房地產開發(fā)企業(yè)收入的核算(編輯修改稿)
2025-07-21 15:08 本頁面
【文章內容簡介】 得經營收入而發(fā)生的各種耗費，稱為成本費用。成本費用包括企業(yè)在開發(fā)經營過程中發(fā)生的直接費用、間接費用、銷售費用、管理費用和財務費用等。直接費用和間接費用構成開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產品成本。企業(yè)銷售開發(fā)產品后，實現(xiàn)了經營收人，應該將為取得經營收人而發(fā)生的成本與之配比，以計算經營利潤，因此要進行經營成本的結轉。經營成本是指房地產開發(fā)企業(yè)由于對外轉讓、銷售、結算和出租開發(fā)產品等應結轉的成本。為了核算企業(yè)對外轉讓、銷售、結算和出租產品應結轉的經營成本，應設置“經營成本”賬戶。該賬戶的借方登記本期對外轉讓、銷售和結算開發(fā)產品的實際成本，貸方登記期末結轉到“本年利潤”賬戶的經營成本。期末結轉后，該賬戶應無余額?！敖洜I成本”賬戶應按照經營成本的種類，類設置明細賬，如“土地轉讓成本”、“商品房銷售成本”、“配套設施銷售成本”、“代建工程結算成本”、“出租產品經營成本”等。 房地產開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)經營收入以后．應按照本期轉讓、銷售開發(fā)產品的數量、開發(fā)產品實際發(fā)生的成本．將經營成本由“開發(fā)產品”賬戶轉入“經營成本”賬戶。結轉時的會計分錄為： 借：經營成本 貸：開發(fā)產品 采用分期收款結算方式銷售產品時，應根據銷售合同規(guī)定的收款時間確認經營收人．同時相應地結轉與經營收入相關聯(lián)的經營成本。結轉時，應將經營成本由“分期收款開發(fā)產品”賬戶轉入“經營成本”賬戶。結轉時的會計分錄為： 借：經營成本 貸：分期收款開發(fā)產品 房地產開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產品的成本，應根據耐用年限計提攤銷額．企業(yè)按月計提出租產品攤銷時，應作如下會計分錄： 借：經營成本 貸：出租開發(fā)產品一出租產品攤銷 出租開發(fā)產品發(fā)生的修理費用，也在“經營成本”賬戶核算。在租賃期間發(fā)生的數額不大的修理支出，可直接記入“經營成本”賬戶，會計分錄為； 借：經營成本 貸：銀行存款等 對于數額較大的修理支出．為了均衡成本負擔．可以先記人“待攤費用”賬戶，然后分期轉入“經營成本”賬戶。三、經營稅金及附加的結轉 房地產開發(fā)企業(yè)在轉讓、銷售和出租開發(fā)產品取得經營收入時，按照稅法的規(guī)定，要繳納相應的經營稅金及附加。房地產開發(fā)企業(yè)的經營稅金及附加包括：營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。營業(yè)稅金及附加是企業(yè)經營收入的一個抵減項目。 按照稅法規(guī)定，營業(yè)稅以營業(yè)收入作為計稅依據。營業(yè)稅的計算公式為： 應納營業(yè)稅＝經營收入規(guī)定稅率 城市維護建設稅是以應繳納的營業(yè)稅的稅額為計稅依據繳納的一種稅。城市維護建設稅的計算公式為： 應納城市維護建設稅＝應納營業(yè)稅規(guī)定稅率 教育費附加是以應繳納的營業(yè)稅的稅額為計稅依據繳納的一種附加費。教育費附加的計算公式為： 應納教育費附加＝應納營業(yè)稅規(guī)定費率 為了核算企業(yè)由經營收入負擔的經營稅金及附加，應設置“經營稅金及附加”賬戶，該賬戶借方登記應由本期經營收入負擔的經營稅金及附加，貸方登記期末轉入“本年利潤”賬戶的數額，月末結轉后，該賬戶應無余額。 月份終了，企業(yè)按照規(guī)定計算出應由當期經營收入負擔的經營稅金及附加時，借記“經營稅金及附加”賬戶，貸記“應交稅金”、“其他應交款”賬戶。 