【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的問(wèn)題上也得出了相反的結(jié)論。學(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，在識(shí)別綠色消費(fèi)者時(shí)，人口和社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素雖然有一定的作用，但卻非常有限，不能與個(gè)性心理等因素相提并論。文化因素特征。研究發(fā)現(xiàn)，綠色消費(fèi)者具有較高的社會(huì)責(zé)任感。對(duì)社會(huì)責(zé)任最簡(jiǎn)單而又準(zhǔn)確的定義是：個(gè)人在即使沒(méi)有報(bào)酬的情況下，也愿意幫助他人。其原因在于有社會(huì)責(zé)任感的人往往受到自己接受的社會(huì)價(jià)值觀的影響。而具有較高社會(huì)責(zé)任感的消費(fèi)者相比較而言往往會(huì)積極參與各種社區(qū)或社會(huì)活動(dòng)。因此，那些積極參與社區(qū)活動(dòng)以及具有社會(huì)責(zé)任感的人具有更高的消費(fèi)傾向，并認(rèn)為這樣的行為應(yīng)該成為被社會(huì)接受的規(guī)范。個(gè)性心理因素特性。和人口及社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素相比，個(gè)性心理因素能更好地辨別綠色消費(fèi)者。在這其中，最主要的因素是控制范圍和異化。我們可以把消費(fèi)者劃分為外在控制型和內(nèi)在控制型。外在控制型的人往往相信命運(yùn)或運(yùn)氣，而內(nèi)在控制型的人想信自己可以掌握更大的控制權(quán)。通過(guò)考察一個(gè)人的控制范圍和綠色消費(fèi)傾向的關(guān)系，我們發(fā)現(xiàn)內(nèi)在控制型和消費(fèi)者的綠色消費(fèi)傾向之間存在正相關(guān)性。內(nèi)在控制型的消費(fèi)者認(rèn)為可以通過(guò)自身的努力改善環(huán)境質(zhì)量，從而可能會(huì)積極追求綠色的生活方式與環(huán)境，因而也更可能購(gòu)買(mǎi)綠色產(chǎn)品。相反，外在控制型的消費(fèi)者在對(duì)待環(huán)境問(wèn)題時(shí)，往往會(huì)覺(jué)得需要外界的幫助，或覺(jué)得自己的行為對(duì)改善環(huán)境沒(méi)有什么幫助，這種無(wú)助的感覺(jué)從而會(huì)妨礙他們進(jìn)行綠色消費(fèi)。異化是指消費(fèi)者覺(jué)得自己與所在社區(qū)、社會(huì)或文化的不相融程度的感受。一般認(rèn)為，異化程度較低的消費(fèi)者更有可能關(guān)心社區(qū)或社會(huì)。因此，他們可能會(huì)表示出對(duì)環(huán)境污染的不滿，傾向于購(gòu)買(mǎi)綠色產(chǎn)品。而異化程度較高的消費(fèi)者可能對(duì)社區(qū)或社會(huì)的關(guān)心程度較低，不愿為購(gòu)買(mǎi)綠色產(chǎn)品付出額外的努力。態(tài)度特征。我們可以把消費(fèi)者在“認(rèn)為自己能在多大程度上有效減少污染”這個(gè)問(wèn)題上的態(tài)度作為識(shí)別綠色消費(fèi)者的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。識(shí)別綠色消費(fèi)者的另一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)是消費(fèi)者在“對(duì)其他人是否也會(huì)有同樣行為”這個(gè)問(wèn)題上的態(tài)度。綠色消費(fèi)者相信自己的行動(dòng)能有效減少污染，并認(rèn)為其他人也會(huì)做出同樣的行為。換句話說(shuō)，消費(fèi)者越相信自身的力量，對(duì)另人做相似行為的認(rèn)定程度越高，或越相信自己的綠色消費(fèi)行為可以帶動(dòng)別人的綠色消費(fèi)行為，就會(huì)購(gòu)買(mǎi)，使用更多的綠色產(chǎn)品。居住地特征。由于一個(gè)人的居住地可能會(huì)影響他對(duì)環(huán)境問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，而這種認(rèn)識(shí)又會(huì)影響他對(duì)污染問(wèn)題、綠色消費(fèi)的態(tài)度，因此居住地作為一個(gè)識(shí)別綠色消費(fèi)者的特征變量是有根據(jù)的。對(duì)居住地特征的分析可從以下幾個(gè)方面來(lái)進(jìn)行：①居住城市規(guī)模與人口密度。②居住地附近是否有公共或私人娛樂(lè)場(chǎng)所，及其數(shù)量、質(zhì)量。