【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)財務風險現(xiàn)狀及其成因。對我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險的現(xiàn)狀及其成因進行分析。第四部分，我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范和控制措施。分別從籌資、日常運營活動和投資活動過程等方面講述我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的防范和控制措施。第五部分，案例分析。結(jié)合 NK 公司的具體實際，運用以上所提及的防范和控制措施進行實際的案例分析。第六部分，結(jié)論。對本文的所作的論文進行總結(jié)，并對后續(xù)研究提出一些展望。2 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本理論 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)的概念房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，其概念有俠義與廣義之分。俠義的房地產(chǎn)是指土地與土地上的建筑物及其衍生的權(quán)益；廣義的房地產(chǎn)是指土地、土地上的永久性建8筑物、基礎(chǔ)設(shè)施，以及諸如水和礦藏等自然資源，還包括與土地、房屋權(quán)屬有關(guān)的權(quán)利或利益。房地產(chǎn)業(yè)是指專門從事房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營服務的部門的總稱，是集投資開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)管理及相關(guān)增值服務為一體的綜合產(chǎn)業(yè)部門，其經(jīng)營過程主要包括生產(chǎn)、流通、消費三大環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)的主要特征：在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)是一種特殊的商品，與其他商品相比，有著明顯的自身特征，具體來說，主要包括以下幾點：1 空間上的不可移動性。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的結(jié)合體，這從根本上決定了房地產(chǎn)具有空間上的不可移動性。房地產(chǎn)交易只發(fā)生相關(guān)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，而沒有商品本身的移動，房地產(chǎn)的供求狀況和價格在不同的地區(qū)之間是不同的。2 生產(chǎn)與使用的長期性。房地產(chǎn)屬于基礎(chǔ)設(shè)施范疇，其生產(chǎn)過程涉及到取得土地使用權(quán)，前期策劃，地質(zhì)勘查，專家論證，項目審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期較長，大型項目甚至需要幾年甚至更長的時間。3 投資金額高昂性。房地產(chǎn)在取得土地開發(fā)權(quán)，論證與審批，設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都需要投入大量的資金，金融業(yè)的支持和介入是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的條件。4 房地產(chǎn)的稀缺性。土地是房地產(chǎn)的載體，土地的稀缺性決定了房地產(chǎn)的稀缺性，如何利用有限的土地資源來滿足人們的需要成為我們急需解決的問題。5 保值和增值性。土地資源的有限性和固定性，制約了對房地產(chǎn)不斷膨脹的需求求結(jié)果必然導致房地產(chǎn)價格的上漲，另外在通貨膨脹的情況下，投資房地產(chǎn)比投資其他資產(chǎn)更具有保值功能，使之成為一種重要的保值資產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)風險風險的涵義“風險”一詞的由來，最為普遍的一種說法是，在遠古時期，以打魚捕撈為生的漁民們，每次出海前都要祈禱，祈求神靈保佑自己能夠平安歸來，其中主要的祈禱內(nèi)容就是讓神靈保佑自己在出海時能夠風平浪靜、滿載而歸；他們在長期的捕撈實踐中，深深的體會到“風”給他們帶來的無法預測無法確定的危險，他們認識到，在出海捕撈打魚的生活中， “風”即意味著“險” ，因此有9了“風險”一詞的由來?，F(xiàn)代意義上的風險一詞，已經(jīng)大大超越了“遇到危險”的狹義含義，而是“遇到破壞或損失的機會或危險” ，可以說，經(jīng)過數(shù)百多年的演義，風險一詞越來越被概念化，并隨著人類活動的復雜性和深刻性而逐步深化，并被賦予了從哲學、經(jīng)濟學、社會學、統(tǒng)計學甚至文化藝術(shù)領(lǐng)域的更廣泛更深層次的含義，且與人類的決策和行為后果聯(lián)系越來越緊密，風險一詞也成為人們生活中出現(xiàn)頻率很高的詞匯。