例lO一1l天地房地產開發(fā)公司開發(fā)完成土地10 000平方米，每平方米售價600元，每平方米成本450元，上述土地有償轉讓給世紀公司。雙方簽訂了有償轉讓的協(xié)議，按照協(xié)議規(guī)定，世紀公司應繳納訂金3 000 000元，其余款項在土地移交時結清。有關的會計分錄如下：(1)收到轉讓土地訂金時：借：銀行存款 3000000貸：預收賬款――世紀公司 3 000 000(2)將土地移交給世紀公司時： 借：預收賬款——世紀公司 3 000 000 銀行存款 3 000 000 貸：經營收人——土地轉讓收入 6 000 000 (3)同時，結轉經營成本4 500 000元。 借：經營成本 4 500 000 貸：開發(fā)產品——土地 4 500 000 (4)按照稅法規(guī)定，該項業(yè)務應按照3％納稅率繳納營業(yè)稅，按營業(yè)稅額的7％繳納城市維護建設稅，按照營業(yè)稅的1％繳納教育費附加。 各項稅額的計算如下： 營業(yè)稅＝6 000 000 3％＝180 000(元) 城市維護建設稅＝180000 7％＝12 600(元) 教育費附加＝180 0001％＝1 800(元) 應繳各項稅金的會計分錄為： 借：經營稅金及附加 194 400 貸：應交稅金——應交營業(yè)稅 180 000 ——應交城市維護建設稅 12 600 其他應交款 1 800 第三節(jié) 房地產開發(fā)企業(yè)出租經營收入的核算房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地和房屋，除了銷售和轉讓外，還可以對外進行商業(yè)性出租，獲得土地和房屋租金收人。 對于出租的土地和房屋，應在出租合同或出租協(xié)議規(guī)定日期收取租金時，作為經營收人的實現(xiàn)；如果出租合同或出租協(xié)議規(guī)定的日期已到，租用方未付租金的，仍應視為經營收入實現(xiàn)。收入實現(xiàn)時，借記“銀行存款”或“應收賬款”賬戶，貸記“經營收入”賬戶。 企業(yè)用于出租經營的土地和房屋，在簽訂出租合同或出租協(xié)議后，應將土地和房屋的實際成本，由“開發(fā)產品”賬戶轉入“出租開發(fā)產品”賬戶，出租開發(fā)產品實際成本，應按照使用期限分期平均攤人經營成本。 例10—12天地房地產開發(fā)公司開發(fā)建成的房屋，對外出租，與承租人簽訂出租合同，按合同規(guī)定，出租房每月租金收入20 000元，出租房的實際開發(fā)成本為800 000元。 (1)根據出租合同，將出租房的實際開發(fā)成本800 000元轉賬，根據有關憑證，作會計分錄如下： 借：出租開發(fā)產品800 000 貸：開發(fā)產品800 000 (2)天地房地產公司收到本期出租房的租金20 000元，款項存人銀行，根據有關憑證，作會計分錄如下： 借：銀行存款 20 000 貸：經營收人——出租產品租金收入 20 000 (3)天地房地產公司按O．3％的攤銷率，攤銷出租房屋的成本。 本月應攤銷金額＝800 000 0．3％＝2 400(元) 作會計分錄如下： 借：經營成本 2 400 貸：出租開發(fā)產品 2 400 (4)天地房地產公司按照出租合同日期，應向承租人收取租金20 000元，合同日期已過，承租人尚未付款，根據有關憑證，作會計分錄如下： 借：應收賬款 20 000 貸：經營收入 20 000 同時： 借：經營成本 2 400 貸：出租開發(fā)產品 2 400 (5)天地房地產公司出租房發(fā)生維修費用5 000元，以銀行存款支付。根據有關憑證，作會計分錄如下： 借：經營成本160
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