③居住地是否有利于進(jìn)行戶外休閑活動(dòng)。一般認(rèn)為，居住城市規(guī)模越大、人口密度越高的消費(fèi)者綠色消費(fèi)傾向越大；居住地附近有較高級(jí)娛樂(lè)場(chǎng)所的消費(fèi)者綠色消費(fèi)傾向大；居住地更有利于進(jìn)行戶外休閑活動(dòng)的消費(fèi)者對(duì)環(huán)境和污染和認(rèn)識(shí)和關(guān)心更強(qiáng)烈，同時(shí)綠色消費(fèi)傾向較大。個(gè)人因素（1）收入是實(shí)際購(gòu)買(mǎi)選擇的重要制約因素 。由于綠色住宅定價(jià)時(shí)要把保護(hù)環(huán)境所支出的成本納入其中，所以價(jià)格相對(duì)較高。許多購(gòu)房者并不是不關(guān)心環(huán)境問(wèn)題，但由于收入有限，在實(shí)際做出購(gòu)買(mǎi)決策時(shí)，實(shí)用主義就會(huì)占上風(fēng)。根據(jù)美國(guó)芝加哥大學(xué)哈里斯學(xué)院的 Don Coursey 的一項(xiàng)研究成果表明，在影響人們綠色消費(fèi)的諸因素中，收入是最重要的因素。一旦人均月收入達(dá)到 5000 美元以上，人們就會(huì)花錢(qián)在改善環(huán)境方面，進(jìn)行綠色消費(fèi)。我國(guó)學(xué)者的研究也得出同樣的結(jié)論。在北京做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，家庭月收入在 1000 元以下的對(duì) 5%的綠色住宅溢價(jià)一般不接受。而家庭月收入在 8000 元以上的人100%購(gòu)買(mǎi)過(guò)綠色產(chǎn)品，其購(gòu)買(mǎi)行為明顯表現(xiàn)出深綠色購(gòu)房者的特征。（2）教育水平對(duì)消費(fèi)者行為的影響巨大。一般來(lái)說(shuō)，受過(guò)良好教育的人更能正確認(rèn)識(shí)人類發(fā)展與環(huán)境的關(guān)系，更具有社會(huì)責(zé)任感，更能接受綠色消費(fèi)的觀念。國(guó)外學(xué)者認(rèn)為，年輕、受過(guò)良好教育，政治上比較自由的人群比其他人群更關(guān)心環(huán)境。我國(guó)也有研究表明，教育水平最高的一組購(gòu)房者對(duì)綠色住宅溢價(jià)接受能力最強(qiáng)，對(duì)以往購(gòu)買(mǎi)綠色住宅的價(jià)格滿意度最高。（3）個(gè)性因素也能影響購(gòu)房者對(duì)綠色消費(fèi)的態(tài)度和行動(dòng)。一個(gè)人的個(gè)性可以劃分成內(nèi)在控制型和外在控制型。外在控制型的人相信命運(yùn)或運(yùn)氣，而內(nèi)在控制型的人相信自己可以掌握更大的控制權(quán)。在關(guān)心生態(tài)問(wèn)題上，內(nèi)在控制型的購(gòu)房者可能會(huì)積極看待綠色生活方式，從而更可能購(gòu)買(mǎi)綠色住宅。相反，外在控制型的購(gòu)房者面對(duì)環(huán)境問(wèn)題會(huì)有無(wú)助的感覺(jué)，認(rèn)為自己買(mǎi)不買(mǎi)綠色住宅對(duì)整個(gè)環(huán)境的改善于事無(wú)補(bǔ)，所以不會(huì)對(duì)綠色住宅產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望。心理因素（1）綠色消費(fèi)行為源于購(gòu)房者追求生活品質(zhì)的動(dòng)機(jī)。當(dāng)購(gòu)房者基本的生理需求滿足以后，他們開(kāi)始追求超越“物質(zhì)”的生活，向往美好的生活品質(zhì)，關(guān)注我們賴以生存的地球，關(guān)心人關(guān)與自然的可持續(xù)的、協(xié)調(diào)的發(fā)展。（2）學(xué)習(xí)對(duì)綠色消費(fèi)行為的產(chǎn)生、強(qiáng)化有極大的影響。人們綠色消費(fèi)意識(shí)的產(chǎn)生和綠色消費(fèi)的實(shí)踐行動(dòng)，主要來(lái)源于以下三個(gè)方面：一是日益嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題損害了人們的正常生活，引起了人們的密切關(guān)注。二是環(huán)保知識(shí)的普及推廣，全社會(huì)對(duì)環(huán)保運(yùn)動(dòng)的推動(dòng)，提高了購(gòu)房者在環(huán)保方面的認(rèn)識(shí)。三是購(gòu)房者的個(gè)人綠色消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)的積累，從中感受到綠色消費(fèi)對(duì)自身社會(huì)的好處。