【文章內容簡介】 20070822200707213..332007051920070318200608092..252006042802004102920020221數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行根據(jù)以上歷次利率調整數(shù)據(jù)可以，目前存貸款利率處于上下波動臨界值的中間位置附近，進入2012年以來，中國經(jīng)濟穩(wěn)中向好，經(jīng)濟增長處在合理區(qū)間。消費平穩(wěn)增長，投資增長較快，農業(yè)生形勢較好，工業(yè)結構調整逐步推進，消費價格漲幅和就業(yè)基本穩(wěn)定，所以近兩年存款準備金率和存貸款利率沒有調整。 （三）籌資渠道 中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2013年1~10月，，%，利用外資416億元，%，%，%，其中其他資金包括單位自有資金、定金及預收款。由于企業(yè)自籌資金和預收款大部分來自銀行貸款，所以銀行貸款仍是我國房地產(chǎn)企業(yè)的主要籌資渠道，并且由于2013年國內房地產(chǎn)貸款政策的松動，2013年銀行向房地產(chǎn)貸款總額較2012年有較大幅度的增加。 （四）企業(yè)內部因素 企業(yè)的內部因素包括企業(yè)的融資政策、資本結構及開發(fā)商信譽等，其中企業(yè)的融資政策包括融資數(shù)量的選擇、融資渠道的選擇、貸款期限結構的選擇：融資數(shù)量為企業(yè)根據(jù)自身經(jīng)營情況決定的所需借入資金的數(shù)量，融資渠道的選擇是企業(yè)根據(jù)融資難以程度以及借款利率的高低選擇適合的融資渠道，貸款期限結構選擇是指企業(yè)在長期貸款和短期短款、以及不同還款日期的貸款之間做出選擇，融資政策必須與企業(yè)的實際資金需求相匹配，否則將增加房地產(chǎn)企業(yè)的籌資風險。 企業(yè)的資本結構指企業(yè)的資產(chǎn)和負債比率，依據(jù)第二章的權衡理論，也即最優(yōu)資本結構理論，企業(yè)控制負債率使其資本結構達到最優(yōu)點時，抵稅收益減去拮據(jù)成本再減去代理成本取得最大值，企業(yè)價值也取得最大值，若企業(yè)不處在最優(yōu)資本結構臨界點，則需要對資本結構進行調整。開發(fā)商信譽程度是指企業(yè)在獲取借款渠道獲得的資信評分，隨著開發(fā)過程的進行，開發(fā)商可采用借貸、預售樓盤等融資手段進行滾動式開發(fā)，開發(fā)商的資信程度及其變化直接影響企業(yè)的再融資，也是項目的順利開展或者企業(yè)擴張進行資金獲取的重要保障。第2節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險及其影響因素 一、房地產(chǎn)企業(yè)投資風險房地產(chǎn)企業(yè)投資風險是指由于不確定因素的影響導致投資項目的實際收益率低于預期，或者投資失敗引致虧損或者影響企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的可能，影響企業(yè)盈利水平和償債能力的風險。投資是企業(yè)活動的關鍵步驟，房地產(chǎn)投資一般可分為投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經(jīng)營管理階段等階段，項目投資前期規(guī)劃的市場場調研和征地，投資中期的質量、進度、安全把控，投資后期的售后服務和物業(yè)管理等過程都存在一定的不確定因素。 房地產(chǎn)企業(yè)投資風險影響因素 （一）土地政策 土地價格占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)成本的一大部分，而土地政策影響著土地的供給進而影響土地的價格。2012年7月19日，為遏制某些城市出現(xiàn)的“地王”現(xiàn)象，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合發(fā)布《關于進一步嚴格房地產(chǎn)用地管理鞏固房地產(chǎn)市場調控成果的緊急通知》，指出房地產(chǎn)和土地市場出現(xiàn)了波動，市場運行不穩(wěn)定性增加，需堅持房地產(chǎn)市場調控不放松，加大住房用地供應力度，提高計劃完成率，繼續(xù)探索完善土地交易方式，嚴防高價地擾亂市場秩序。2012年9月6日，國土資源部發(fā)布《關于嚴格執(zhí)行土地使用標準大力促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各地嚴格執(zhí)行各類土地使用標準，加大審查力度，加強對標準執(zhí)行的監(jiān)督和評價。