房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi)分析與講解(編輯修改稿)
2025-01-24 22:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0。2023年 8月 11日，為激活二手房市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，武漢市將二手房契稅由原來的 2%降低到 1%。調(diào)低后，二手房交易量上升了不少。2023年 3月 1日，契稅恢復(fù)到以前的標(biāo)準(zhǔn)，按房屋評估價的 2%收取。26RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅二、印花稅 第二條 下列憑證為應(yīng)納稅憑證： （一）購銷、加工承攬、建設(shè)工程承包、財產(chǎn)租賃、貨物運(yùn)輸、倉儲保管、借款、財產(chǎn)保險、技術(shù)合同或者具有合同性質(zhì)的憑證； （二）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)； （三）營業(yè)帳?。? （四）權(quán)利、許可證照； （五）經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。 —— 中華人民共和國印花稅暫行條例1988年 6月 24日，國務(wù)院 27RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅二、印花稅 稅率：分為比例稅率和定額稅率。 房地產(chǎn)銷售合同 的稅率為 3‰ 。 房屋租賃合同 為 1‰ ，稅額不足 1元，按照 1元納稅。 銀行借款合同 為 ‰ 。房屋保險合同 為保險費(fèi)的 1 ‰ 。 房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用證每件 5元。 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 按照所載金額的 ‰ 納稅。 28RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅三、耕地占用稅 耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。 占用菜地、魚塘、園地（包括苗圃、花圃、茶園、果園、桑園）和其他種植經(jīng)濟(jì)林木的土地和其他農(nóng)業(yè)用地建房和從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)，應(yīng)視為占用耕地。占用的土地在被占用前三年內(nèi)曾用于種植農(nóng)作物，亦視為占用耕地。 占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)按本辦法的規(guī)定繳納耕占用稅。29RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅耕地占用稅按下列標(biāo)準(zhǔn)征收：（一）江岸、江漢、硚口、武昌、漢陽、青山區(qū)每平方米10元；（二）洪山區(qū)除花山、九峰、左嶺三個鄉(xiāng)鎮(zhèn)每平方米 5元外，其它地區(qū)每平方米 10元；（三）東西湖區(qū)每平方米 7元；（四）漢南區(qū)每平方米 6元；（五）武昌、漢陽、黃陂、新洲縣每平方米 5元。武昌、漢陽、黃陂、新洲縣可以根據(jù)上列耕地占用稅征收標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)農(nóng)村差別，擬訂鄉(xiāng)鎮(zhèn)適用的征稅標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)市財政局批準(zhǔn)后實(shí)施?！?武漢市耕地占用稅實(shí)施辦法 》 武政 [1987]98號 30RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅四、土地增值稅第二條 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅（ LandAppreciationTax）。—— 中華人民共和國土地增值稅暫行條例1993年 12月 13日，國務(wù)院31RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅四、土地增值稅 增值額 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入－規(guī)定扣除項(xiàng)目金額 計算增值額的扣除項(xiàng)目 (一 )取得土地使用權(quán)所支付的金額； (二 )開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； (三 )新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格； (四 )與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； (五 )財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。32RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅四、土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率 增值額 未超過 扣除項(xiàng)目金額 50%的部分，稅率為 30%。 增值額 超過 扣除項(xiàng)目金額 50%、未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%。 增值額 超過 扣除項(xiàng)目金額 100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為 50%。 增值額 超過 扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%。33RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅四、土地增值稅 免征 有下列情形之一的，免征土地增值稅： (一 )納稅人建造 普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 20% 的； (二 )因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。武漢市普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 單套建筑面積售價低于 5500元 /平方米或單套銷售總價低于 70萬元的商品住房。高級公寓、別墅、聯(lián)體別墅、度假村村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。 2023年 3月 1日起執(zhí)行，每 2年一定。 34RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅四、土地增值稅 征收方式 一般采取兩種征收方式： （ 1）對舊房及建筑物，采取在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收土地增值稅的方式。 （ 2）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，實(shí)行先預(yù)征，后結(jié)算稅款，多退少補(bǔ)的征收方式。35RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅 對從事房地產(chǎn)開發(fā)一律實(shí)行預(yù)征土地增值稅，納稅人取得預(yù)售房款收入的，按月申報繳納稅款，等項(xiàng)目完工決算后，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請結(jié)算，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行清算應(yīng)繳稅款，多退少補(bǔ)。具體預(yù)征比例為： (1)納稅人預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 ％； (2)納稅人預(yù)售其他商品房，包括賓館、飯店、辦公寫字樓及非預(yù)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、高級公寓等，預(yù)征率為 2％； (3)單純土地轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為 3％； (4)對非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的，預(yù)征率為 2％。 預(yù)征土地增值稅 =預(yù)售收入 適用預(yù)征率 武漢市36RealEstateDevelopment第三節(jié) 行為、目的稅五、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 目前未征37RealEstateDevelopment第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 （ 1988年 9月 27日中華人民共和國國務(wù)院令第 17號發(fā)布，根據(jù)2023年 12月 31日《國務(wù)院關(guān)于修改 中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例 的決定》修訂） 38RealEstateDevelopment第四節(jié) 資源、財產(chǎn)稅一、城鎮(zhèn)土地使用稅 目的
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