風險大致有兩種定義：一種定義強調(diào)了風險表現(xiàn)為不確定性；而另一種定義則強調(diào)風險表現(xiàn)為損失的不確定性。若風險表現(xiàn)為不確定性，說明風險只能表現(xiàn)出損失，沒有從風險中獲利的可能性，屬于狹義風險。而風險表現(xiàn)為損失的不確定性，說明風險產(chǎn)生的結(jié)果可能帶來損失、獲利或是無損失也無獲利，屬于廣義風險，金融風險屬于此類。風險和收益成正比，所以一般積極性進取的偏向于高風險是為了獲得更高的利潤，而穩(wěn)健型的投資者則著重于安全性的考慮。本文認為，風險是指在特定客觀情形下，特定期間內(nèi)，某一損失發(fā)生的可能程度，損失的機率越大，風險越大；反之則越小。本文之所以采用這樣的觀點是因為：1 避免損失的發(fā)生是風險管理研究的重心所在，而收益最大化是財務管理的目標。2 風險既與事件的結(jié)果相聯(lián)系又與概率相聯(lián)系。結(jié)果的不確定性既有損失的一面，也有收益的一面。如果收益結(jié)果的不確定性也叫風險，那么倒不如損失結(jié)果的不確定性更便于理解和接受。因此，危險因素、危險事故、損失三者所構(gòu)成的風險，既要考慮客觀因素，也要考慮主觀因素。而企業(yè)風險又稱經(jīng)營風險，是指由于企業(yè)經(jīng)營狀況變化而引起盈利水平改變，從而產(chǎn)生投資者收益下降的可能。企業(yè)風險具體可以分為一下幾種風險：1 政策法律風險：國家政策的持續(xù)調(diào)整，在土地、金融、預售、自有資產(chǎn)、產(chǎn)品、境外融資、稅收和產(chǎn)權(quán)上的各類新規(guī)定的出臺。在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，所包含的需要各個政府部門授權(quán)或?qū)徟墓ぷ鞒绦?，如：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 、 《規(guī)劃方案審定通知書》 、 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 、 《施工圖外審報告》 、《施工許可證、 《預售許可證》 、面積查丈，產(chǎn)權(quán)證辦理等。2 財務風險：財務結(jié)轉(zhuǎn)成本是否真實以及銷售收入的結(jié)轉(zhuǎn)問題，國家關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財務制度：存貨跌價準備，資產(chǎn)減值準備，投資減值準備，應收賬10款的壞賬準備等房地產(chǎn)企業(yè)的風險包括：土地項目投資管理流程的風險、規(guī)劃設(shè)計管理流程的風險、招投標管理流程的風險、工程管理流程的風險、成本管理流程的風險、營銷管理流程的風險、資金管理流程的風險、企業(yè)管理流程的風險等。房地產(chǎn)企業(yè)的風險,概括起來主要包括政治風險、政策風險、經(jīng)濟風險、市場風險、自然風險、利率風險、技術(shù)風險和經(jīng)營風險等，有的學者把房地產(chǎn)企業(yè)的風險劃分為商業(yè)風險和財務風險，則便于在風險分析中做到定性定量相結(jié)合，靜態(tài)動態(tài)相補充。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的涵義財務風險作為一種經(jīng)濟上的風險現(xiàn)象,無論在實務界還是在理論界都得到了廣泛的重視。在財務實踐中，企業(yè)往往由于管理不善而遭受財務風險所帶來的經(jīng)濟損失，有時甚至會導致企業(yè)破產(chǎn)倒閉。如英國巴林銀行的倒閉，日本八佰伴總店及香港、澳門分店的破產(chǎn)都源于對財務風險的規(guī)避不善。而在理論界，財務風險也逐漸成為現(xiàn)代財務理論的核心內(nèi)容之一。對財務風險的理解可以分為俠義跟廣義之分1 狹義的財務風險狹義的財務風險通常被稱為舉債籌資風險，是指企業(yè)由于舉債而給企業(yè)財務成果（企業(yè)利潤或股東收益）帶來的不確定性。舉債籌資一方面為滿足投資需要，擴大規(guī)模，提高收益創(chuàng)造了前提條件；另一方面也增加了按期還本付息的籌資負擔。由于企業(yè)投資收益率和借款利息率都具有不確定性（都可能提高或者降低） ，從而使得企業(yè)投資收益率可能 高于或者低于借款利息率。在市場經(jīng)濟條件下，由于市場行情瞬息萬變，企業(yè)之間的競爭日益激烈，都可能導致決策失誤，管理措施失當，從而使得籌資資金的使用效益具有很大的不確定性，由此產(chǎn)生了籌資風險。這種風險程度的大小受到負債規(guī)模的影響，負債規(guī)模越大，風險程度越大，反之亦同。由于負債資金規(guī)定了嚴格的還款方式、還款期限和還款金額，一旦企業(yè)負債過度，經(jīng)營不善，無力償還到期債務，便會陷入財務困境甚至破產(chǎn)倒閉?？梢娺@種俠義的財務風險存在于負債經(jīng)營的企業(yè)，沒有負債，企業(yè)經(jīng)營的全部資產(chǎn)由投資者投入，則不存在財務風險。