2013年2月20日，國務院常務會議中明確新“國五條”細則中的第三條提出，要增加普通商品住房及用地供應。確定總體目標，2013年住房用地供應總量原則上不低于過去五年平均實際供應量?？梢钥闯?，近幾年的土地政策以釋放加大土地供應信號，遏制低價瘋漲為主，目的在于遏制房價上漲。 （二）利率利率對投資風險的影響，是因為投資房地產(chǎn)開發(fā)到最后項目建成銷售一般需要幾年的時間，一方面投資者對未來收入的預期一般都是采用現(xiàn)有利率進行折現(xiàn)，估算收入凈現(xiàn)值，利率的提高會使得折現(xiàn)率提高，導致實際收入的降低，與預期的投資收益目標相偏離。 （三）通貨膨脹通貨膨脹風險也稱為購買力風險,一方面影響來自于貨幣貶值導致未來貨幣收入的購買力低于現(xiàn)在貨幣購買力的風險，由于房地產(chǎn)投資周期較長，通貨膨脹因素可能導致銷售所得收入低于預期收入，以固定價格合約與消費者簽訂的分期付款合約的實際收益顯著低于預期收益，使得投資利潤目標難以實現(xiàn)。通貨膨脹對房地產(chǎn)企業(yè)的另一種影響來自建筑原材料價格的上漲，部分建材的需求量大，價格的上漲會導致房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本的抬高。 （四）項目可行性研究項目可行性研究是在項目投資決策階段的重要工作，在投資決策階段，房地產(chǎn)企業(yè)要進行投資決策的可行性研究，對擬建投資項目進行全面的綜合技術經(jīng)濟分析，為投資者決策提供科學依據(jù)?？尚行匝芯恳话憧煞譃闄C會研究、初步可行性研究、技術經(jīng)濟可行性研究和經(jīng)濟評價。在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究是房地產(chǎn)投資最關鍵的一步，擁有極大的不確定性與機動性。由于房地產(chǎn)投資面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，投資者需要在城市規(guī)劃條例、政府政策法規(guī)等約束條件下，根據(jù)房地產(chǎn)市場的供求現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，確定投資項目的用途、規(guī)模、類型，并對開發(fā)成本、需求量、售價或租金等做出預測，對這些不確定因素做出概率性的估計，可行性研究的分析不準確或者獲取的信息不全面將增加房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險。 （五）工期控制 投資者的工期控制目標是盡量縮短工期，縮短工期可以縮短各風險敞口的暴露時間，也可以加速項目進程進入到銷售階段，若遇到地質條件勘測不準、氣候變化、施工隊伍不過關等，則工期的控制就變得困難，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的投資風險，必要時為餓了縮短工期需要付出一定的趕工措施費，這又增加了企業(yè)的成本。 第3節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險以及影響因素一、房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險 房地產(chǎn)資金回收風險是指由于房地產(chǎn)商品銷售額以及租金收入達不到預期，或者應收賬款回收狀況不理想導致的實際收入與預期收入與相偏離的可能。房地產(chǎn)銷售與出租或決定著房地產(chǎn)投資收益的實現(xiàn)，房地產(chǎn)銷售是指房地產(chǎn)所有權（土地在我國僅限于使用權）的有償轉讓，其中主要的影響因素是銷售時機、售價、廣告費用、售后服務等。房地產(chǎn)出租是指房地產(chǎn)使用權的有償轉讓，其主要影響因素有租金、租期及租賃期間對房地產(chǎn)使用和維護管理的規(guī)定。然而房地產(chǎn)企業(yè)的商品房銷售以及出租過程存在一定的不確定性，銷售管理以及應收賬款回收管理存在差異，這些原因使得房地產(chǎn)企業(yè)存在資金回收風險。 房地產(chǎn)企業(yè)資金回收風險的影響因素 （一）國家政策 國家政策對房地產(chǎn)企業(yè)的資金回收影響體現(xiàn)在兩個方面，第一，通過出臺抑制房地產(chǎn)的投資投機需求的政策降低房地產(chǎn)市場的整體需求：2013年2月20日，國務院常務會議提出的新“國五條”中的第二條，堅決抑制投機投資性住房需求，其中明確提出嚴格實施差別化住房信貸政策。2013年4月7日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布《關于調整北京市差別化住房信貸政策的通知》。