【文章內(nèi)容簡介】 相結(jié)合方式下的涉稅處理 該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。案例：濟南*公司與濟南*國有開發(fā)企業(yè)、拆遷辦舊城改造，拆遷人為濟南*公司，被拆遷人為單位及百姓，濟南*公司為控制濟南*國有開發(fā)企業(yè)，土地全部掛牌，是否應(yīng)該納營業(yè)稅，答案是肯定的。如果仍然是小產(chǎn)權(quán)，還有余地。其簽訂的產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議為2650元/平方米，由于逾期3年為能建完回遷房，稅務(wù)部門可以按照房地產(chǎn)開發(fā)成本（1＋成本利潤率）247。（1－營業(yè)稅稅率）核定價格，而不是2650了。關(guān)于是否要交所得稅，這還得從06年國稅局一次查賬說起，中午吃飯，專管員提出，這個項目拆遷安置部分視同收入，要繳所得稅，財務(wù)經(jīng)理說你這不讓人家活了，我當時開玩笑說，我們有一萬個理由不繳所得稅；07年省國地稅局準備到這家公司檢查，2次被這家公司以各種理由推出，鬧到國家稅務(wù)總局，董事長很重視，要求公司財務(wù)總監(jiān)與負責人研究，并親自到濟南聽取匯報，我參加了，當問到已經(jīng)安置的7萬平方米所得稅有什么問題時，財務(wù)經(jīng)理答到，我們應(yīng)該繳納6000萬元所得稅，董事長說了一句，像你們（指與財務(wù)總監(jiān)）這樣干會計，我們企業(yè)都好關(guān)門了；我解釋說，如果國稅局認為我們有收入，同時他們還應(yīng)當認定相同的成本，因此，不存在繳稅問題，董事長說在青島，稅務(wù)局副局長就是這樣答復的。根據(jù)國家規(guī)定，對于個人的安置房，可以按照產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議計算，記入開發(fā)成本，對于單位的安置房，應(yīng)從被安置單位取得發(fā)票。十三，與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個特殊問題（一）“還本銷售”業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題：國稅函［1995］156號：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業(yè)稅時，一律不得減除還本支出。（二）如何界定銷售退回與售后回購區(qū)別在于：銷售時合同是如何簽訂的。（三）青苗補償費征稅問題：《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號）遼寧省地方稅務(wù)局：　　你局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》(遼地稅個[1996]311號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復如下：　　一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)━━其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。　　二、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。（四）陵墓、墓地征稅問題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動產(chǎn)征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。財稅［2001］117號：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定，對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。 十四、甲供材營業(yè)稅。網(wǎng)上很多人交流，工程造價扣除甲供材開發(fā)票少繳營業(yè)稅，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例，納稅人從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應(yīng)包括工程所用原材料及其他物資和動力的價款在內(nèi)，設(shè)備不繳營業(yè)稅。因此甲供材是繳稅的。濟南初，省地稅局再次下發(fā)文件，我看過，其做法是參照江蘇省地稅局，實行雙控，不僅要求建設(shè)單位，同時要求施工單位同步填寫。甲供材營業(yè)稅最終由甲方承擔。 我的一個朋友在銀川一房地產(chǎn)公司任財務(wù)總監(jiān)，他講過這樣一個故事：在建售樓處時與施工單位發(fā)生矛盾，這家單位不干了，公司覺得沒有多少工程量，就找了幾個建筑工，自己供料，甲供材無法通過施工方繳稅，結(jié)果被地稅局查了。今年濟南地稅局已經(jīng)不讓進成本，國稅局不是很清楚，近期國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于進一步加強國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局稽查工作協(xié)作的意見》國稅函〔2008〕741號，信息要求共享，估計今后通不過。第二　土地增值稅政策分析及籌劃一、征收方式：先預交后清算。二、征收對象：最基本的核算單位（項目）。三、征收范圍：不動產(chǎn)、土地使用權(quán)（轉(zhuǎn)讓）出讓不等于轉(zhuǎn)讓：土地使用權(quán)出讓不交營業(yè)稅、土地增值稅。四、計算方法：（一）收入額（二）扣除項目土地價款開發(fā)成本（注意：要扣除計入開發(fā)成本的土地價款）開發(fā)費用：營業(yè)費用、管理費用、財務(wù)費用。