112 廣義的財務風險廣義的財務風險是指在企業(yè)的各項財務活動中，由于內(nèi)外部環(huán)境以及各種難以預計或者無法控制的因素影響，在一定時期內(nèi)企業(yè)的實際財務收益與預計的財務收益發(fā)生偏離，從而蒙受損失似的可能性。它是從企業(yè)理財活動的全過程和財務的整體觀念透視財務本質(zhì)來界定財務風險的。在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)財務風險貫穿于企業(yè)的各個財務環(huán)節(jié)，使各種風險因素在企業(yè)財務上的集中體現(xiàn)。一般包括籌資風險/投資風險/現(xiàn)金流量風險/利率風險以及匯率風險等.3 本文對財務風險概念的界定本文認為應該突破對財務風險概念的狹義理解，對于財務風險概念，應該體現(xiàn)財務管理的本質(zhì)，既資金運動及其所體現(xiàn)的經(jīng)濟關(guān)系。它的外延不僅僅是包含籌資風險，更包含理財活動的各個環(huán)節(jié)。也即是說，理財事務中一切不確定因素給企業(yè)帶來的預期收益與實際發(fā)生偏離的可能或者損失，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生負偏離，因而造成蒙受損失的機會和可能。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特征房地產(chǎn)企業(yè)是從事以房屋不動產(chǎn)為生產(chǎn)成果的物質(zhì)生產(chǎn)活動為經(jīng)營活動的，由于其固有的特點，使得房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動與一般的工業(yè)企業(yè)具有很大的區(qū)別，在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點。所以作為從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè),在經(jīng)營、財務結(jié)構(gòu)、組織結(jié)構(gòu)等方面都具有獨特性，這些特點決定了房地產(chǎn)企業(yè)在財務風險管理方面具有獨特性：資金需求量大，資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢。受國家宏觀調(diào)控政策影響比較大?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的基本特點主要表現(xiàn)在：1 資產(chǎn)負債率持續(xù)上升,資本結(jié)構(gòu)不合理的風險資本結(jié)構(gòu)指企業(yè)的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權(quán)益之比,如果負債資金占全部資金的比例過高,即資產(chǎn)負債率高、資本結(jié)構(gòu)不合理,就會導致企業(yè)財務負擔沉重。2022 年國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明,中國房地產(chǎn)企業(yè)的負債率平均為 72%。如此高的資產(chǎn)負債率,一旦未來房地產(chǎn)市場銷售價格、開發(fā)建設(shè)成本或者市場吸納能力發(fā)生變化,就有可能導致企業(yè)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難,無法償還到期債務或影響后續(xù)開發(fā)的資金鏈,甚至導致破產(chǎn)。122 利率變動的風險在房地產(chǎn)公司舉債經(jīng)營的時候,利率的變動必然會產(chǎn)生利率風險,包括支付利息過多的風險、投資發(fā)生虧損的風險和不能履行償債義務的風險。加息會增加企業(yè)資金周轉(zhuǎn)的困難,使得資金鏈出現(xiàn)問題的概率進一步增加,同時,成本的增加會加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合,中小開發(fā)商將更難生存。3 過度依賴銀行貸款,出現(xiàn)籌資風險目前,我國的房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行借貸及購房者付款來進行融資。房地產(chǎn)公司為了擴大投資規(guī)模,獲取更多的投資項目,大量向銀行貸款,在開發(fā)中,以負債經(jīng)營為主,自有資金比例相當?shù)?。一旦出現(xiàn)金融信貸政策的持續(xù)緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關(guān),房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附于銀行貸款的房地產(chǎn)企業(yè)帶來很大被動,加大了籌資風險?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的特點歸結(jié)為：資金需求量大，籌資難度上升,并且資金投入集中，而且前期投入巨大，資金回收相對較慢，受國家宏觀調(diào)控政策，特別是利率的影響大。