房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入和稅費(fèi)估算(編輯修改稿)
2025-09-03 11:22 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 銷售收入 1． 1 1． 2 1． 3 可銷售面積（平方米） 單位售價(jià)（元 /平方米） 銷售比例（ %） 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 … 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 租金收入 1． 1 1． 2 1． 3 可出租面積（平方米） 單位租金（元 /平方米） 出租率（ %） 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 … 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 3 凈轉(zhuǎn)售收入 3． 1 3． 2 3． 3 轉(zhuǎn)售價(jià)格 轉(zhuǎn)售成本 轉(zhuǎn)售稅金 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 … N 1 自營(yíng)收入 1． 1 1． 2 1． 3 商業(yè) 服務(wù)業(yè) 其他 2 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2． 1 2． 2 2． 3 … 營(yíng)業(yè)稅 城市維護(hù)建設(shè)稅 教育費(fèi)附加 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬元 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 是指分析評(píng)價(jià)人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本程序 包括： ①搜集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料；②編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表；③財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)；④進(jìn)行不確定性分析；⑤財(cái)務(wù)分析結(jié)論。 ?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重點(diǎn) 是基本財(cái)務(wù)報(bào)表的編制和財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。 財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 ?財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 主要有現(xiàn)金流量表、資金來源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債表。 ?財(cái)務(wù)分析的基本原理 就是從基本報(bào)表中取得數(shù)據(jù)，計(jì)算財(cái)務(wù)分析的各項(xiàng)指標(biāo)，然后與基本參數(shù)作比較。 注意：各種基本報(bào)表之間存在的密切聯(lián)系 財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 財(cái)務(wù)分析指標(biāo)根據(jù)出現(xiàn)時(shí)代的不同，劃分為 傳統(tǒng)財(cái)務(wù) 分析指標(biāo) 和 現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo) ，目前最常使用的是現(xiàn)代財(cái) 務(wù)指標(biāo)。 （ 1） 傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 主要包括收益乘數(shù)、財(cái)務(wù)比率、 盈利能力指標(biāo)、回收期指標(biāo)。 傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖 現(xiàn)代財(cái)務(wù)分析指標(biāo)構(gòu)成圖 （ 2） 現(xiàn)代的財(cái)務(wù)分析指標(biāo) 包括：靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)。 ?財(cái)務(wù)分析指標(biāo)和基本報(bào)表的關(guān)系： 167。 不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析 不確定性分析 ?不確定性分析 主要是分析開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估中所選變量的估計(jì)值與實(shí)際情況發(fā)生差異時(shí)，該項(xiàng)目盈利能力發(fā)生的變化或變化的程度。 ?不確定性分析主要有 臨界點(diǎn)分析 和 敏感性分析 兩種分析方法。 （ 1） 臨界點(diǎn)分析 ? 臨界點(diǎn)分析又稱之為 盈虧平衡分析 ， 是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下 ， 研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本 、 產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法 。 ? 對(duì)于投資項(xiàng)目而言 ， 隨著產(chǎn)銷量的變化 ， 盈利與虧損之間一 般至少有 一個(gè)轉(zhuǎn)折 點(diǎn) ， 即 盈 虧平衡點(diǎn) (Break Even Point,BEP)。 在這一點(diǎn)上 ， 銷售收入與總成本費(fèi)用相等 ， 既不虧損也不盈利 。 臨界點(diǎn)分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn) 。 ?臨界點(diǎn)分析的數(shù)學(xué)模型 是： Z=PQ（ 1－ r）－ CVQ－ CF 式中： Z為利潤(rùn)； P為單價(jià)； Q為產(chǎn)（銷）量； r為銷售稅率； Cv 為單位變動(dòng) 成本； CF 為固定成本。 ?將銷量、成本、利潤(rùn)之間的關(guān)系反映在直角坐標(biāo)系中， 即形成臨界點(diǎn)分析的圖解： 收入成本 0 虧損區(qū) Q0 產(chǎn)量 Q E S 盈利區(qū) C CV CF 注： C為總成本； CV為可變動(dòng)成本； CF為固定成本； S為銷售收入； Q為產(chǎn)（銷）量 （ 2） 敏感性分析 ?敏感性分析 是指從眾多不確定性因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析、測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析的方法。 ?敏感性分析的一般步驟 是： ?確定影響因素 ?確定分析指標(biāo) ?敏感性分析計(jì)算 ?敏感性分析包括 單變量敏感性分析 和 多變量敏感性分析 ，單變量敏感性分析是敏感性分析最基本的方法。 下面是某項(xiàng)目的 單變量敏感性分析表和分析圖 ，依次設(shè)定售價(jià)、單位變動(dòng)成本、固定成本和銷量單方變動(dòng)的情況下，計(jì)算該項(xiàng)目的利潤(rùn)額，據(jù)此判斷各變量對(duì)項(xiàng)目整
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