【正文】 記本期對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤”賬戶的經(jīng)營成本。直接費(fèi)用和間接費(fèi)用構(gòu)成開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。 　　　　　 156 800 借：經(jīng)營收人——商品房銷售收人 沖減的經(jīng)營收人＝2 000元／平方米 70平方米＝140 000元 借：應(yīng)收賬款——單位　　　　　490 000 (1)收到購房訂金時：經(jīng)雙方協(xié)商同意后，1套作為退回處理，其余4套商品房按全部價款的3％給予折讓。 在發(fā)生銷售退回與折讓、銷售折扣以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營收人可用下列公式表示：現(xiàn)金折扣對原來已經(jīng)確認(rèn)的經(jīng)營收入，由于買者付款時間提前而給予折扣．使原來確認(rèn)的經(jīng)營收人減少，因此應(yīng)將折扣部分從本期經(jīng)營收入中扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了鼓勵購買者多購買商品，在價格上要給購買者一定幅度的折扣．購買得越多，價格越便宜。 2．銷售折扣在調(diào)整時，不論是屬于本年度還是以前年度銷售的，均應(yīng)沖減本期的經(jīng)營收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售過程中，由于各種原因會發(fā)生銷售退回、銷售折讓和折扣，使經(jīng)營收入減少。 貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品 　　　　　　　　 借：應(yīng)收賬款　　　　800 000 (3)1 1月5日，按銷售合同規(guī)定應(yīng)收到買方商品房款800 000元．但款項尚未收到。 　　　　　800000貸：經(jīng)營收入　　　　　根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如下：根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如下：借：銀行存款　　　　　800 000 1800 000貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋 例10—9 在按合同規(guī)定的收款時間轉(zhuǎn)入收入時，借記“銀行存款”或“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了促進(jìn)銷售，可以采用分期收款銷售方式，對于土地和商品房采用賒銷和分期收款銷售方式的，應(yīng)在土地和商品房移交給買主后，按合同規(guī)定的收款時間分次轉(zhuǎn)入收入，在月末結(jié)轉(zhuǎn)與經(jīng)營收入相配比的經(jīng)營成本。 貸：應(yīng)收賬款——市政工程局根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如下： 3 000 000根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如下： 　　　 900 000根據(jù)有關(guān)憑證．作會計分錄如下：借：物資采購——鋼材 貸：預(yù)收賬款――市政工程局　　　　　　　　400 000 例l04天地房地產(chǎn)發(fā)公司接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定．期限力5個月，工程合同價款為280萬元．每月對方預(yù)付工程款400 000元。在代建工程(項目)開發(fā)中．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與委托單位之間發(fā)生的一些材料往來，可以按規(guī)定抵扣工程價款?；蛘吖こ毯贤瑑r值在100萬元以下的。 900 000 500 000 天地房地產(chǎn)開發(fā)公司商品房建設(shè)完工，驗(yàn)收合格，每平方米售價2000元。 例10一l如果預(yù)收款項小于成交金額，買方應(yīng)補(bǔ)足款項。企業(yè)如果有預(yù)收款項，應(yīng)將預(yù)收的購房訂金等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了核算對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品所取得的經(jīng)營收人，應(yīng)設(shè)立“經(jīng)營收人”賬戶。 4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)該在出租合同(或協(xié)議)規(guī)定日期收取租金時，作為收入實(shí)現(xiàn)；如果合同規(guī)定的日期已到，租用方未付租金時，仍視為經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。因此，采用分期收款方式銷售土地和商品房的，不應(yīng)在交貨時確認(rèn)全部的經(jīng)營收入，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的規(guī)定來分期確認(rèn)經(jīng)營收入的實(shí)現(xiàn)。按照企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在發(fā)出商品、提供勞務(wù)、同時收訖或者取得索取價款的憑據(jù)時，確認(rèn)經(jīng)營收入。 