對首套自住住房、第二套住房和第三套以上住房貸款限額均做出規(guī)定。2013年2月20日制定的新“國五條“政策中的第二條提出要擴大個人住房房地產(chǎn)稅收改革試點范圍。之后，國務院批轉發(fā)改委《2013年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》中提出擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。 第二，出臺直接影響交易環(huán)節(jié)的政策，對首付比例和按揭貸款利率進行相關規(guī)定，可能對部分潛在消費者的購買能力造成影響：2010年4月13日召開的國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1．1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30%。4月17日國務院下發(fā)《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，指出房價過高地區(qū)可暫停第三套及以上住房放貸。 2011年1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議指出自去年4月份《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》印發(fā)后，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)積極變化，房價過快上漲勢頭得到初步遏制。為鞏固和擴大調控成果，逐步解決城鎮(zhèn)居民住房問題，繼續(xù)有效遏制投資投機性購房，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，必須進一步做好房地產(chǎn)市場調控工作。會議要求強化差別化住房信貸政策。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%。2014年初新“國五條”明確表示房價上漲過快的城市，可進一步提高二套房貸首付款比例和貸款利率。繼四月初北京二套房首付比例提升至7成后，央行深圳市中心支行10月31日宣布，自11月6日起二套房首付款比例不得低于70%，首套繼續(xù)執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定，深圳成為第二個通過調整貸款政策來調控樓市的城市。上海市也緊追其后，于11月8日發(fā)布《進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調控政策相關措施》。該措施規(guī)定，對居民家庭向商業(yè)銀行貸款購買第二套住房的，其首付款比例從不得低于60%提高至不得低于70%及以上。另外，對于非本市戶籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，從能提供自購房之日起算的前2年內在本市累計繳納1年以上，調整為能提供自購房之日起算的前3年內在本市累計繳納2年以上。 （二）市場供需關系市場供需關系的需求受宏觀和微觀的因素影響，一方面市場需求由國家經(jīng)濟周期以及居民收入的水平的整體性市場需求決定，另一方面對房地產(chǎn)商品的市場需求由房地產(chǎn)對其他商品的邊際替代效用以及居民對房地產(chǎn)商品價格未來走勢的預期決定，分析市場的整體供求狀況，可以通過房地產(chǎn)開發(fā)建設狀況以及銷售狀況分別了解。體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)建設狀況的統(tǒng)計指數(shù)是房地產(chǎn)開發(fā)綜合指數(shù)中國經(jīng)濟信息網(wǎng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫資料顯示：2013我國房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）維持在97~98的適度水平區(qū)間，明顯好于去年同期水平。通常情況下，該指數(shù)在100是最合適的水平，105以上為偏高水平，95~105為適度水平，95以下為較低水平，該指數(shù)說明2013年房地產(chǎn)市場較2012年復蘇。2013年前10個月，我國商品房新開工面積累計156275萬平方米，%，%,2013年1~10月，%，增速為2009年以來的低值。其中，住宅竣工面積累計46395萬平方米，%，為2011年以來的首次下降。2013年1~10月，我國商品房銷售面積累計95930萬平方米，%，%。其中，%，%。