【文章內(nèi)容簡介】 聯(lián)關(guān)系虛構(gòu)房屋購建業(yè)務，逃避銀行對房地產(chǎn)專項貸款的監(jiān)管。目前我國銀行業(yè)監(jiān)管部門對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款有一些特殊要求，例如要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的房地產(chǎn)專項貸款不能用于繳交土地出讓金；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借入的房地產(chǎn)貸款，只能用于本地區(qū)的房地產(chǎn)項目，嚴禁跨地區(qū)使用等。銀行對房地產(chǎn)專項貸款的發(fā)放，一般是根據(jù)項目進度和進展，分期發(fā)放貸款，并對其資金使用情況進行監(jiān)控，以防止貸款挪作他用。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為逃避貸款行監(jiān)管，自由使用借入資金，往往會利用關(guān)聯(lián)企業(yè)虛構(gòu)房屋購建業(yè)務，如先將借入資金從貸款賬戶轉(zhuǎn)入關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后再將資金從關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)入自己的另一結(jié)算賬戶?！　?．利用“內(nèi)部按揭”籌資，銷售款未按規(guī)定繳稅。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金，以員工或其他關(guān)系人名義買樓并辦理銀行按揭貸款，但公司另與員工或其他關(guān)系人簽協(xié)議約定房屋產(chǎn)權(quán)仍歸公司?！皟?nèi)部按揭”中房屋銷售具體操作與真正銷售一樣，只是首期房款及每月還本付息由公司出資。在賬務處理時，付出的首期款和利息，有的作為個人借款反映，有的虛掛企業(yè)往來款。這種做法不僅是虛假銷售，也是套取銀行信貸資金的違法行為。按稅法規(guī)定，這種銷售應視同正常銷售申報納稅?！　?．借款抵押資產(chǎn)未在會計報表反映。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行借款都需要提供抵押物，但有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款抵押合同中規(guī)定的抵押物不在會計賬面反映。出現(xiàn)這種情況，有的是借款抵押資產(chǎn)是未入賬的賬外資產(chǎn)，有的是違規(guī)抵押，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不具有用于抵押資產(chǎn)的所有權(quán)?！　?．以支付不正當利益為前提取得其他企業(yè)提供的貸款擔保。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得銀行借款，有時需要其他企業(yè)提供貸款擔保。在無關(guān)聯(lián)關(guān)系的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得這種貸款擔保會支付給提供擔保企業(yè)一定的利益。這種情況下有時可能會存在不正當?shù)睦娼粨Q?！　?．關(guān)聯(lián)方借款不符合規(guī)定，未作企業(yè)所得稅納稅調(diào)整。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款，約定利率超過了國家相關(guān)規(guī)定，但在企業(yè)所得稅匯算清繳時未作納稅調(diào)整；有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款金額超過了注冊資金的50%，超過部分負擔的利息也未在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整?！　《?、審計策略　?。ㄒ唬︻A售開發(fā)產(chǎn)品中常見的問題　　1．檢查《房地產(chǎn)預售許可證》，明確許可證發(fā)放時間。檢查收取預售樓款的原始憑證及預售合同，明確款項收取時間，然后與《房地產(chǎn)預售許可證》取得時間比較，確定是否存在預售開發(fā)產(chǎn)品未取得房屋預售許可證的問題。在審計中要注意，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的預售樓款不僅僅在“預收賬款”中反映，要對“應收賬款”“其他應收款”“預收賬款”“其他應付款”等往來款明細賬進行審查，了解各科目所核算業(yè)務中有無預收售樓款?！　?．可將收取的預售樓款與收款原始憑證及房屋預售 合同核對，對掛賬的非預收售樓款要明確款項的性質(zhì)、金額及收款時間，判斷是否存在違規(guī)收取“誠意金”等認購款的情況?！　?．檢查“其他應收款”明細賬時，對員工備用金借款要關(guān)注借款人職位、借款金額、借款時間及歸還時間要檢查相關(guān)原始單據(jù)，判斷借款的合理性。同時要檢查收取購房認籌款的會計處理。如果會計處理時將收取的購房認籌款直接沖減“其他應收款”中職工借款，可能存在公司借款給內(nèi)部員工參與認購的情況。　　4．檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)間往來款明細賬時，要明確往來款項的性質(zhì)、金額及發(fā)生時間。如果存在由關(guān)聯(lián)企業(yè)代收房款的情況，要取得收款原始單據(jù)、相關(guān)銷售合同檢查，關(guān)注房屋交付使用情況記錄，尤其要注意期后是否有銷售退回，判斷是否存在虛假銷售問題?！　?．在對往來款項詳細檢查的基礎上，匯總各月已收取的房屋、商鋪、車位等銷售款或定金，測算應交稅金；對已取得的各月納稅申報表進行檢查，將測算的應交稅金與已預交稅金進行比較，確定是否存在延遲申報納稅或未足額繳納稅金的情況?！　?．對房屋銷售明細表及房屋銷售合同進行檢查，要重點關(guān)注銷售價格明顯偏低的合同，要求被審計單位解釋銷售價格明顯偏低的原因。據(jù)被審計單位的性質(zhì)，判斷低價銷售的合規(guī)合法性，如是國有企業(yè)，要注意低價銷售是否經(jīng)過相關(guān)主管部門的授權(quán)批準，是否造成國有資產(chǎn)流失。取得企業(yè)所得稅納稅申報表，檢查價格明顯偏低的銷售有無按當月同類房屋正常銷售價格申報納稅?！?．結(jié)合收入、成本的檢查，確定房屋銷售收入確認時間，檢查在往來款項中掛賬的預收銷售款是否及時轉(zhuǎn)為收入，關(guān)注有無長期掛賬未支付的債務，檢查入賬時的原始單據(jù)，確定是否存在虛掛債務，隱匿銷售收入的情況?！　。ǘο蜚y行貸款及利用關(guān)聯(lián)企業(yè)資金中的常見問題　　1．檢查“應收賬款”、“其他應收款”等應收債權(quán)時，關(guān)注有無長期掛賬的應收售樓款；取得相關(guān)分期收款銷售合同時，可將合同中約定的收款時間、收款金額與賬面數(shù)核對。正常的分期收款銷售中，應收售樓款掛賬時間不會太長，也可以與房屋銷售合同核對。存在虛假收取首付款時，應收售樓款金額及收款時間與房屋銷售合同均無法核對?！　?．檢查關(guān)聯(lián)企業(yè)間往來款明細賬時，如果存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大額資金轉(zhuǎn)至關(guān)聯(lián)企業(yè)，短期內(nèi)資金又由關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)回的情況，要檢查相關(guān)原始憑證，關(guān)注轉(zhuǎn)賬單上注明的款項用途?？筛鶕?jù)關(guān)聯(lián)企業(yè)間經(jīng)營范圍、業(yè)務性質(zhì)等情況，判斷資金劃轉(zhuǎn)是否合理，是否存在虛構(gòu)房屋構(gòu)建業(yè)務套取銀行信貸資金的行為?！　?．檢查房屋銷售合同時，要關(guān)注購房人中是否有本企業(yè)員工，如有本企業(yè)員工，追查首付款收取的原始憑證；要檢查按揭合同內(nèi)容填寫是否完整（虛假按揭合同與正常按揭合同相比，合同條款的內(nèi)容填寫往往不完整）；要檢查業(yè)主入住手續(xù)簽證資料，虛假銷售往往沒有業(yè)主入住資料；檢查往來款中是否有長期掛賬的異常項目，對定期等額增加的往來款要重點檢查，因為可能是每月支付的銀行按揭款掛賬；必要時還可到所售樓盤了解房屋的使用情況；要測算應付銀行借款利息金額，與財務費用中銀行借款利息金額對比。通過以上檢查程序，可確定是否存在利用“內(nèi)部按揭”套取銀行資金情況?！　?．對銀行借款合同及抵押合同、貸款信息卡等資料檢查時，要關(guān)注抵押物的名稱、權(quán)屬人，再與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賬面記載資產(chǎn)對比，可由此發(fā)現(xiàn)是否存在賬外資產(chǎn)及違規(guī)抵押等問題。如是其他單位提供借款擔保，要了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與擔保單位之間的關(guān)系，關(guān)注與擔保單位間的業(yè)務往來，檢查是否存在與擔保事項有關(guān)的異常費用支付?！　?．對向關(guān)聯(lián)企業(yè)借款的合同或協(xié)議，要檢查約定利率有無超出國家相關(guān)規(guī)定，有無不合理的借款條件；測算利息計算是否正確；檢查利息列支單據(jù)是否合法；對企業(yè)所得稅匯算清繳資料，要檢查不符合企業(yè)所得稅稅前扣除標準的借款費用是否已作納稅調(diào)整。 淺論房地產(chǎn)企業(yè)的項目投資經(jīng)濟效益審計 　　宏瑞集團 蔡建勝　　[摘要] 本文首先闡述房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的宏觀經(jīng)濟環(huán)境及其發(fā)展情況，然后通過對經(jīng)濟效益審計的了解，提出現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中開展經(jīng)濟效益審計的重要性，最后著重分析我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資時實施經(jīng)濟效益審計的主要內(nèi)容?！　關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè) 項目投資 效益審計 　　近十年來，隨著我國住房制度改革的逐步推進以及人們生活水平的不斷提高，人們對住房的需求大量增加。