比如一個(gè)購(gòu)房者開(kāi)始嘗試了綠色住宅，出現(xiàn)了好的效果會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)化作用，增強(qiáng)他們對(duì)綠色住宅的好感和信心，然后也許會(huì)擴(kuò)大綠色消費(fèi)的范圍，如購(gòu)買(mǎi)節(jié)能家電、綠色家具等，或向他人推薦綠色住宅。（3）人們的態(tài)度與綠色消費(fèi)行為之間存在著復(fù)雜的關(guān)系。態(tài)度是一個(gè)人對(duì)某些事物或觀念長(zhǎng)期持有的好與壞的認(rèn)識(shí)上的評(píng)價(jià)、情感上的感受和行為傾向。德國(guó)學(xué)者巴得加（Balderjahn）的研究認(rèn)為，一個(gè)購(gòu)房者對(duì)環(huán)境問(wèn)題的認(rèn)識(shí)程度會(huì)影響他對(duì)環(huán)保的態(tài)度，對(duì)環(huán)保的態(tài)度又會(huì)影響他對(duì)綠色生活方式的態(tài)度，對(duì)綠色生活方式積極態(tài)度的人會(huì)參與綠色產(chǎn)品的購(gòu)買(mǎi)和消費(fèi)活動(dòng)。但是我們常常發(fā)現(xiàn)積極的態(tài)度并不等于積極的行動(dòng)。從心理學(xué)上說(shuō)，這與態(tài)度的形成過(guò)程有關(guān)。在態(tài)度的形成過(guò)程中有兩種情形，一種是購(gòu)房者對(duì)宣傳的一般性觀點(diǎn)接受了，引起對(duì)環(huán)境態(tài)度的改變；另一種是購(gòu)房者對(duì)宣傳的問(wèn)題的相關(guān)細(xì)節(jié)進(jìn)行了更深層次的思考，然后形成新的態(tài)度。這兩種方式形成的態(tài)度，后一種更強(qiáng)有力，更可能引導(dǎo)消費(fèi)行為選擇。所以，企業(yè)在宣傳、溝通中就需要提供詳細(xì)的綠色住宅建造過(guò)程和綠色住宅的信息，促使綠色消費(fèi)行為的產(chǎn)生。在世界環(huán)保浪潮的影響下，我國(guó)有許多房地產(chǎn)企業(yè)都在開(kāi)發(fā)“綠色住宅”、“生態(tài)小區(qū)”，而且廣大的消費(fèi)者也正在轉(zhuǎn)變購(gòu)房理念。盡管從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐綠色營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中取得了不少成績(jī)，但是，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的普及率以及水平還有很大的差距，這主要是受以下因素的制約：企業(yè)要進(jìn)行綠色營(yíng)銷(xiāo)，首先要條件是開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品必須是綠色的。我國(guó)許多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，卻忽略了住宅的建筑基礎(chǔ)——土地的綠色性以及建材的綠色性。（1） 土地隨著社會(huì)的發(fā)展和生產(chǎn)力的提高，人類對(duì)土地資源的開(kāi)發(fā)利用的范圍和強(qiáng)度不斷加大，這一方面提高了土地資源的利用效率和潛在價(jià)值，另一方面，這種開(kāi)發(fā)利用也造成了嚴(yán)重的環(huán)境問(wèn)題：資源銳減、土地退化、生態(tài)破壞和土地污染。這些污染不僅對(duì)環(huán)境和人類的健康、安全構(gòu)成威脅，而且給土地的開(kāi)發(fā)和利用也帶來(lái)了阻礙。城市的污染土地，即通常所說(shuō)的棕色土地（Brownfield），是由于過(guò)去的工業(yè)和商業(yè)活動(dòng)給這些土地造成實(shí)際上的或潛在的污染，特別是城市化進(jìn)程的加快，使許多以前處于城市外圍的工業(yè)企業(yè)和污染物堆放場(chǎng)地逐漸的納入到城區(qū)的范圍并得到重新開(kāi)發(fā)，再加上社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技、法律和政治等因素的制約和影響，使城市土地的治理和開(kāi)發(fā)面臨著許多復(fù)雜的問(wèn)題和障礙。但是，由于房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展以及城市可用土地資源的短缺，許多住宅項(xiàng)目和工商業(yè)聚集區(qū)都集中在棕色土地上，這就對(duì)城市居民的健康、安全構(gòu)成了嚴(yán)重的威脅。