與2012年相比，2013年商品房以及住宅的銷售面積和銷售額的同比增長速度均有顯著提升，分地區(qū)看，2013年1~10月，東部地區(qū)商品房銷售面積累計47915萬平方米，同比增長24%，同比增長35%，%，%，同比增長17。1%，%。 （三）企業(yè)銷售戰(zhàn)略企業(yè)銷售戰(zhàn)略包括產(chǎn)品定價、優(yōu)惠政策、銷售數(shù)量目標、廣告策略、以及售后服務等，是針對房地產(chǎn)商品售前、銷售過程以及售后整個環(huán)節(jié)制定的政策，企業(yè)銷售前的宣傳的力度、定價合理程度、優(yōu)惠力度、供給量的確定以及售后服務，都是贏得需求的重要手段，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售戰(zhàn)略對資金回收有重要影響。 （四）競爭環(huán)境競爭對手在同一區(qū)域的銷售量搶占了投資者的市場份額，會造成房地產(chǎn)企業(yè)的銷售量下降，引發(fā)資金回收風險。 （五）應收賬款管理 應收賬款的增大了已實現(xiàn)收入的現(xiàn)金實現(xiàn)風險，應收賬款的提高不利于企業(yè)的現(xiàn)金儲備，并且一部分應收賬款會演變?yōu)閴馁~，造成了企業(yè)的實際損失。第4節(jié) 收益分配風險及其影響因素收益分配風險是指企業(yè)的利潤分配的實施給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動或者投資者利益造成損害的可能，收益分配風險主要是受企業(yè)擴張和現(xiàn)金支出需求與投資者利潤分配之間矛盾的影響，在企業(yè)擴張計劃實施的較佳時期，以貨幣的方式大量分配收益可能會導致企業(yè)的擴張計劃的失敗，在企業(yè)債務集中到期的時候大量以貨幣方式分配收益，也可能使得企業(yè)面臨較大的償債風險；但如果長期不進行收益分配，或者分配給投資者的投資回報一直處于較低水平，也會大大降低投資者的投資積極性，使得企業(yè)信譽得到損害，股票市場價值面臨大量下跌風險。 第4章 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別與防范 對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行識別與防范，是房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的重要內容，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別旨在獲得風險的種類、成因以及程度的認識，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險防范旨在采取一定的措施預防降低財務風險可能引發(fā)的不利影響，將可能給企業(yè)造成的損失降至最低。第1節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險識別 企業(yè)財務風險的識別包括風險種類、風險成因以及風險影響程度的識別，基于上一章對房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的類型和影響因素的詳細分析，本節(jié)的重點在于房地產(chǎn)企業(yè)財務風險程度的識別，國內外學者很多進行了財務風險程度識別的研究，常見的財務風險識別方法分為定性分析法和定量分析法： 一、定性財務風險識別定性財務風險識別是通過分析企業(yè)是否存在導致企業(yè)發(fā)生財務風險的原因以及是否出現(xiàn)了財務風險的征兆來判斷未來財務風險發(fā)生的可能，定性財務風險分析對許多財務風險的原因和征兆進行分析后再作出判斷，單變量定量分析法使用個別變量進行判斷相比考慮的問題可能更加全面,進行判斷的依據(jù)更加充分；定量分析法將財務風險變量與標準值相比較來判斷財務風險發(fā)生的可能性，定性分析借助人的經(jīng)驗判斷來作出預測,人的判斷可以將企業(yè)面臨的復雜的內外環(huán)境因素特別是個別企業(yè)面臨的一些特殊因素考慮進去,這是定量分析難以做到的。定性分析法的不足之處在于依靠人的經(jīng)驗進行判斷主觀色彩較強,不同分析人員對同一項目進行分析可能會得出不同甚至相反的結論。 （一）“3個月資金周轉表”法是否制定資金周轉的3個月計劃表，是否經(jīng)常保持轉入下一個月的結轉額對總收入的一定比率及銷售額對付款票據(jù)兌現(xiàn)額的一定比率，以及是否考慮資金周轉問題，對維持企業(yè)的生存極為重要。這種方法的理論思路是，當銷售額逐月上升時，兌現(xiàn)付款票據(jù)極其容易?？墒欠催^來，如果銷售額每月下降，那么已經(jīng)開除的付款票據(jù)也會難以支付。這種方