由于我國國內(nèi)資金的投資渠道狹窄，大量民間資本無法進入市場流通體制，導致大量資金沉淀，而伴隨著銀行存款利率的不斷下調(diào)以及人們對通貨膨脹的預期，大量資金擔心貨幣貶值，于是急于尋求投資渠道。在需求和投資都極其旺盛的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)步入了迅猛發(fā)展的時期。在發(fā)展初期，由于政府部門的估計不足以及各項配套政策措施的不到位，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)。然而，在資本的投機性和逐利性的驅(qū)使下，房地產(chǎn)行業(yè)的風險被逐步放大，為了降低金融風險，穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展，國家各部委針對土地、稅收和金融等方面出臺了一系列政策和措施，房地產(chǎn)企業(yè)所面對的將是一個在市場環(huán)境、金融環(huán)境、財稅環(huán)境和法律環(huán)境都不斷規(guī)范、不斷緊縮的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。因此，在我國房地產(chǎn)企業(yè)外部風險逐漸加大和競爭日益激烈的情況下，開展項目投資經(jīng)濟效益審計將在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程中發(fā)揮越來越重要的作用。　　下面我們將通過對經(jīng)濟效益審計的了解來簡要分析一下現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中開展經(jīng)濟效益審計的重要性及其主要內(nèi)容。　　一、房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中開展經(jīng)濟效益審計的重要性及其重要意義　　經(jīng)濟效益審計就是對獨立機構(gòu)或單位的經(jīng)濟業(yè)務的效益性進行審查與分析。它按照一定的標準評價單位的經(jīng)濟效益和有關(guān)方面的經(jīng)濟責任，有針對性地提出措施和建議，促使被審計單位改善經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟效益。　　這里有必要指出指出的是房地產(chǎn)企業(yè)與一般的生產(chǎn)型企業(yè)在經(jīng)濟效益審計的側(cè)重點上有所不同：生產(chǎn)型企業(yè)側(cè)重于從內(nèi)部管理和內(nèi)部控制制度上幫助企業(yè)找出影響經(jīng)濟效益的薄弱環(huán)節(jié)，達到節(jié)約成本，提高經(jīng)濟效益的目的；而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則側(cè)重于投資項目的前期選擇與論證即項目投資前期階段的審計，以降低投資風險，提高投資效益。這是由房地產(chǎn)行業(yè)的特點決定的：首先房地產(chǎn)是一項高投資、高風險、高回報的行業(yè)，一項成功的房地產(chǎn)項目投資，可以換來高額或穩(wěn)定的回報，一旦出現(xiàn)失誤，則會對企業(yè)造成難以估量的損失；其次，房地產(chǎn)項目開局的好壞是項目成敗的關(guān)鍵所在，一旦項目選址不當，或前期市場定位與建筑設計錯誤的項目建成后，則投資的失敗是無可挽回的；再者房地產(chǎn)開發(fā)具有很強的系統(tǒng)性和時序性，從實務上來講具有很強的操作程序，如果出現(xiàn)計劃不當，將導致眾多項目工期一再延誤，成本低開高走，造成整個項目投資的失敗?！　∫虼?，在房地產(chǎn)企業(yè)項目投資過程中，尤其是在項目投資前期階段開展經(jīng)濟效益審計具有重要的意義：首先，開展項目投資經(jīng)濟效益審計有利于防范風險，提高企業(yè)應對各項突發(fā)事件的能力；其次，開展項目投資經(jīng)濟效益審計能不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對整個投資項目的監(jiān)控能力，從而為各項后續(xù)工作提供有力的支持，提高投資項目的盈利能力?！　《?、房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資過程中實施經(jīng)濟效益審計時應遵循的原則、標準及其主要內(nèi)容　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)開展項目投資經(jīng)濟效益審計應遵循的原則和標準　　房地產(chǎn)企業(yè)項目投資經(jīng)濟效益審計應遵循科學、合理、真實、有效的原則，對企業(yè)未來的經(jīng)濟效益的優(yōu)劣進行審計、分析和評價?！　》康禺a(chǎn)企業(yè)開展項目投資經(jīng)濟效益審計時應遵循的主要審計標準：　　國家的政策法規(guī)及頒布的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟標準；　　企業(yè)的經(jīng)營計劃、規(guī)章制度和控制制度；　　本企業(yè)同期和歷史先進水平；　　國際、國內(nèi)同行業(yè)的先進水平?！　。ǘ┓康禺a(chǎn)企業(yè)項目投資經(jīng)濟效益審計的主要內(nèi)容