1993 年聯(lián)合國(guó)環(huán)境規(guī)劃署出版的《工業(yè)與環(huán)境》雜志的 93 年第一期中專題討論了土地污染問(wèn)題，其卷首寫(xiě)道“盡管最近在工業(yè)化國(guó)家對(duì)污染土地問(wèn)題的關(guān)注在上升，但就世界范圍來(lái)說(shuō)，污染土地問(wèn)題，還是一個(gè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到的問(wèn)題……而在發(fā)展中國(guó)家，包括那些經(jīng)歷著快速工業(yè)化進(jìn)程的國(guó)家，土地污染問(wèn)題還幾乎沒(méi)有作為一個(gè)潛在的問(wèn)題而開(kāi)始意識(shí)到?！苯?jīng)歷了十五年，盡管我國(guó)在防止土地污染和對(duì)污染土地加強(qiáng)管理等方面采取了一些了積極措施，但社會(huì)各界對(duì)這方面問(wèn)題的嚴(yán)重性和緊迫性還沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，政府目前也還沒(méi)有專門(mén)針對(duì)城市污染土地的治理和開(kāi)發(fā)方面制定具體的政策和法規(guī)，這就給城市土地的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和利用帶來(lái)了困難，同時(shí)，城市土地的污染也成為了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的制約因素。（2）建材房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要使用大量的建筑材料。目前建材與居住者的健康越來(lái)越受到人們的關(guān)注。不良的建筑材料嚴(yán)重?fù)p害了居住者的身心健康，如石材含有的放射性元素、混凝土抗凍劑產(chǎn)生的臭味和裝飾材料揮發(fā)的甲醛以及其它帶刺激性氣體的材料等，給人帶來(lái)了頭痛、皮膚過(guò)敏、哮喘甚至癌癥等病痛。同時(shí)，傳統(tǒng)建材在生產(chǎn)、使用和廢棄過(guò)程中，不僅要消耗大量的資源和能源，還會(huì)排放大量的廢氣、廢渣，使環(huán)境污染日益嚴(yán)重。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要開(kāi)展綠色營(yíng)銷(xiāo)，就要積極選用無(wú)毒、無(wú)污染、有益于人體健康的綠色建材，以達(dá)到保護(hù)人體健康和生存環(huán)境的需要。綠色建材又可以稱為“生態(tài)建材”、“環(huán)保建材”或“健康建材”，是指采用清潔生產(chǎn)技術(shù)，少用天然資源和能源，大量使用工業(yè)或城市固態(tài)廢棄物生產(chǎn)的無(wú)毒害、無(wú)污染、無(wú)放射性，有利于環(huán)境保護(hù)和人體健康的建筑材料。20 世紀(jì) 70 年代末，一些工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的科技工作者就已經(jīng)著手研究建筑材料對(duì)室內(nèi)空氣質(zhì)量的影響及對(duì)人體健康的危害，并進(jìn)行了全面系統(tǒng)的基礎(chǔ)研究。到了 90 年代，對(duì)綠色建材的發(fā)展、研究和應(yīng)用更加重視，思路逐漸明確，制定出一些有機(jī)揮發(fā)物散發(fā)量的實(shí)驗(yàn)方法，并推選低散發(fā)量標(biāo)志認(rèn)證，同時(shí)積極鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)生產(chǎn)綠色建材新產(chǎn)品和建造綠色住宅。近 20 年來(lái)，歐美、日本等工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)綠色建材的發(fā)展非常重視。1992年聯(lián)合國(guó)環(huán)境與發(fā)展大會(huì)召開(kāi)后，1994 年聯(lián)合國(guó)又增設(shè)了“可持續(xù)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)”工作組。隨后，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織 ISO 也開(kāi)始討論制定環(huán)境調(diào)和制品(ECP)的標(biāo)準(zhǔn)化，大大推動(dòng)著國(guó)外綠色建材的發(fā)展。