【正文】 營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。（３）．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。稅務(wù)處理：乙方按9000萬元全額繳納5%。此外，甲方出資金，乙方(房屋開發(fā)公司)出土地合作建房。但根據(jù)國稅發(fā)［2000］118號文件規(guī)定，評估確認(rèn)價(jià)高于土地賬面價(jià)值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。目前，濟(jì)南一大型房地產(chǎn)公司與幾家房地產(chǎn)公司合作開發(fā)，合同中明確，甲方按照固定價(jià)款收取樓面地價(jià)幾個億，合作合同基本與2003年簽訂，而稅法早已明確，說明稅收籌劃工作在房地產(chǎn)企業(yè)是個很薄弱的環(huán)節(jié)。據(jù)說青島中房物業(yè)公司在青島孤山與人以同樣方式合作屬于炒樓花。十一、改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅。對納稅人銷售1998年6月30日以前建成的別墅、度假村等高消費(fèi)性的空置商品房，自2001年1月1日起恢復(fù)征收營業(yè)稅、契稅。這次（08年7月）我與省地稅稽查局討論時，他們剛開始認(rèn)定*公司開發(fā)的小區(qū)是高檔小區(qū)，我說這方面有文件，同時具備3個條件，容積率、面積、銷售價(jià)格，他們同意，只要建委或其他部門有文件，稅務(wù)部門就參考。關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠。 拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級以上人民政府對外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？：粵地稅函［1999］295號：經(jīng)請示國家稅務(wù)總局：不征。 　?。?）產(chǎn)權(quán)調(diào)換： 　　拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。 　?。?）產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合： 　　以上不同的補(bǔ)償方式下，開發(fā)企業(yè)將涉及不同的稅務(wù)處理及稅收成本?！?該文件雖然文件針對的是外資企業(yè)，但由于內(nèi)外資企業(yè)在營業(yè)稅政策上適用的一致性，此政策同樣適用內(nèi)資企業(yè)。　?。ǘ┩恋卦鲋刀?　　國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 　　按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 　　由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 　　結(jié)合以上規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在交付開發(fā)產(chǎn)品時，分解為按市場公允價(jià)值銷售該項(xiàng)目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品和購入存貨兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將購入存貨的價(jià)值計(jì)入該項(xiàng)目的成本，該存貨的計(jì)稅成本即所換出的開發(fā)產(chǎn)品的市場公允價(jià)值。 　　上述規(guī)定中公允價(jià)值的確定建議借鑒國稅發(fā)[2006]31號文件的方法和順序。 　　三、產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價(jià)補(bǔ)償相結(jié)合方式下的涉稅處理 該方式為上述兩種方式的結(jié)合，可參照上述政策具體把握。（1－營業(yè)稅稅率）核定價(jià)格，而不是2650了。（二）如何界定銷售退回與售后回購區(qū)別在于：銷售時合同是如何簽訂的。（四）陵墓、墓地征稅問題轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動產(chǎn)征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。因此甲供材是繳稅的。今年濟(jì)南地稅局已經(jīng)不讓進(jìn)成本，國稅局不是很清楚，近期國家稅務(wù)總局下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局稽查工作協(xié)作的意見》國稅函〔2008〕741號，信息要求共享，估計(jì)今后通不過。四、計(jì)算方法：（一）收入額（二）扣除項(xiàng)目土地價(jià)款開發(fā)成本（注意：要扣除計(jì)入開發(fā)成本的土地價(jià)款）開發(fā)費(fèi)用：營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅金：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。(四)增值率=增值額/扣除額(五)確定稅率：超率累進(jìn)稅率級距（增值率）　稅率　　扣除率50%以下　　　　 30%　　 050%－100%　　 40%　　 5%100%－200% 50%　　15%200%以上　　　六、稅收籌劃案例分析：臨界點(diǎn)法。(1)盡量記入開發(fā)間接費(fèi)；（2）通過決算，突出非普通住宅的成本。如果建房過程中借款很少，利息費(fèi)用很低，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С?，這樣可以多扣除費(fèi)用，減低稅負(fù)。在收入一定的情況下，扣除額成了實(shí)體上承付應(yīng)納稅額大小的核心要素。％，未超過20％，不征收土地增值稅，營業(yè)利潤為321元；　　第二種方案，銷售價(jià)格為每平方米2057元，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)1613元，增值額為441元，％，超過20％，未超過50％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，應(yīng)繳土地增值稅133元，營業(yè)利潤為311元；　　第三種方案，銷售價(jià)格為每平方米2100元，占扣除項(xiàng)目金額的30％，應(yīng)征收土地增值稅，稅率為30％，營業(yè)利潤約為400元。土地增值稅清算應(yīng)該在所得稅前，實(shí)際增加的利潤=少繳的土地增值稅*（1所得稅稅率）第三　房產(chǎn)稅、土地使用稅　　一、國稅發(fā)[2003]89號 　　對房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策問題明確如下：　　一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房征免房產(chǎn)稅問題　　鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅?！　。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！　∷?、稅收籌劃案例分析　　核算技巧：　　稅法規(guī)定：獨(dú)立于房屋之外的建筑物不征房產(chǎn)稅；與房屋不可分割的附屬設(shè)施，屬于房屋原價(jià)的一個部分，應(yīng)當(dāng)并入原價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅。按照房屋實(shí)際占用的土地面積按比例結(jié)轉(zhuǎn)。第四　印花稅一、房地產(chǎn)企業(yè)書立、領(lǐng)受屬于征稅范圍內(nèi)所列憑證的，均應(yīng)繳納印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與個人訂立的購房合同，暫免貼花。 加工承攬合同。按租賃金額的千分之一計(jì)算繳納。 貨物運(yùn)輸合同。按取得的保險(xiǎn)費(fèi)收入的千分之一計(jì)算繳納。 技術(shù)合同。以“實(shí)收資本”與“資本公積”的合計(jì)金額為計(jì)稅依據(jù)，稅率萬分之五；其他營業(yè)賬簿，按件貼花五元。 