳營業(yè)稅及附加?！?月房產(chǎn)稅192萬元。，應(yīng)補繳企業(yè)所得稅560萬元。第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例（1）甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門評估，該建筑物價值 1 000萬元，于是，甲、乙各分得500萬元的房屋。這種情況下甲、乙兩企業(yè)該如何納稅?甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應(yīng)稅行為。甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)39。39。子目納稅；乙方應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目納稅；由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙雙方應(yīng)納營業(yè)稅：5005％=25(萬元)雙方合計繳納50萬元的營業(yè)稅。雙方是否可以采取其他方式，既滿足雙方要求，又可以節(jié)省稅款?首先看稅法中對合作建房的規(guī)定。合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)《營業(yè)稅問題解答(之一)的通知》([國稅函發(fā)1995]156號)的規(guī)定，合作建房有兩種方式：第一種方式為“以物易物”方式，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。但對于以不動產(chǎn)投資入股國家稅務(wù)總局有明確的界定。這是在籌劃前必須先要了解的，否則會弄巧成拙。所謂投資入股，必須是共負盈虧、共擔(dān)風(fēng)險。如果名義上為以不動產(chǎn)投資人股，實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就不屬于投資人股行為，而是普通的銷售或出租不動產(chǎn)行為，只是其取得銷售收入或租金收入的方式有些特殊罷了。因而應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收營業(yè)稅?？梢?，上面兩企業(yè)采取的是第一種合作建房的方式，?如果采取第二種方式是否會好一些呢?若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險共擔(dān)、利潤共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對其不征收營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬元的稅款。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷售不動產(chǎn)征稅。但納稅人明顯地獲得了貨幣的時間價值。第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計注意事項一、索取五證五證的范圍、申請順序及作用“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）項目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個證件嚴格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類別，是屬于商用、廠房、住宅、公寓等。第三申辦的是《開工許可證》，此證件是申請可以合法施工。第四申辦的是《國有土地使用證》，這是開發(fā)商花費比較高的一個證件，開發(fā)商要向國家交納相應(yīng)的國有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國有土地使用年限為70年。最后申辦的是《商品房銷售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買賣的商品房。是開發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買賣的房屋。二、應(yīng)重點關(guān)注的幾個問題及相應(yīng)的審計取證（一）收入根據(jù)《企業(yè)會計具體準則收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購房戶僅繳納所購房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購房戶根據(jù)同銀行達成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶已辦妥銀行按揭并收到按揭款時確認收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到首付款時即確認收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對于年終促銷的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負債表會形成很大一筆應(yīng)收賬款。審計取證：（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。（2）索取企業(yè)提供的銷售清單，與銷售部的房屋買賣合同統(tǒng)計表進行對比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。（3）抽查部分購房合同，特別是交樓時間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。（4）從銷售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計表，并對照認購書、企業(yè)銷售清單，看三者是否一致。（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費的收取情況統(tǒng)計表。對已售商品房進行抽查，看業(yè)主入住情況，并對未售樓宇進行盤點。同時可結(jié)合對售樓處銷售樓宇銷售進度表進行判斷已開發(fā)商品房的銷售情況。（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負債表日后收款情況，對應(yīng)收賬款的賬齡進行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長期未辦妥按揭的客戶。（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)時，由于開發(fā)周期長，完工產(chǎn)品結(jié)算進度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是
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