他們制定出了一些有機(jī)揮發(fā)物(VOC)散發(fā)量的試驗(yàn)方法，規(guī)定了一些綠色建材的性能標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)一些建材制品開(kāi)始推選低散發(fā)量標(biāo)志認(rèn)證，并積極開(kāi)發(fā)了一些綠色建材新產(chǎn)品。在提倡和發(fā)展綠色建材的基礎(chǔ)上，一些國(guó)家已開(kāi)發(fā)了一些綠色建材新產(chǎn)品，并建成了居住或辦公用樣板健康建筑，取得了良好的技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果，受到高度的評(píng)價(jià)和歡迎。在綠色建材的開(kāi)發(fā)和使用方面，我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還存在著一定的差距。因?yàn)榫G色建材與建筑、施工、建材等行業(yè)是密不可分的，但由于目前我國(guó)關(guān)于綠色建材發(fā)展的法律法規(guī)滯后，各行業(yè)間也缺乏協(xié)調(diào)合作，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，因而導(dǎo)致綠色建材的發(fā)展缺乏良好的發(fā)展環(huán)境。而且，一般的傳統(tǒng)建材價(jià)格比綠色建材低很多，受市場(chǎng)和價(jià)格因素的制約，綠色建材的使用也受到了一定程度的影響。此外，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在觀念和認(rèn)識(shí)上的偏差和環(huán)境資源監(jiān)督體制不力等因素，也影響了綠色建材產(chǎn)品市場(chǎng)化的進(jìn)程，從而給房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行綠色營(yíng)銷(xiāo)帶來(lái)了不利。對(duì)居民所做的環(huán)保宣傳教育力度不夠，也是房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的一個(gè)制約因素。雖然改革開(kāi)放以后我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得了重大成就，全民受教育程度普遍提高。但由于我國(guó)人口多、底子薄，農(nóng)村人口占絕大多數(shù)，所以與工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我國(guó)的人口素質(zhì)普遍較低?！碍h(huán)保產(chǎn)品”、“綠色營(yíng)銷(xiāo)”對(duì)于大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，仍然是一些全新的詞匯，這些新興的概念對(duì)人類、社會(huì)和企業(yè)的生存和發(fā)展以及對(duì)消費(fèi)者健康有什么重大的意義，消費(fèi)者對(duì)此并沒(méi)有深刻的認(rèn)識(shí)。盡管綠色產(chǎn)業(yè)是 21 世紀(jì)的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但我國(guó)對(duì)綠色產(chǎn)品的消費(fèi)目前仍處于起步階段，尤其是經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)，對(duì)綠色產(chǎn)品的消費(fèi)意識(shí)仍處于朦朧狀態(tài)，意愿還不強(qiáng)烈，更缺乏鑒別綠色商品的標(biāo)準(zhǔn)和能力。這種狀況直接影響居民對(duì)綠色房地產(chǎn)的選擇以及房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)的迫切性和自覺(jué)性。以綠色食品為例，發(fā)達(dá)國(guó)家綠色食品價(jià)格比同類商品高 10％—30%，消費(fèi)者仍積極的購(gòu)買(mǎi)。在我國(guó)，綠色食品消費(fèi)情況還不盡如人意，據(jù)一項(xiàng)對(duì)北京、上海居民消費(fèi)情況的調(diào)查顯示，90%以上的人能接受綠色食品，約 80％的消費(fèi)者愿意消費(fèi)綠色食品，但只有不到 65％的消費(fèi)者真正購(gòu)買(mǎi)過(guò)綠色食品。目前大量綠色產(chǎn)品的消費(fèi)者及潛在消費(fèi)者還未樹(shù)立起穩(wěn)定的對(duì)綠色營(yíng)銷(xiāo)產(chǎn)品的消費(fèi)意識(shí)和信念。另外，營(yíng)銷(xiāo)人員所受的綠色營(yíng)銷(xiāo)教育和宣傳力度也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。