其他業(yè)務(wù)收入是指從事主營業(yè)務(wù)活動以外的其他業(yè)務(wù)活動所取得的收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要業(yè)務(wù)是從事土地開發(fā)、房屋開發(fā)、配套設(shè)施開發(fā)和代建工程開發(fā)等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入主要是房地產(chǎn)的經(jīng)營收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品的租金收人等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入，從經(jīng)營的業(yè)務(wù)內(nèi)容來區(qū)分，具體可分為三個類別：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售和結(jié)算收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收人、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建房和代建工程結(jié)算收入等；二是出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入，包括出租土地和房屋的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入、工業(yè)收入、商業(yè)收入、飲食服務(wù)業(yè)收入等；三是其他業(yè)務(wù)收入，包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算概述一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入的構(gòu)成在企業(yè)的經(jīng)營收入中，主營業(yè)務(wù)收入是主要部分，它直接影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入的確認(rèn)一般來說，經(jīng)營收入的確認(rèn)應(yīng)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，而不是以是否收到貨幣資金的收付實(shí)現(xiàn)制為基礎(chǔ)。例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于開發(fā)建設(shè)的周期長，投資的數(shù)額較大，在房屋建設(shè)過程中，一般采取預(yù)收購房訂金的形式，籌集資金，向購房單位或個人收取的這一部分購房訂金不能在取得款項時就確認(rèn)為是企業(yè)的經(jīng)營收入．因?yàn)?，向購房單位收取的預(yù)收款項，不符合確認(rèn)經(jīng)營收入的兩個基本條件，也不能反映合同的完成程度。 根據(jù)確認(rèn)經(jīng)營收入實(shí)現(xiàn)的兩個基本條件，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營收入的確認(rèn)分為以下幾種情況：但是采用這種銷售方式，由于收款期限長，應(yīng)收賬款的金額大，帶有很大的不確定因素，具有一定的風(fēng)險性。1．土地和商品房銷售收入的核算對于當(dāng)時收到款項的經(jīng)營收入，應(yīng)借記“銀行存款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”賬戶；對于尚未收到的款項，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證借記“應(yīng)收賬款”賬戶，貸記“經(jīng)營收入”賬戶。應(yīng)將其差額退給買方。 　　　　　 500 000 銀行存款 　　 1200 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品――房屋代建工程完工或竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照代建工程合同和工程價款的結(jié)算辦法，向委托單位進(jìn)行結(jié)算，取得代建工程結(jié)算收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)．并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，確認(rèn)經(jīng)營收人的實(shí)現(xiàn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的代建工程結(jié)算收入，包括代建工程的預(yù)算成本和計劃利潤，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算方式：接受委托單位的委托，代建工程(項目)全部建筑安裝期限在1年以內(nèi)的。接受委托單位的委托．代建工程(項日)當(dāng)年開工．半年不能完工的．應(yīng)按照工程的形象和講度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算的方式。 例lO－5天地房地產(chǎn)公司收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款為900 000元。 900 000 例10—6第5月天地房地產(chǎn)公司收到預(yù)付款時： 例10—7天地房地產(chǎn)公司代建的某項工程全部竣工，驗(yàn)收合格，按照合同規(guī)定，將代建工程賬單提交給市政工程局，工程全部價款為3 000 000元。 借：應(yīng)收賬款——市政工程局 例10－8天地房地產(chǎn)公司與市政工程局結(jié)清代建工程款，收取工程價款余額500 000元。借：預(yù)收賬款一一市政工程局 　　　　 1 600 000 　　18000001月5日根據(jù)銷售合同規(guī)定，收到買方交來的第一期房款800 000元，款項存人銀行。 貸：經(jīng)營收入——商品房銷售收入　　　　800 0003＝600 000)。 借：經(jīng)營成本——商品房銷售成本 600 000根據(jù)有關(guān)憑證．作會計分錄如下：借：銀行存款 800 000根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如下： 貸：經(jīng)營收人——商品房銷售收入　　　800 000根據(jù)有關(guān)憑證，作會計分錄如