房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計特殊考慮(編輯修改稿)
2024-07-21 15:09 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 由項目受讓方控制，甚至在原項目所有者名下單設(shè)賬套進行會計核算。待項目實現(xiàn)收入后，實際開發(fā)主體通過往來賬項收回已支付的開發(fā)成本，而項目利潤既可通過工程代管、銷售顧問和管理咨詢等名目入賬，又可在賬外另存，從而達到人為調(diào)節(jié)收益的目的。針對上述情況，我們建議在審計過程中，應(yīng)對與被審計單位現(xiàn)有賬內(nèi)開發(fā)項目無關(guān)的大額往來賬目給予高度關(guān)注，必要時進行延伸審計，以確定付至賬外開發(fā)項目資金的可回收性和已實現(xiàn)賬外開發(fā)利潤是否全部入賬。房地產(chǎn)企業(yè)在將開發(fā)產(chǎn)品正式售出前，很可能將空置房屋出租。由于暫租待售期間并不發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或價值減損，因此，企業(yè)很可能將這部分租賃收入在賬外另存，從而達到隱瞞收益、逾逃稅金的目的。我們建議在審計過程中，根據(jù)企業(yè)提供的房屋租售統(tǒng)計資料對空置房進行實地查看，并與已經(jīng)簽訂并做賬務(wù)處理的房屋租賃合同進行核對，防止企業(yè)以“暫租待售”名義將未售出房屋長期出租，以致企業(yè)經(jīng)營收益流失，資產(chǎn)價值減損無法得到補償。為盡可能少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，某些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過以下手段虛增開發(fā)成本、隱瞞真實利潤：（1）虛報土地征用和前期工程費用在土地征用和拆遷補償環(huán)節(jié)，被拆遷人和補償對象眾多，容易通過制作假冒手續(xù)虛報土地征用和拆遷補償費用；在前期工程環(huán)節(jié)，各類勘察、測繪、設(shè)計、咨詢、籌備費用名目眾多，且存在反復論證和重復調(diào)整需要，從而為虛報費用創(chuàng)造了條件。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，凡有可能單獨、有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施（如底商、裙房、地下車庫等），均應(yīng)單獨歸集建造成本并配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售或租賃成本，不得攤?cè)肷唐贩宽椖块_發(fā)成本；否則，也會導致主體項目利潤虛減，形成賬外
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