房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)溫馨提示(編輯修改稿)
2025-07-21 15:08 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 品房銷售條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房質(zhì)量保證書的規(guī)定對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。商品房質(zhì)量保證書應當根據(jù)國家有關規(guī)定，載明保修企業(yè)、保修范圍、保修期限、保修責任及損害賠償?shù)葍?nèi)容。商品房的質(zhì)量保修期限，不得低于國家規(guī)定的建設工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付之日起計算。交付使用的商品房存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔維修責任；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拒絕維修或者在合理期限內(nèi)拖延維修的，買受人可以自行或者委托他人維修。維修費用及維修期間造成的其他損失由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔。 商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，可以委托具有相應資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機構進行核驗，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以配合。經(jīng)核驗確屬主體結(jié)構質(zhì)量不合格的，買受人有權退房；由此造成的損失，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。（三）《商品房銷售管理辦法》銷售商品住宅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。 在保修期限發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔責任。 （四）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》因房屋主體結(jié)構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持?！ ∫蚍课葙|(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。二、關于延期交付房屋的責任問題（一）《中華人民共和國合同法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲延交付房屋或買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者雙方當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。出賣人在交房時未能出示合同約定的有關證明文件，買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定。因此，如果房屋達到交付條件的實際時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。（二）《山東省商品房銷售條例》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房時，應當向買受人提供提供下列材料：(1)房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合驗收報告及備案證明；(2)商品房質(zhì)量保證書和使用說明書。(3)具備相應資質(zhì)的測繪單位出具的商品房面積測量證明文件；(4)房地產(chǎn)開發(fā)合同約定的商品住宅性能認定文件；(5)物業(yè)管理企業(yè)查驗承接物業(yè)共用部位、共用設施設備等證明材料；(6)買受人共有的非經(jīng)營性配套公共建筑和公共設施清單；(7)商品房買賣合同約定的應當提供的其他材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照商品房買賣合同的約定按期交付商品房；遲延交付的，應當承擔違約責任。經(jīng)催告三個月內(nèi)仍未交付的，買受人有權解除合同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當賠償由此給買受人造成的實際損失。買受人應當按照商品房買賣合同的約定，接收符合交付條件的商品房，不得無故拖延或者拒絕接收。買受人應當按照合同約定對商品房進行交付驗收。經(jīng)驗收符合要求的,應當與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽署房屋驗收交付單。房屋驗收交付單的簽署，視為商品房的交付使用。當事人雙方另有約定的，從其約定。（三）《商品房銷售管理辦法》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。（四）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對房屋轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定的除外。商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期交付房屋的，參照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布的有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。三、 關于延期辦理“三證”的責任問題（一）《山東省商品房銷售條例》買受人應自商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持身份證明、商品房銷售合同和物業(yè)專項維修資金交納收據(jù)等有關材料到房地產(chǎn)權屬登記機關辦理房屋所有權初始登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權證明、土地使用權證書、建設工程規(guī)劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證明等文件。房地產(chǎn)權屬登記機關應當自受理房屋所有權初始登記申請之日起三十日內(nèi)對有關材料進行審查；材料符合要求的，予以核準登記，并頒發(fā)房屋所有權證書。房屋所有權證書應當載明房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地證號、土地權屬取得方式和土地使用年限。由于開發(fā)企業(yè)的原因，致使商品房權屬在一年內(nèi)無法登記確認的，除合同另有約定外，買受人可以退房或者換房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任?！?（二）《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》由于開發(fā)企業(yè)原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應承擔違約責任：(1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；(2)商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起
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