他們所受的綠色營(yíng)銷(xiāo)教育不夠，就難以理解綠色營(yíng)銷(xiāo)的重要性以及具體實(shí)施方法，更難以讓營(yíng)銷(xiāo)對(duì)象也就是消費(fèi)者通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)人員的講解明白綠色營(yíng)銷(xiāo)的產(chǎn)品的重要性，難以讓消費(fèi)者從對(duì)綠色環(huán)保產(chǎn)品理解的深入轉(zhuǎn)變?yōu)樾枨筮M(jìn)而購(gòu)買(mǎi)。換個(gè)角度來(lái)說(shuō)，營(yíng)銷(xiāo)人員的素質(zhì)將會(huì)影響到綠色營(yíng)銷(xiāo)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)策略研究營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)需求狀況，如果人員素質(zhì)不高，在某種程度上就不能將潛在的綠色營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)換為現(xiàn)實(shí)需求，這直接影響到了房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)狀況。從宏觀角度講，由于一些國(guó)家長(zhǎng)期把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放在首位，在追求國(guó)民生產(chǎn)總值的同時(shí)也造成了環(huán)境的污染和損害，若把環(huán)境損害值與環(huán)保費(fèi)一并從同期國(guó)民生產(chǎn)總值中減去，得到的國(guó)民凈產(chǎn)值就微不足道了。從微觀角度講，由于企業(yè)在計(jì)量產(chǎn)品成本時(shí)，只計(jì)算了“人造成本”，而對(duì)“資源成本”和“環(huán)境成本”忽略不計(jì)，以環(huán)境的無(wú)償占有為代價(jià)虛增利潤(rùn)，這也不利于今后企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。因此，以生態(tài)環(huán)境污染和人類健康的損害為代價(jià)所換來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的發(fā)展模式是不科學(xué)的，也不利于社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，這就要求政府要建立有關(guān)環(huán)境保護(hù)責(zé)任的法規(guī)和制度來(lái)監(jiān)督和制約企業(yè)的行為。目前，我國(guó)政府對(duì)企業(yè)實(shí)施綠色營(yíng)銷(xiāo)在政策上的支持還很不夠，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境行為的宏觀監(jiān)測(cè)和管理制度、法規(guī)仍有待進(jìn)一步完善，還沒(méi)有建立起來(lái)一套完整、詳細(xì)的有關(guān)房地產(chǎn)環(huán)境審計(jì)以及房地產(chǎn)的環(huán)境技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)綠色營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)法規(guī)和制度建設(shè)不夠完善阻礙了綠色營(yíng)銷(xiāo)的進(jìn)一步發(fā)展。主要表現(xiàn)在：其一，國(guó)家的環(huán)保法規(guī)體系不健全，且執(zhí)法不利；其二，有關(guān)綠色房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)技術(shù)、綠色房產(chǎn)品的評(píng)估認(rèn)證等制度不夠健全；其三，政府對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的綠色營(yíng)銷(xiāo)行為的引導(dǎo)、支持不夠；其四，房產(chǎn)市場(chǎng)秩序不完善；其五，相關(guān)部門(mén)的監(jiān)管力度不夠。4我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綠色營(yíng)銷(xiāo)策略及案例研究綠色住宅的開(kāi)發(fā)，必須兼顧到經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、生態(tài)效益。三者之間存在著相互關(guān)聯(lián)和相互制約關(guān)系，并且前兩者往往是和后者相矛盾的。因此開(kāi)發(fā)綠色住宅