房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)特殊考慮(編輯修改稿)
2024-07-21 15:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由項(xiàng)目受讓方控制，甚至在原項(xiàng)目所有者名下單設(shè)賬套進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。待項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)收入后，實(shí)際開(kāi)發(fā)主體通過(guò)往來(lái)賬項(xiàng)收回已支付的開(kāi)發(fā)成本，而項(xiàng)目利潤(rùn)既可通過(guò)工程代管、銷售顧問(wèn)和管理咨詢等名目入賬，又可在賬外另存，從而達(dá)到人為調(diào)節(jié)收益的目的。針對(duì)上述情況，我們建議在審計(jì)過(guò)程中，應(yīng)對(duì)與被審計(jì)單位現(xiàn)有賬內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目無(wú)關(guān)的大額往來(lái)賬目給予高度關(guān)注，必要時(shí)進(jìn)行延伸審計(jì)，以確定付至賬外開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金的可回收性和已實(shí)現(xiàn)賬外開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是否全部入賬。房地產(chǎn)企業(yè)在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品正式售出前，很可能將空置房屋出租。由于暫租待售期間并不發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移或價(jià)值減損，因此，企業(yè)很可能將這部分租賃收入在賬外另存，從而達(dá)到隱瞞收益、逾逃稅金的目的。我們建議在審計(jì)過(guò)程中，根據(jù)企業(yè)提供的房屋租售統(tǒng)計(jì)資料對(duì)空置房進(jìn)行實(shí)地查看，并與已經(jīng)簽訂并做賬務(wù)處理的房屋租賃合同進(jìn)行核對(duì)，防止企業(yè)以“暫租待售”名義將未售出房屋長(zhǎng)期出租，以致企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益流失，資產(chǎn)價(jià)值減損無(wú)法得到補(bǔ)償。為盡可能少繳土地增值稅和企業(yè)所得稅，某些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)以下手段虛增開(kāi)發(fā)成本、隱瞞真實(shí)利潤(rùn)：（1）虛報(bào)土地征用和前期工程費(fèi)用在土地征用和拆遷補(bǔ)償環(huán)節(jié)，被拆遷人和補(bǔ)償對(duì)象眾多，容易通過(guò)制作假冒手續(xù)虛報(bào)土地征用和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；在前期工程環(huán)節(jié)，各類勘察、測(cè)繪、設(shè)計(jì)、咨詢、籌備費(fèi)用名目眾多，且存在反復(fù)論證和重復(fù)調(diào)整需要，從而為虛報(bào)費(fèi)用創(chuàng)造了條件。根據(jù)建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，凡有可能單獨(dú)、有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施（如底商、裙房、地下車庫(kù)等），均應(yīng)單獨(dú)歸集建造成本并配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售或租賃成本，不得攤?cè)肷唐贩宽?xiàng)目開(kāi)發(fā)成本；否則，也會(huì)導(dǎo)致主體項(xiàng)目利潤(rùn)虛減，形成賬外
環(huán)評(píng)公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1