注意：實際扣除時，按下列公式：(1)（土地價款＋開發(fā)成本）*5%(以下)+財務(wù)費用(2)(土地價款+開發(fā)成本)*10%(以下)財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之五計算扣除。財務(wù)費用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的百分之十計算扣除。稅金：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加和經(jīng)省以上人民政府批準征收的規(guī)費、基金，也可視同稅金予以扣除。加扣：(土地價款+開發(fā)成本)*20%地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果是計入房價中向購買方一并收取的，在計算土地增值稅扣除項目金額時可予以扣除；如果未計入房價中，而在房價之外單獨收取的，在計算土地增值稅扣除項目金額時不得扣除。(三)增值額=收入額扣除額房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，凡單獨轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分攤其相應(yīng)扣除項目金額；凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計算分攤其相應(yīng)扣除項目金額。(四)增值率=增值額/扣除額(五)確定稅率：超率累進稅率級距（增值率）　稅率　　扣除率50%以下　　　　 30%　　 050%－100%　　 40%　　 5%100%－200% 50%　　15%200%以上　　　 60%　　35%（六）計算公式：應(yīng)納土地增值稅額＝增值額*稅率－扣除額*扣除率（七）會計處理：借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交土地增值稅五、稅收優(yōu)惠 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。山東濟南市享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準即：、單套建筑面積在144平方米以下、。六、稅收籌劃案例分析：臨界點法。一般情況下，小區(qū)既包含普通住宅，又包含非普通住宅，稅法規(guī)定，若能夠分別核算，普通住宅用房，增值率在20%以下的，免征土地增值稅。因此，需要一個比較，計算不同情況下納稅，金額另一個原因，土地增值稅按照超率累進稅率，有稅率差。核算技巧。(1)盡量記入開發(fā)間接費；（2）通過決算，突出非普通住宅的成本。（3）對可能歸集的配套等記入非普通住宅。如網(wǎng)點，一般情況配套標準高，可以直接歸集成本。（4）如果建房過程中借用了大量資金，利息費用很多，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)則應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，此時應(yīng)盡量提供金融機構(gòu)貸款的證明。如果建房過程中借款很少，利息費用很低，則可不計算應(yīng)分攤的利息支出，這樣可以多扣除費用，減低稅負。分立籌劃 。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，決定土地增值稅應(yīng)納稅額的大小是由經(jīng)營收入額、稅法規(guī)定扣除項目金額（以下簡稱扣除額）和稅率三元素構(gòu)成的。由于在選擇稅率上是以前兩者的差額，即增值額為依據(jù)的。在收入一定的情況下，扣除額成了實體上承付應(yīng)納稅額大小的核心要素。但是，價格因素不能忽視，要把握好區(qū)域的銷售平均價格，不享受普通住宅用房增值率在20%以下的，免征土地增值稅的政策（房市不好時可能出現(xiàn)增值在20％以下，價格高于本地其他樓盤）。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取不同的銷售價格。　　第一種方案，銷售價格為每平方米1927元，扣除項目金額共計1606元，增值額為321元。％，未超過20％，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；　　第二種方案，銷售價格為每平方米2057元，扣除項目金額共計1613元，增值額為441元，％，超過20％，未超過50％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；　　第三種方案，銷售價格為每平方米2100元，，占扣除項目金額的30％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，營業(yè)利潤約為400元。采用第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠；采用第二種方案，單位價格增加130元，由于沒有優(yōu)惠，實現(xiàn)的營業(yè)利潤少于第一種方案；采用第三種方案，雖然實現(xiàn)了較高的營業(yè)利潤，但同時因為價格較高，需要承受激烈競爭所帶來的風險。如果價格繼續(xù)提高，必然導致市場競爭力減弱，商品房積壓增多，資金利用率降低，支付的貸款利息隨之增多，最終難以實現(xiàn)利潤最大化。另外，可以考慮簽訂兩份合同，一份購房合同，一份裝修合同，這樣僅就銷售合同繳土地增值稅。土地增值稅清算應(yīng)該在所得稅前，實際增加的利潤=少繳的土地增值稅*（1所得稅稅率）第三　房產(chǎn)稅、土地使用稅　　一、國稅發(fā)[2003]89號 　　對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題　　鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！　