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的類型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務風險按照不同的劃分標準可以有不同的類型之分。：⑴制度性財務風險，即由制度而引發(fā)的財務風險，它包括外部制度和內(nèi)部制度。外部制度是指國家機構(gòu)或行業(yè)組織為規(guī)范企業(yè)財務行為和協(xié)調(diào)不同財務主體之間財務關(guān)系而制定的相關(guān)規(guī)定；內(nèi)部制度是指企業(yè)管理當局制定的用來規(guī)范企業(yè)內(nèi)部財務行為、處理企業(yè)內(nèi)部財務關(guān)系、協(xié)調(diào)企業(yè)與相關(guān)利益主體財務關(guān)系的具體規(guī)則。⑵固有財務風險，即來自財務管理本身的局限性和財務管理依據(jù)的信息的局限性而帶來的財務風險。⑶操作性財務風險，即財務管理的相關(guān)工作人員在進行財務管理過程中，由于操作失誤或者對具體的財務方法把握不準，從而造成工作上的失誤而給企業(yè)帶來的財務風險。2 按財務管理主體不同劃分：⑴所有者財務風險，即所有者進行資本運營所帶來的風險而給所有者財務13主體造成的客觀損失。⑵經(jīng)營者財務風險，即企業(yè)在其資金運營過程中，主要包括融資、投資、股利決策分配等環(huán)節(jié)所面臨的風險。3 按來源不同劃分：⑴籌資風險，即企業(yè)因籌資活動而引起的收益不確定性以及到期不能償還債務本息和投資者報酬的風險。⑵投資風險，即企業(yè)因投資活動而給企業(yè)帶來的風險。⑶資金回收風險，即企業(yè)在銷售實現(xiàn)過程中由于賒銷的原因，在產(chǎn)品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金以及結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的時候，轉(zhuǎn)化過程中時間和金額的不確定性。⑷收益分配風險，即企業(yè)由于收益分配可能給今后的生產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的不利影響。⑸外匯風險，即由于匯率的變動而引起的企業(yè)財務成本的不確定性而帶來的財務風險，主要包括：折算風險、交易風險和經(jīng)濟風險。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理 財務風險管理的涵義財務風險管理是風險管理理論在財務管理領(lǐng)域的應用，它是指企業(yè)通過對財務風險的認識，衡量和分析，利用各種方法、技術(shù)、手段、策略的運用技術(shù)方法和經(jīng)濟手段，對財務風險加以認識、評估和控制的過程。其目的在于以盡可能小的經(jīng)濟成本達到規(guī)避、分散、控制、轉(zhuǎn)移財務風險，保障投資者能夠獲得最大的收益。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的程序目標調(diào)整 重新分析 方案調(diào)整建立管理目標 風險分析 風險防范處理 風險管理方案執(zhí)行與效果評估反饋，調(diào)整14圖 財務風險管理程序 [3]財務風險管理的全過程大體可以分為三個階段：第一階段，財務風險的識別，即在實際的財務活動中根據(jù)種種社會經(jīng)濟、政治現(xiàn)象和市場情況，去發(fā)現(xiàn)風險；第二階段，財務風險的估測，即運用各種方法，測定一定時期內(nèi)風險事件發(fā)生的概率以及造成的損失程度；第三階段，財務風險的控制，即采取各種方法去防范風險，減少或抵補風險造成的損失。 房地產(chǎn)企業(yè)財務風險管理的職能計劃職能通過制定財務風險管理計劃，確保風險管理方案有效實施。財務風險是企業(yè)風險的重要組成部分，財務風險管理計劃是企業(yè)風險管理計劃的核心部分。組織職能通過建立合適的風險管理組織結(jié)構(gòu)，并與企業(yè)內(nèi)部的其他管理組織互相協(xié)調(diào)和配合，達到風險管理的目的。這是實現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。 指導職能就是組織管理人員實現(xiàn)財務風險管理計劃。通過對企業(yè)財務計劃的發(fā)揮指導作用，幫助企業(yè)經(jīng)營者更好地對企業(yè)資金的安全運營進行最大限度的保障?？刂坡毮芘袛嘤媱潏?zhí)行是否合理，并對偏離目標的行為糾偏的過程。通過對財務風險的控制達到規(guī)避的目的，對實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營目標有重要作用。3. 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險現(xiàn)狀及成因 我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的現(xiàn)狀房地產(chǎn)企業(yè)運營是一種高投入、高