1權(quán)利、許可證照。　房產(chǎn)開發(fā)公司與消費(fèi)者簽訂的售房合同，按“購銷合同”，而不是“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”，適用稅率為萬分之三。印花稅是企業(yè)繳納的第一個稅，注冊時按照資金總額萬分之五貼花，印花稅不退稅。　　工資薪金所得的稅前扣除項(xiàng)目：　　基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、職工失業(yè)險(xiǎn)、住房公積金、符合稅法規(guī)定的差旅費(fèi)津貼、誤餐補(bǔ)助。個人所得稅稅率表一（工資、薪金所得適用）　　級數(shù)　　全月應(yīng)納稅所得額 　　　　稅率（％）　　1　　不超過500元的　　　　　　　　 5　　2　　超過500元至2000元的部分　　 　10　　3　　超過2000元至5000元的部分　　　15　　4　　超過5000元至20000元的部分 　　20　　5　　超過20000元至40000元的部分　　25　　6　　超過40000元至60000元的部分　　30　　7　　超過60000元至80000元的部分　　35　　8　　超過80000元至100000元的部分　 40　　9　　超過100000元的部分　　　　　　 45個人所得稅稅率表二（個體工商戶的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和對企事業(yè)單位的承包經(jīng)營、承租經(jīng)營所得適用）　　級數(shù) 全年應(yīng)納稅所得額 　　　　　　稅率（％）　　1 　　不超過5000元的 　　　　　　　　5　　2 　　超過5000元至10000元的部分　　　10　　3 　　超過10000元至30000元的部分　　 20　　4　　 超過30000元至50000元的部分　　 30　　5 　　超過50000元的部分　　　　　　　35　?。ㄗⅲ罕颈硭Q全年應(yīng)納稅所得額是指依照本法第六條的規(guī)定，以每一納稅年度的收入總額，減除成本、費(fèi)用以及損失后的余額?！　∽⒁猓海ㄒ唬⒈仨毴〉冒l(fā)票；　　 （二）、注意加成征收：　　所得額　　　稅率　　速算扣除數(shù)　　20000以下　 20%　　0　　20000－50000 　30%　2000　　50000以上　　 40%　　7000　 ?。ㄈ?、單位代替?zhèn)€人開票，開票金額注意換算?！　惏l(fā)［2000］60：集體企業(yè)改組時，個人取得的量化資產(chǎn)，不征稅。　四、個稅籌劃－－包干獎金通過合理的費(fèi)用報(bào)銷，減少納稅額。 　　　　應(yīng)交稅金－個稅 3475　　(20000800)*20%375=3475許多財(cái)務(wù)人員不注意做賬的技巧，如濟(jì)南*公司兩個股東，公司為他們裝修了房子，從工程人員申請裝修工程款到財(cái)務(wù)入賬，摘要全是為董事裝修，另一股東報(bào)銷幾萬元的服裝；青島一聯(lián)建單位就更是有過之而無不及至，老板常年主澳洲，3年累計(jì)個人報(bào)銷80多萬元。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。 、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。 ２．開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。 ３．開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。 （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：在年度納稅申報(bào)時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。 上述差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。 （四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：?。?）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報(bào)和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。 開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：（一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。 （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價(jià)值確定；開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報(bào)廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價(jià)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。 6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計(jì)稅成本，不得提前或滯后。開發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)應(yīng)付費(fèi)用，可以憑合法憑證計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本或進(jìn)行稅前扣除，其預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除。 。　?。?）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。售房部（接待處）、樣板房的裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。 9．保證金。　　11．利息。　　12．土地閑置費(fèi)。成本對象在建造過程中如單項(xiàng)或單位工程發(fā)生報(bào)廢和毀損，減去殘料價(jià)值和過失人或保險(xiǎn)公司賠償后的凈損失，計(jì)入繼續(xù)施工的工程成本；如成本對象整體報(bào)廢或毀損，其凈損失可作為財(cái)產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。　?。ǘ╅_發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范,同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。 、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)賬簿的； ，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；　　，又無正當(dāng)理由的。　　本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)〔2003〕83號）同時廢止。當(dāng)期應(yīng)納稅額，按以下公式計(jì)算:　　　　應(yīng)納　應(yīng)納稅　適用　 已售房產(chǎn)已　　當(dāng)期預(yù)征　　　?。健　　　　。　　　　　。　《愵~　所得額　稅率　預(yù)征的所得稅　　所得稅　　　　二、企業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)的，其取得的預(yù)收款，應(yīng)按《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營征收所得稅有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[1995]153號)的規(guī)定，預(yù)征企業(yè)所得稅?！　?二)采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)根據(jù)當(dāng)期銷售面積以及可售單位工程成本費(fèi)用，確定當(dāng)期成本費(fèi)用?！　×⑵髽I(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時進(jìn)行預(yù)提?！　∑髽I(yè)采取先租賃后又售出房地產(chǎn)的，原在租賃期間實(shí)際已經(jīng)計(jì)提的房屋折舊，不得在售出時再作為成本、費(fèi)用扣除