《㈥P(guān)于確定房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間問題　　（一）購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　。ǘ┵徶么媪糠?，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。　?。ㄈ┏鲎?、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　∪?、征收方式：　　從價計征：以房產(chǎn)余值作為計稅依據(jù)。計算公式：　　應(yīng)納稅額＝房屋原價*（1－30%）*%　　從租計征：　　應(yīng)納稅額＝租金收入*12%籌劃：可以以出租設(shè)備的名義，繳納5％營業(yè)稅。房地產(chǎn)企業(yè)往往只為業(yè)主辦理房產(chǎn)證，土地使用稅只有為業(yè)主辦理了土地證，否則必須繳納?！　∷摹⒍愂栈I劃案例分析　　核算技巧：　　稅法規(guī)定：獨立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價的一個部分，應(yīng)當并入原價計征房產(chǎn)稅。　　因此：鍋爐、圍墻、假山、道路、場地、綠化、魚池等均不征收房產(chǎn)稅?！　￡P(guān)于土地使用權(quán)的核算：企業(yè)會計制度第47條規(guī)定，首先作無形資產(chǎn)處理，然后分期攤銷，開發(fā)商品房時，一次將土地使用權(quán)的賬面（攤余）價值結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本”、“在建工程”?！　∽⒁猓翰唤Y(jié)轉(zhuǎn)屬于“會計差錯”。按照房屋實際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。　　關(guān)于房屋裝修費的核算問題　　外商投資企業(yè)：房屋沒有投入使用前發(fā)生的裝修費，必須并入房屋原價；投入使用后發(fā)生的裝修費，作為“長期待攤費用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷?！　?nèi)資企業(yè)：如果固定資產(chǎn)的折舊尚未提足，裝修費用必須增加固定資產(chǎn)原價；如果折舊已經(jīng)提足，那么裝修費用作為“長期待攤費用”在不短于五年的期限內(nèi)分期攤銷?！　》慨a(chǎn)評估：按評估以后的原價計算繳納房產(chǎn)稅。第四　印花稅一、房地產(chǎn)企業(yè)書立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。二、征稅范圍、稅率和計稅依據(jù) 購銷合同。按購銷金額的萬分之三計算繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與個人訂立的購房合同，暫免貼花。 加工承攬合同。按加工或承攬收入的萬分之五計算繳納。 建設(shè)工程勘察設(shè)計合同。按收取費用的萬分之五計算繳納。 建筑安裝工程承包合同。按承包金額的萬分之三計算繳納。 財產(chǎn)租賃合同。按租賃金額的千分之一計算繳納。 貨物運輸合同。按運輸費用的萬分之五計算繳納。 倉儲保管合同。按倉儲保管費用的千分之一計算繳納。 借款合同。按借款金額的萬分之零點五計算繳納。 財產(chǎn)保險合同。按取得的保險費收入的千分之一計算繳納。 技術(shù)合同。按所載金額的萬分之三計算繳納。 1產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。以所載金額為計稅依據(jù)，稅率為萬分之五。 1營業(yè)賬簿。記載資金的賬簿。以“實收資本”與“資本公積”的合計金額為計稅依據(jù)，稅率萬分之五；其他營業(yè)賬簿，按件貼花五元。 1權(quán)利、許可證照。按件貼花五元。應(yīng)納稅額不足一角的，免納印花稅?！　?yīng)納稅額在一角以上的，其稅額尾數(shù)不滿五分的不計，滿五分的按一角計算繳納。　房產(chǎn)開發(fā)公司與消費者簽訂的售房合同，按“購銷合同”，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”，適用稅率為萬分之三。下列憑證免納印花稅：（一）已繳納印化稅的憑證的副本或者抄本；　?。ǘ┴敭a(chǎn)所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據(jù)；　?。ㄈ┙?jīng)財政部批準免稅的其他憑證。07年6月前簽訂的售房合同我省免征，自7月份開征。注意：印花稅處罰最高按照30倍。印花稅是企業(yè)繳納的第一個稅，注冊時按照資金總額萬分之五貼花，印花稅不退稅。第五　個人所得稅一、工資薪金所得　　國稅發(fā)［1996］107號：關(guān)于試行年薪制企業(yè)經(jīng)營者，允許按下列方法計算個人所得稅。　　應(yīng)納稅額＝｛［（基本工資12＋年終效益工資）／12－1000］稅率－速算扣除數(shù)｝12－預交稅款　　國稅發(fā)［1996］206號：數(shù)月獎金、年終加薪在一個月發(fā)放，要單獨作為一個月的所得，計算繳納個人所得稅?！　±纾簭埥?jīng)理于2003年元月份取得本月工資獎金3000元，同時領(lǐng)取年終獎（全年獎金）150000元，應(yīng)納稅額計算如下：　　（3000－800）*15%125=125元　　150000*45%15375=52125元　　合計：52250元。　　工資薪金所得的稅前扣除項目：　　基本養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、職工失業(yè)險、住房公積金、符合稅法規(guī)定的差旅費津貼、誤餐補助?！　挝惶婀蛦T承擔全部或部分個人所得稅計算問題（