房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅情況審計(jì)(編輯修改稿)
2024-11-15 22:07 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的從租計(jì)價(jià)房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。、規(guī)劃部門(mén)了解，該公司未有新的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。查看往來(lái)賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項(xiàng)，全部匯往異地某企業(yè)。進(jìn)一步詢(xún)問(wèn)財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。而該公司所承擔(dān)的財(cái)務(wù)費(fèi)用600萬(wàn)元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的相關(guān)規(guī)定不予扣除，應(yīng)調(diào)增企業(yè)利潤(rùn)。評(píng)估處理根據(jù)約談舉證、實(shí)地核查的結(jié)果，評(píng)估人員按照稅法相關(guān)規(guī)定，作出了補(bǔ)繳稅款建議?！?月預(yù)收賬款掛賬少繳營(yíng)業(yè)稅及附加。—7月房產(chǎn)稅192萬(wàn)元。，應(yīng)補(bǔ)繳企業(yè)所得稅560萬(wàn)元。第四篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅策劃案例房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅策劃案例（1）甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。完工后，經(jīng)有關(guān)部門(mén)評(píng)估，該建筑物價(jià)值 1 000萬(wàn)元，于是，甲、乙各分得500萬(wàn)元的房屋。這種情況下甲、乙兩企業(yè)該如何納稅?甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)39。39。子目納稅；乙方應(yīng)按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目納稅；由于甲、乙所屬稅目的稅率相同，因此，甲、乙雙方應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅：5005％=25(萬(wàn)元)雙方合計(jì)繳納50萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅。雙方是否可以采取其他方式，既滿(mǎn)足雙方要求，又可以節(jié)省稅款?首先看稅法中對(duì)合作建房的規(guī)定。合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答(之一)的通知》([國(guó)稅函發(fā)1995]156號(hào))的規(guī)定，合作建房有兩種方式：第一種方式為“以物易物”方式，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換。第二種方式是一方以土地使用權(quán)，另一方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。房屋建成后如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。但對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股國(guó)家稅務(wù)總局有明確的界定。這是在籌劃前必須先要了解的，否則會(huì)弄巧成拙。所謂投資入股，必須是共負(fù)盈虧、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。如果名義上為以不動(dòng)產(chǎn)投資人股，實(shí)際是以取得固定利潤(rùn)或按銷(xiāo)售額提成的方式取得報(bào)酬，就不屬于投資人股行為，而是普通的銷(xiāo)售或出租不動(dòng)產(chǎn)行為，只是其取得銷(xiāo)售收入或租金收入的方式有些特殊罷了。因而應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅?？梢?jiàn)，上面兩企業(yè)采取的是第一種合作建房的方式，?如果采取第二種方式是否會(huì)好一些呢?若甲、乙兩方采取第二種合作方式，即甲企業(yè)以土地使用權(quán)、乙企業(yè)以貨幣資金合股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。按稅法規(guī)定，甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資人股，對(duì)其不征收營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬(wàn)元的稅款。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)征稅。但納稅人明顯地獲得了貨幣的時(shí)間價(jià)值。第五篇：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)注意事項(xiàng)一、索取五證五證的范圍、申請(qǐng)順序及作用“五證”包括《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《開(kāi)工證》、《國(guó)有土地使用證》、《商品房銷(xiāo)售許可證》（《商品房預(yù)售許可證》）項(xiàng)目最初申辦的就是《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，這個(gè)證件嚴(yán)格限定土地使用范圍、邊界和占地面積。第二申辦的是《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，此證件限定本規(guī)劃地塊上所建建筑物的功能類(lèi)別，是屬于商用、廠(chǎng)房、住宅、公寓等。第三申辦的是《開(kāi)工許可證》，此證件是申請(qǐng)可以合法施工。第四申辦的是《國(guó)有土地使用證》，這是開(kāi)發(fā)商花費(fèi)比較高的一個(gè)證件，開(kāi)發(fā)商要向國(guó)家交納相應(yīng)的國(guó)有土地使用金。房屋是否擁有產(chǎn)權(quán)，全系此證。一般住宅的國(guó)有土地使用年限為70年。最后申辦的是《商品房銷(xiāo)售許可證》，擁有此證的商品房，是可以合法買(mǎi)賣(mài)的商品房。是開(kāi)發(fā)商已經(jīng)交納了土地使用金，可以合法買(mǎi)賣(mài)的房屋。二、應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題及相應(yīng)的審計(jì)取證（一）收入根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)具體準(zhǔn)則收入》的定義作為判斷的基礎(chǔ)，同時(shí)要考慮房地產(chǎn)的特殊性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品是土地或住宅及其他建筑物，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品，特別是住宅，往往采取銀行按揭的方式，即購(gòu)房戶(hù)僅繳納所購(gòu)房款的20%及以上不等，其余房款則由按揭貸款銀行提供，購(gòu)房戶(hù)根據(jù)同銀行達(dá)成的協(xié)議，在以后，向銀行定期歸還貸款本金和利息；一般情況下，在客戶(hù)已辦妥銀行按揭并收到按揭款時(shí)確認(rèn)收入，但是根據(jù)企業(yè)的管理要求不同，現(xiàn)在不少的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到首付款時(shí)即確認(rèn)收入，有的尚未辦妥按揭手續(xù)，而在應(yīng)收賬款科目核算，特別是對(duì)于年終促銷(xiāo)的房地產(chǎn)公司，資產(chǎn)負(fù)債表會(huì)形成很大一筆應(yīng)收賬款。審計(jì)取證：（1）索取商品房預(yù)售許可證，看企業(yè)已售并確認(rèn)收入的商品房是否在商品房預(yù)售許可證上。（2）索取企業(yè)提供的銷(xiāo)售清單，與銷(xiāo)售部的房屋買(mǎi)賣(mài)合同統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行對(duì)比，抽取一定的樣本看是否存在金額差異。（3）抽查部分購(gòu)房合同，特別是交樓時(shí)間的規(guī)定及辦理房產(chǎn)證、土地使用證的期限。關(guān)注交鑰匙的手續(xù)及客戶(hù)辦理入住的程序，并抽查部分業(yè)主辦理入住的有關(guān)資料。（4）從銷(xiāo)售代理商處取得已售樓宇結(jié)算統(tǒng)計(jì)表，并對(duì)照認(rèn)購(gòu)書(shū)、企業(yè)銷(xiāo)售清單，看三者是否一致。（5）從物業(yè)管理公司取得已售和未售住宅物業(yè)管理費(fèi)的收取情況統(tǒng)計(jì)表。對(duì)已售商品房進(jìn)行抽查，看業(yè)主入住情況，并對(duì)未售樓宇進(jìn)行盤(pán)點(diǎn)。同時(shí)可結(jié)合對(duì)售樓處銷(xiāo)售樓宇銷(xiāo)售進(jìn)度表進(jìn)行判斷已開(kāi)發(fā)商品房的銷(xiāo)售情況。（6）關(guān)注應(yīng)收賬款在資產(chǎn)負(fù)債表日后收款情況，對(duì)應(yīng)收賬款的賬齡進(jìn)行分析，以判斷企業(yè)是否存在虛記收入的情況，尤其是長(zhǎng)期未辦妥按揭的客戶(hù)。（二）完工產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特別是規(guī)模開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，完工產(chǎn)品結(jié)算進(jìn)度與賬面發(fā)生的成本往往不一致，如果根據(jù)賬面成本結(jié)轉(zhuǎn)完工產(chǎn)品成本，必然存在少結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況；現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的商品房往往都分為地上和地下部分，這也是
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